Η τροποποίηση της νομοθεσίας που έλαβε χώρα στις 23.2.2024 (Ν. 9(Ι)/2024) δεν επιτρέπει πλέον την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία βρίσκεται σε μη ελεγχόμενες από την Κ. Δημοκρατία περιοχές του εκ δικαστικής αποφάσεως οφειλέτη χρέους με τη διαδικασία της εκτέλεσης. Ανάλογη απαγόρευση τέθηκε στην τροποποίηση και δεν επιτρέπεται να διενεργηθεί εγγραφή δικαστικής απόφασης επί ακινήτου που βρίσκεται στις εν λόγω περιοχές, ούτε και υφίσταται δικαίωμα παράτασης της εγγραφής Μέμο.

Σαν αποτέλεσμα, το Κτηματολόγιο εφαρμόζει τις νέες πρόνοιες της νομοθεσίας και σε σχέση με ακίνητα που βρίσκονται στη νεκρή ζώνη, θεωρώντας ότι βρίσκονται και αυτά σε μη ελεγχόμενες από τη Δημοκρατία περιοχές. Η ερμηνεία όμως αυτή εγείρει διάφορα ζητήματα και προβλήματα, απασχολεί εξ αποφάσεως πιστωτές, τους δικηγόρους τους και τα δικαστήρια, εφόσον διαπιστώνεται κενό που θα πρέπει η πολιτεία και η Βουλή να το αντιμετωπίσουν με την κατάλληλη τροποποίηση.

Το καθεστώς της νεκρής ζώνης

Δεν υπάρχει νομικό καθεστώς που να διέπει τη νεκρή ζώνη, η οποία παρεμβάλλει μεταξύ των ελεύθερων περιοχών της Κ. Δημοκρατίας και του κατεχόμενου εδάφους της από την Τουρκία. Η ΟΥΝΦΙΚΥΠ είναι φιλοξενούσα ειρηνευτική δύναμη στην Κύπρο από το έτος 1964 και η Κ. Δημοκρατία της επέτρεψε να διακινείται σε όλο το έδαφος της με σκοπό τη διαφύλαξη της ειρήνης και ασφάλειας μεταξύ των δύο κοινοτήτων στο νησί. Ακολούθησε η πράσινη γραμμή στη Λευκωσία και σαν επακόλουθο της παράνομης τουρκικής εισβολής το 1974 και της συνεχιζόμενης κατοχής, έκταση 3% του εδάφους της Κ. Δημοκρατίας κατά μήκος της γραμμής αντιπαράταξης, παρεμβάλει η λεγόμενη νεκρή ζώνη. Εντός αυτής, η ΟΥΝΦΙΚΥΠ διακινείται, επιτηρεί και ελέγχει την περιοχή για αποφυγή επεισοδίων, εντάσεων και εχθροπραξιών.

Η ουδέτερη ζώνη αποτελεί έδαφος της Κ. Δημοκρατίας, όπως και η κατεχόμενη περιοχή και μεταξύ Τουρκίας και Κ. Δημοκρατίας υπάρχει άτυπη συμφωνία για σεβασμό της νεκρής ζώνης και άσκηση από μέρους της ειρηνευτικής δύναμης ελέγχου με σκοπό την ειρήνη μεταξύ των δύο πλευρών. Η κυριαρχία της νεκρής ζώνης ανήκει στην Κ. Δημοκρατία και δεν θεωρείται μη ελεγχόμενη από αυτήν περιοχή. Σε ορισμένες όμως περιοχές, μπορεί να μην έχει αποτελεσματική πρόσβαση ή έλεγχο, λόγω της παράνομης παρουσίας των τουρκικών στρατευμάτων και της απειλής τους, με εντολή προς την ΟΥΝΦΙΚΥΠ για επιτήρηση και έλεγχο της.

Απόφαση ΕΔΑΔ

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων στην απόφαση που εξέδωσε στην υπόθεση Ιωαννίδης v. Κύπρος, Αίτηση αρ.32879/18, ημερ.16.1.2025, αποφάσισε ότι η Κ. Δημοκρατία διατηρεί δικαιοδοσία σε σχέση με τη νεκρή ζώνη. Διέκρινε μεταξύ καταστάσεων όπου η απουσία αποτελεσματικού ελέγχου σε ορισμένα τμήματα της επικράτειας του κράτους δημιουργούν μόνο θετικές υποχρεώσεις και καταστάσεων όπου η ύπαρξη πλήρους ελέγχου στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα συνεπάγεται την άμεση ευθύνη του.

Διευκρινίζει επίσης τη σχέση μεταξύ αποτελεσματικού ελέγχου και το εύρος των υποχρεώσεων του κράτους να διασφαλίζει τα δικαιώματα της Σύμβασης σε οποιονδήποτε εντός της δικαιοδοσίας του, σύμφωνα με το άρθρο 1 της ΕΣΔΑ. Όταν το κράτος είναι άμεσα υπεύθυνο για παραβίαση, το εύρος της δικαιοδοσίας και οι υποχρεώσεις του, δεν θα περιοριστούν με το επιχείρημα ότι δεν έχει αποτελεσματικό έλεγχο.

Απόφαση Επαρχιακού Δικαστηρίου

Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας στην απόφαση που εξέδωσε ο Αν. Δικαστής κος Λ. Πασχαλίδης στις 25.2.2025 που αφορούσε αίτηση εξ αποφάσεως πιστωτή για παράταση της ισχύος Μέμο το οποίο επιβαρύνει ακίνητο που βρίσκεται στη νεκρή ζώνη, εξέτασε το εγειρόμενο ζήτημα. Έκρινε ότι υπάρχει πραγματικό αλλά και νομικό κενό σε σχέση με το κατά πόσο η περιοχή της νεκρής ζώνης, εντός της οποίας βρίσκεται το ακίνητο που επιβαρύνεται με το Μέμο, είναι ή όχι έδαφος που ελέγχεται από την Κυπριακή Δημοκρατία.

Το κενό αυτό όμως δεν μπορεί να επενεργήσει εναντίον των δικαιωμάτων των αιτητών που αυτοί έχουν ήδη αποκτήσει με το Μέμο που ενέγραψαν με το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς. Ενέκρινε την αίτηση εφόσον δεν αποδεικνύεται ότι η περιοχή που βρίσκεται το επιβαρυμένο ακίνητο συνιστά περιοχή που δεν ελέγχεται από την Δημοκρατία κατά την έννοια του Νόμου.

Επισήμανε όμως ότι, λόγω της σοβαρότητας του θέματος, με τις ευνόητες πολιτικές προεκτάσεις που αυτό εμπεριέχει, αλλά και επειδή ενδεχομένως να υπάρξει σύντομα κάποια νομοθετική ή πολιτική ρύθμιση του διαπιστωθέντος κενού, παράτεινε την ισχύ της εγγραφής όχι για πλήρη περίοδο 10 χρόνων, αλλά μόνο για ένα χρόνο, ώστε να δοθεί η ευκαιρία στον Νομοθέτη και τις εμπλεκόμενες αρχές της Δημοκρατίας να ξεκαθαρίσουν το θέμα.     

* Δικηγόρος στη Λάρνακα