Ανθεκτική παραμένει η αγορά ακινήτων στην Κύπρο, παρά τις σημαντικές προκλήσεις που αντιμετωπίζει και αυτό κυρίως λόγω της μεγάλης ζήτησης που παρατηρείται ιδιαίτερα στις παραλιακές πόλεις, τονίζει στο Forbes ο πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων, Πόλυς Κουρουσίδης.

Στη συνέντευξη καταθέτει επίσης τις εκτιμήσεις του σε σχέση με τις τιμές των ακινήτων ανά επαρχία, ενώ αναφέρεται και στα ακίνητα που έχουν σήμερα τις καλύτερες αποδόσεις.

Ποιες είναι σήμερα οι σημαντικότερες προκλήσεις για την αγορά ακινήτων;

Θα έλεγα οι σημαντικότερες προκλήσεις διεθνώς είναι τρεις: η αύξηση των επιτοκίων, το ψηλό κόστος κατασκευής και ο ψηλός πληθωρισμός που μειώνει την ρευστότητα των νοικοκυριών αλλά και των επιχειρήσεών λόγω του αυξημένου λειτουργικού κόστους.

Η αβεβαιότητα κυρίως για το που θα οδηγηθούν τα δανειστικά επιτόκια σε σύγκριση με τα πολύ χαμηλά των προηγουμένων χρόνων κάνει τους επενδυτές να είναι πολύ πιο επιφυλακτικοί στο να κάνουν μεγάλες επενδύσεις.

Επίσης τα ψηλά επιτόκια σε συνδυασμό με τον ψηλό πληθωρισμό κάνει τον δανεισμό πολύ δυσκολότερο κυρίως για τους νέους καθιστώντας την πρόσβαση στην στέγη πολύ δύσκολή.

Στην χώρα μας ακόμη μία πρόκληση αποτελεί και ο μεγάλος αριθμός των κόκκινων δανείων, που μπορεί να μην υπάρχουν πλέον στο χαρτοφυλάκιο των τραπεζών αφού πωλήθηκαν σε επενδυτικά ταμεία, αλλά παραμένουν ακόμη βαρίδι στην οικονομία μας.  

Το εν λόγω θέμα χρήζει σοβαρής και υπεύθυνης αντιμετώπισης από τις εταιρείες διαχείρισης δανείων  κάτι που ομολογημένος πράττουν, ούτως ώστε να μην γεμίσουν την αγορά με ακίνητα κάτι που θα προκαλέσει ντόμινο  αρνητικών εξελίξεων.

Σταθερή η εγχώρια αγορά

Θα περίμενε κάποιος ότι η άνοδος των δανειστικών επιτοκίων θα επηρέαζε αρνητικά τις πωλήσεις των ακινήτων ωστόσο τα στοιχεία του Κτηματολογίου δείχνουν μία εντελώς διαφορετική εικόνα. Που οφείλεται αυτό;

Σίγουρα τα στοιχεία δείχνουν μία συνεχή αύξηση στις πωλήσεις ακινήτων κάτι που μας χαροποιεί ιδιαίτερα αλλά θα πρέπει να γίνει μία πιο ενδελεχής έρευνα για το τι άφορά αυτή η αύξηση και ποιοι είναι οι αγοραστές.

Παίρνοντας κάποιος τις πωλήσεις στην Λευκωσία όπου η αγορά είναι καθαρά τοπική τα τελευταία τρία χρόνια θα διαπιστώσει ότι υπάρχει μία σταθερότητα.

Για να αντιληφθείτε τι εννοώ συγκρίνοντας τους πρώτους πέντε μήνες των τελευταίων τριών ετών στην Λευκωσία είχαμε  για το 2021 1110 πωλήσεις , το 2022 1114 πωλήσεις και το 2023 1104 πωλήσεις.  Άρα η ντόπια αγορά έμεινε σταθερή και βλέπουμε μία πολύ μεγάλη αύξηση στην ζήτηση από ξένους οι οποίοι οι πλείστοι δεν αγοράζουν κατοικίες με δάνεια και άρα δεν επηρεάζονται αρνητικά από την αύξηση των επιτοκίων.

