Η νομοθεσία που διέπει την απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς δεν ανταποκρίνεται στις προσδοκίες της σημερινής εποχής. Απαιτείται εκσυγχρονισμός της και προπαντός αξιοποίηση της εμπειρίας που αποκτήθηκε από τον χρόνο εφαρμογής, ώστε να αντιμετωπιστούν τα διάφορα προβλήματα που προκύπτουν και οι αλλοδαποί που επενδύουν στην Κύπρο να γνωρίζουν τόσο τα δικαιώματα όσο και τις υποχρεώσεις τους. Εκτός από τη διαφάνεια, τη δημόσια τάξη και την ασφάλεια, απαιτείται και έλεγχος των αλλοδαπών για τη χρήση του ακινήτου που αγοράζουν.

Με την κατάθεση στη Βουλή των Αντιπροσώπων του νομοσχεδίου που προτείνεται για την τροποποίηση του Νόμου, Κεφ.109, άνοιξε και ο διάλογος για μελέτη και απόψεις. Περισσότερο δίδεται έμφαση στη διαφάνεια και την ασφάλεια του τόπου, παρόλο που ήδη διενεργείται η δέουσα επιμέλεια από τα τραπεζικά ιδρύματα για τη νομιμότητα της πηγής προέλευσης των χρημάτων του αγοραστή, ως επίσης γίνεται και έλεγχος από τις αρμόδιες αρχές για το ποιον του. Ο έλεγχος αυτός συμβάλλει στην παρεμπόδιση και καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, καθώς επίσης και στον προσδιορισμό της ταυτότητας του αλλοδαπού, αλλά μπορεί να αυξηθεί.

Μη εφαρμογή της νομοθεσίας

Η εμπειρία αποδεικνύει ότι ως τόπος δώσαμε περισσότερη έμφαση στην προσέλκυση επενδύσεων από το εξωτερικό, χωρίς όμως να γίνεται οποιοσδήποτε έλεγχος, με αποτέλεσμα να καταστρατηγείται η νομοθεσία από μέρους αλλοδαπών αγοραστών, χωρίς κυρώσεις και παρέχοντας τους τη δυνατότητα να επενδύουν αγοράζοντας ακίνητα μέσω κυπριακής εταιρείας, χωρίς κανένα περιορισμό.
Με αυτό τον τρόπο, επιτρέπεται η αγορά από αλλοδαπούς ακινήτων για επένδυση, αντί για κατοικία, με αποτέλεσμα οι τιμές να ωθούνται συνεχώς ψηλά λόγω του μεγάλου ενδιαφέροντος που παρατηρείται. Για αυτό και οι τιμές είναι απλησίαστες στον Κύπριο αγοραστή και ιδιαίτερα στα νεαρά ζευγάρια που αδυνατούν πλέον να αποκτήσουν εύκολα στέγη.

Παρατηρείται, επίσης, το φαινόμενο οι περισσότεροι αλλοδαποί που αγοράζουν ακίνητα, είτε έλαβαν άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο για την απόκτηση τους, δηλαδή για μεταβίβαση στο όνομα τους είτε όχι, να τα εκμεταλλεύονται, ενοικιάζοντας τα, που δεν είναι ο σκοπός για τον οποίον τους επιτράπηκε η αγορά ή της νομοθεσίας.

Επειδή είναι αλλοδαποί, δεν είναι μόνιμοι κάτοικοι Κύπρου και δεν υπόκεινται σε έλεγχο, απαλλάσσονται από την υποχρέωση καταβολής έκτακτης εισφοράς για την άμυνα και εισφορά προς ΓΕΣΥ. Το ποσοστό της παρακράτησης για την άμυνα είναι 2.25% επί του ακαθάριστου ενοικίου και η εισφορά ΓΕΣΥ είναι 2.65%.

Κενά στη νομοθεσία

Υπάρχει ακόμη μια κατηγορία αλλοδαπών οι οποίοι αγοράζουν ακίνητο που είναι εγγεγραμμένο στο όνομα εταιρείας και η πώληση του διενεργείται με τη διάθεση των μετοχών. Ο Έφορος Εταιρειών δεν απαιτεί την προσκόμιση οποιωνδήποτε φόρο-απαλλαγών για τη διενέργεια της μεταβίβασης των μετοχών, όπως συμβαίνει με το Κτηματολόγιο, παρά μόνο υποβάλλεται το έντυπο ΗΕ 57 και ο αγοραστής αποκτά τις μετοχές και το ακίνητο. Εναπόκειται στον πωλητή των μετοχών, επειδή πρόκειται περί διάθεσης μετοχών εταιρείας με ακίνητο, να δηλώσει τη διάθεση και κατ’ επέκταση το ακίνητο. Έτσι, η πολιτεία δεν εισπράττει οφειλόμενο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών ή τυχόν άλλους φόρους.

Σε σχέση με την αγορά υπό ανέγερση ακινήτου από αλλοδαπό για κατοικία, ο αγοραστής δηλώνει ότι προτίθεται να το χρησιμοποιήσει ως κατοικία και επωφελείται του μειωμένου συντελεστή Φ.Π.Α. στο 5% αντί 19%. Αυτό το ωφέλημα παρέχεται με μόνο τη δήλωση της πρόθεσης του αλλοδαπού.
Αντί να γίνονται έλεγχοι εκ των υστέρων προς διαπίστωση της χρήσης του ακινήτου, είναι φρονιμότερο να παρέχεται ο μειωμένος συντελεστής Φ.Π.Α. σταδιακά, μετά την πάροδο 2 – 3 χρόνων και ανάλογα με τη χρονική διάρκεια της χρήσης της κατοικίας να παρέχεται η δυνατότητα επιστροφής του μειωμένου συντελεστή Φ.Π.Α. σε ετήσια βάση για διάστημα 10ετίας. Ο αλλοδαπός οφείλει να προσκομίζει στοιχεία προς απόδειξη της χρήσης της κατοικίας και όχι η Δημοκρατία να προβαίνει σε ελέγχους.

Φορολογική διάκριση

Παρατηρείται φορολογική διάκριση μεταξύ εταιρειών ανάπτυξης γης που ελέγχονται από Κύπριους και εταιρειών που ελέγχονται από αλλοδαπούς. Οι Κύπριοι μέτοχοι όταν λαμβάνουν μέρισμα, τους αποκόπτεται έκτακτη εισφορά για την άμυνα 17% και 2.65% εισφορά ΓΕΣΥ. Οι αλλοδαποί επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, επειδή δεν έχουν μόνιμη διαμονή στη Δημοκρατία, επωφελούνται και δεν πληρώνουν στο Κράτος μήτε άμυνα μήτε ΓΕΣΥ, εκτός εάν δηλώσουν ότι διαμένουν στην Κύπρο, οπότε πληρώνουν μόνο ΓΕΣΥ.

Είναι χρήσιμο να εξεταστεί και η επιβολή τέλους για την εξέταση κάθε αίτησης αλλοδαπού για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας και η μη επιστροφή του τέλους χαρτοσήμανσης εάν η αίτηση απορριφθεί.

*Δικηγόρος στη Λάρνακα