Εγκύκλιο προς τους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ) Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου απέστειλε το Υπουργείο Εσωτερικών, μέσω της οποίας διευκρινίζει τις διαδικασίες που θα πρέπει να ακολουθούνται για αιτήσεις που αφορούν υπέρβαση του ανώτατου επιτρεπόμενου αριθμού ορόφων, αλλά και τα αντισταθμιστικά μέτρα που προτείνονται.

Μεταξύ άλλων, καλεί τους ΕΟΑ και τις Τοπικές Αρχές να συμφωνήσουν τρόπο υπολογισμού αντισταθμίσματος, αλλά και να καταρτίσουν πρόγραμμα έργων που θα αφορά βελτιώσεις στις περιοχές των διαφόρων αναπτύξεων.

Δεδομένης της αυξανόμενης τάσης υποβολής αιτήσεων για ανέγερση οικοδομών με υπέρβαση του ανώτατου επιτρεπόμενου αριθμού ορόφων κατά ένα ή και δύο, λόγω επιπλέον εμβαδού που προκύπτει από Σχέδια Παροχής Πολεοδομικών Κινήτρων ή για επίτευξη άλλων στόχων του κράτους (προσιτή κατοικία, ΑΠΕ, διατηρητέες οικοδομές, κ.ά.), ο Διευθυντής του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως εξέδωσε τον Μάιο του 2023 Κατευθυντήρια Εγκύκλιο, ώστε η διακριτική ευχέρεια να ασκείται ομοιόμορφα και με φειδώ από τις Πολεοδομικές Αρχές.

Έτσι, μετά τη μεταρρύθμιση της τοπικής αυτοδιοίκησης και την ανάληψη της αρμοδιότητας του πολεοδομικού ελέγχου από τους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης, το Υπουργείο Εσωτερικών θεωρεί πως η συγκεκριμένη εγκύκλιος θα συμβάλει στη διευκρίνιση ορισμένων παραμέτρων και δυνατοτήτων, ώστε να επιταχυνθούν οι διαδικασίες σε ότι αφορά την διακριτική ευχέρεια των Πολεοδομικών Αρχών σε αυτού του είδους τις αιτήσεις.

Υπ. Εσωτερικών: Καταρτήστε κατάλογο έργων για αντισταθμιστικά

Ειδικότερα, στην εγκύκλιο του το Υπουργείο Εσωτερικών ενημερώνει του Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης πως, με βάση την παράγραφο 4.6 του Διευκρινιστικού Πλαισίου Γενικών Αρχών και Προϋποθέσεων για Ανέγερση Ψηλών Κτιρίων, που αφορά στις περιπτώσεις άσκησης διακριτικής ευχέρειας για έγκριση οικοδομών με υπέρβαση πέραν των δύο ορόφων από τον επιτρεπόμενο, η Πολεοδομική Αρχή, σε συνεννόηση με την Τοπική Αρχή, που γνωρίζει τις ανάγκες της φιλοξενούσας περιοχής, εφαρμόζει αντισταθμιστικό όφελος για υλοποίηση έργων κοινής ωφέλειας στην εγγύς περιοχή, ανάλογα με την περίπτωση και την κλίμακα της ανάπτυξης.

Η πρακτική που ακολουθήθηκε μέχρι σήμερα, όπως τονίζει το Υπουργείο Εσωτερικών, είναι η υποχρέωση υλοποίησης του αντισταθμίσματος να τίθεται ως όρος στη χορηγηθείσα Πολεοδομική Άδεια, ώστε να διευθετηθεί στα πλαίσια έκδοσης της άδειας οικοδομής.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΣ, η απαίτηση για απόδοση αντισταθμίσματος, παρόλο που δεν περιέχεται στα Σχέδια Ανάπτυξης και στο παρελθόν είχε αμφισβητηθεί από επενδυτές, κρίθηκε ότι είναι δυνατό να επιβληθεί εφόσον με την υπέρβαση του αριθμού ορόφων πέραν των δύο, δηλαδή πέραν της συνήθους αύξησης 1-2 ορόφων για ευθυγράμμιση με δεδομένα της περιοχής και λόγω εφαρμογής κινήτρων, η άσκηση διακριτικής ευχέρειας για μεγαλύτερο αριθμό ορόφων θα έπρεπε να συνοδεύεται με «ανταπόδοση» στη φιλοξενούσα περιοχή, με υλοποίηση έργων προς όφελος του συνόλου της περιοχής.