Τιμές ακινήτων ανά επαρχία

Ποιες είναι οι εκτιμήσεις του Συνδέσμου σας για τις τιμές των ακινήτων ανά επαρχία και ανά κατηγορία ακινήτου σε σύγκριση με πέρσι;

Ως Σύνδεσμος δεν έχουμε επίσημες προβλέψεις και ούτε δύναται να υπάρχουν. Προσωπικά πιστεύω ότι στις παραλιακές πόλεις θα συνεχίσει ή αυξανόμενη ζήτηση, η οποία θα οδηγήσει σε μία μικρή αύξηση των αξιών στα διαμερίσματα και κατοικίες  όπου η αξία τους δεν θα υπερβαίνει τις €475 000 που είναι το μέγιστο ποσό για να επωφεληθεί κάποιος τον μειωμένο ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία.

Μέχρι τώρα στις παράλιες πόλεις είχαμε σημαντικές αυξήσεις στις πωλήσεις των ακινήτων που κυμαίνονταν από 25% στην Αμμόχωστο μέχρι και 35% στην Πάφο. Αυτό δείχνει ότι δεν θα υπάρχει συσσωρευμένη προσφορά για να μειώσει τις αξίες.

Πιστεύω ότι η μεγαλύτερη αύξηση θα παρατηρηθεί στη Λεμεσό, που κατέχει και τα σκήπτρα στις πωλήσεις με πέραν του  35% των παγκύπριων πωλήσεων. 

Αντιθέτως η μεγάλη ζήτηση θα ωθήσει τις τιμές πιο ψηλά.  Αντίθετα στην Λευκωσία θεωρώ ότι θα παρατηρηθεί σταθεροποίηση τόσο στην ζήτηση αλλά και στις αξίες. Όσον αφορά άλλα είδη ακινήτων η πορεία τους θα είναι διαφορετική.

Τα γεωργικά ακίνητα θεωρώ θα υποστούν και περαιτέρω πίεση λόγω της μεγάλης προσφοράς που αναμένεται να αυξηθεί και άλλο, οι γραφειακοί χώροι κατηγορίας Α θα διατηρήσουν τις ψηλές μισθωτικές τους αξίες  αλλά οι κεφαλαιουχικές αξίες θα παραμείνουν σταθερές.

Τα επενδυτικά ακίνητα θα δεχθούν πιέσεις μιας και λόγω των ψηλών επιτοκίων οι αποδόσεις που ψάχνουν οι επενδυτές είναι ψηλότερες και αναλόγως μειώνονται οι αξίες.

Η απόδοση έχει να κάνει με το ρίσκο

Ποια ακίνητα έχουν σήμερα τις καλύτερες αποδόσεις;

Τις υψηλότερες αποδόσεις τις έχουν τα βιομηχανικά ακίνητα εννοώντας ότι αναλόγως της αξίας τους έχουν πιο ψηλή απόδοση αλλά και μεγαλύτερο ρίσκο. Αυτό όμως δεν σημαίνει είναι και η καλύτερη επένδυση.

Η απόδοση πρέπει πάντα να εξετάζεται σε σχέση με το ρίσκο. Για παράδειγμα ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου έξω από το πανεπιστήμιο δίνει μία μεικτή απόδοση 5-6%, γραφεία 6% με 7%  και μία αποθήκη στο Τσέρι δίνει απόδοση 10% και μία αποθήκη στο Στρόβολο ή Λατσιά  8-9%.

Άρα το πιο είναι καλύτερη απόδοση εξαρτάται από το είδος του ακινήτου, τον ενοικιαστή, την ηλικία του ακινήτου και κυρίως την τοποθεσία του και από τον κάθε επενδυτή αναλύονται βάσει του επενδυτικού του προφίλ.

Από το τεύχος Ιουλίου του Forbes