Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, ανάλογα με την περίπτωση, θέτει συγκεκριμένες προϋποθέσεις για την έκδοση διατάγματος έξωσης θέσμιου ενοικιαστή, οι οποίες τίθενται σωρευτικά και όχι διαζευκτικά.
Η απόδειξη αυτών είναι επιτακτική και το δικαστήριο τότε μόνο προχωρεί να εξετάσει τις άλλες δύο προϋποθέσεις του νόμου που αφορούν τη λογικότητα της έκδοσης του διατάγματος έξωσης και τη στάθμιση της ταλαιπωρίας των δύο πλευρών. Εάν κάποια από αυτές δεν αποδειχθεί, τότε ο ιδιοκτήτης αναπόφευκτα δεν θα επιτύχει στην αίτηση του και το δικαστήριο θα την απορρίψει, επιβαρύνοντας τον συγχρόνως και με τα έξοδα.
Το άρθρο 11(2) του Νόμου 23/1983 προνοεί ότι σε όσες περιπτώσεις δεν απαιτείται από αυτό άλλη γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστον μήνα προηγουμένως. Το περιεχόμενο της ειδοποίησης έχει σημασία αφού θα πρέπει να καθορίζει με σαφήνεια τους λόγους έξωσης. Είναι μόνο αυτοί στους οποίους ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να αναφερθεί αποκλειστικά στην αίτηση του για έξωση του ενοικιαστή.
Όπου αξιώνεται ανάκτηση της κατοχής και ο νόμος προβλέπει την παροχή όχι μικρότερης των τεσσάρων μηνών έγγραφης προειδοποίησης στον ενοικιαστή να εκκενώσει το ακίνητο και ο ιδιοκτήτης επικαλείται πέραν του ενός λόγου έξωσης, η προθεσμία των τεσσάρων μηνών καλύπτει και την προθεσμία του ενός μηνός. Η νομολογία προδιαγράφει ότι γενικοί ή αόριστοι ισχυρισμοί χωρίς αναφορά στους λόγους έξωσης δεν καθιστούν τη γραπτή προειδοποίηση έγκυρη και συνεπώς δεν πληρεί τη σχετική προϋπόθεση που θέτει ο νόμος.
Απόφαση Ανώτατου Δικαστηρίου
Το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.285/2015, ημερ.22.01.2025, επιλήφθηκε έφεσης ιδιοκτήτη καταστημάτων κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να απορρίψει το αίτημα του για έξωση από αυτά του θέσμιου ενοικιαστή.
Συγκεκριμένα, ο ενοικιαστής για σκοπούς εξυπηρέτησης των εργασιών του, εγκατέστησε στα δύο καταστήματα ψυγεία διαφόρων τύπων, τα δύο τα εγκατέστησε εντός των καταστημάτων και ένα ψυκτικό θάλαμο εκτός αυτών, εφαπτόμενου στον εξωτερικό τοίχο του ενός καταστήματος.
Συναφώς, αναφέρεται στην απόφαση ότι ο ιδιοκτήτης βάσισε την αίτηση του για έξωση σε δύο λόγους, ότι ο ενοικιαστής (α) κατέστη ένοχος διαγωγής που αποτελεί οχληρία και διαρκή ενόχληση για τον ιδιοκτήτη και για τα γειτνιάζοντα ακίνητα του, και (β) επέδειξε ηθελημένη σοβαρή αμέλεια ή/και λόγω των καταστρεπτικών πράξεων του, παράνομα, άδικα και αδικαιολόγητα και/ή κατά παράβαση των όρων της ενοικίασης προξένησε ή επέτρεψε την πρόκληση σημαντικής ζημιάς στα καταστήματα και το όλο ακίνητο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφορικά με το αίτημα του ιδιοκτήτη για έκδοση διατάγματος για την άρση παράνομων επεμβάσεων στις οποίες κατ΄ισχυρισμό ο ενοικιαστής προέβη σε χώρο εκτός του μισθίου, παρέπεμψε το ζήτημα προς εκδίκαση στο Επαρχιακό Δικαστήριο λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας να εκδώσει ένα τέτοιο διάταγμα.
Εξέτασε, όμως, τις υπόλοιπες απαιτήσεις του ιδιοκτήτη και κατέληξε ότι δεν απέδειξε τους συναφείς ισχυρισμούς του και οδηγήθηκε στην απόρριψη της αίτησης στη βάση ότι δεν τηρήθηκε από μέρους του ιδιοκτήτη η απαίτηση που προβλέπεται στο άρθρο 11(2) του Νόμου 23/83 που αφορά την αποστολή γραπτής προειδοποίησης για έξωση.
Το Ανώτατο Δικαστήριο τόνισε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, αναφερόμενο στις πρόνοιες του πιο πάνω εδαφίου, διαπίστωσε ότι ο ιδιοκτήτης δεν έδωσε στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση για έξωση του από τα καταστήματα και αποτελούσε κατά την κρίση του προϋπόθεση για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.
Όντως δεν αναφέρθηκε να δόθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία μαρτυρία για αποστολή στον ενοικιαστή τέτοιας γραπτής προειδοποίησης, ενώ δεν διαπιστώνεται ότι δικογραφείται κάτι τέτοιο στην αίτηση του ιδιοκτήτη. Ως επακόλουθο, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση ουσιαστικά στη βάση αυτή. Όπως το έθεσε στην απόφαση του, η αποστολή τέτοιας ειδοποίησης εφόσον επιβάλλεται από το Νόμο αποτελεί προϋπόθεση η οποία θα πρέπει να συντρέχει προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης σε βάρος του ενοικιαστή, στη βάση του άρθρου 11(1)(γ) του Νόμου.
Κατάληξη Ανωτάτου Δικαστηρίου
Το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο Νόμος 23/1983 προβλέπει, ειδικά σε περιπτώσεις έξωσης, ότι της καταχώρησης της ανάλογης αίτησης πρέπει να προηγηθεί η επίδοση προς το θέσμιο ενοικιαστή γραπτής προειδοποίησης ως προς τον αιτούμενο λόγο έξωσης.
Αν κάτι τέτοιο δεν συμβεί, όπως έχει καταδειχθεί από τη νομολογία του Ανώτατου Δικαστηρίου, η ίδια η αίτηση είναι απορριπτέα στη βάση αυτή και μόνο. Επομένως, έκρινε ότι υπό το πρίσμα και της σχετικής νομολογίας, η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι ορθή και απέρριψε την έφεση.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