Συνεπώς, η απόδοση αντισταθμίσματος εφαρμόζεται ανάλογα με την περίπτωση και την κλίμακα της ανάπτυξης, και αφορά τοπιοτέχνηση ανοικτών χώρων και άλλες υποδομές για βελτίωση των συνθηκών στην άμεσα περιβάλλουσα περιοχή της ανάπτυξης, όπως αναβάθμιση οδικού δικτύου, κατασκευή δημόσιων χώρων στάθμευσης, κ.ά.

Όσον αφορά τώρα τα αντισταθμιστικά μέτρα τα οποία δίνονται με τη μορφή χρηματικού ποσού, το Υπουργείο Εσωτερικών διευκρινίζει πως αυτά εφαρμόζονται κυρίως σε περιπτώσεις που το ύψος του απαιτούμενου αντισταθμίσματος έχει υπολογισθεί από το κράτος στα πλαίσια διαβούλευσης για την προτεινόμενη ανάπτυξη, για υλοποίηση συγκεκριμένων έργων ή δράσεων, όπως για παράδειγμα από το Τμήμα Δημοσίων Έργων για υλοποίηση συγκεκριμένων οδικών ρυθμίσεων, από το Τμήμα Αρχαιοτήτων για ανασκαφική έρευνα, από το Τμήμα Περιβάλλοντος για περιοδικό έλεγχο περιβαλλοντικά ευαίσθητης περιοχής, κ.ά.

Συνεπώς, ο κάθε Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης, σε συνεργασία με τις Τοπικές Αρχές που μετέχουν στο Συμβούλιο, θα πρέπει, σύμφωνα με την εγκύκλιο του Υπουργείου Εσωτερικών, να καταρτίσει πρόγραμμα έργων, αφού ενημερώσει τις Τοπικές Αρχές που μετέχουν στο Συμβούλιο για υποβολή εισηγήσεων, ώστε όταν η Πολεοδομική Αρχή διαβουλεύεται με την Τοπική Αρχή σε περιπτώσεις ψηλών κτιρίων, να υπάρχει κατάλογος βελτιωτικών έργων λόγω των αναγνωρισμένων αναγκών των φιλοξενουσών περιοχών, στη βάση ορθολογικού πολεοδομικού προγραμματισμού, ώστε να τίθεται σχετικός όρος στην πολεοδομική άδεια, για υλοποίηση στο στάδιο έκδοσης της άδειας οικοδομής.

Υπολογισμός αντισταθμίσματος

Το Υπουργείο Εσωτερικών καταληκτικά στην εγκύκλιο του καλεί τους ΕΟΑ και τις Τοπικές Αρχές να προχωρήσουν σε μεταξύ τους διαβούλευση για να αποφασίσουν τη βέλτιστη Μέθοδο Υπολογισμού Αντισταθμίσματος, συμπληρώνοντας πως, όταν αυτή συμφωνηθεί, θα πρέπει να αποσταλεί για αξιολόγηση και έγκριση στο Υπουργείο Εσωτερικών, ώστε να υπάρχει συνέπεια και ορθολογική αντιμετώπιση όλων των περιπτώσεων παγκύπρια.

Η καταβολή αντισταθμίσματος

Σύμφωνα με την εγκύκλιο, η καταβολή αντισταθμίσματος δεν επιβάλλεται αλλά ούτε και νομιμοποιείται σε περιπτώσεις υπέρβασης του μέγιστου αριθμού ορόφων μέχρι ένα όροφο στη Δήλωση Πολιτικής, και μέχρι δύο στα Τοπικά Σχέδια.
Παράλληλα, οι απόψεις των Τοπικών Αρχών, αν απαιτούνται με βάση την παράγραφο 4.6 της Εντολής 4/2024 και της παραγράφου 7(1) του Διατάγματος Εκχώρησης Εξουσιών, ή αν το Συμβούλιο του Επαρχιακού Οργανισμού Αυτοδιοίκησης αποφασίσει ότι θα πρέπει να εξασφαλίζονται, ανεξάρτητα αν δεν απαιτείται από τη νομοθεσία, θα αξιολογούνται και θα λαμβάνονται υπόψη από την Πολεοδομική Αρχή, χωρίς ωστόσο να καθίστανται δεσμευτικές.