Σε ποια ευρωπαϊκή χώρα είναι πιο προσιτές οι τιμές για αγορά ακινήτου και πόσοι μηνιαίοι μισθοί ισοδυναμούν για την αγορά ενός μέσου ακινήτου 100 τετραγωνικών μέτρων, είναι ένα ερώτημα που επιχειρεί να απαντήσει η έκθεση της BestBrokers.com, όταν σε όλη την Ευρώπη αλλά και αλλού στον πλανήτη οι τιμές των ακινήτων έχουν πάρει την ανιούσα και το κόστος της στέγασης είναι από τα βασικότερα προβλήματα.

Στη σχετική ιστοσελίδα σε θέμα με τίτλο «Παγκόσμιο κόστος κατοικιών το 2024: Σύγκριση των πραγματικών επιτοκίων στεγαστικών δανείων και των τιμών των κατοικιών σε όλο τον κόσμο» καταγράφονται πολύ ενδιαφέροντα στοιχεία από τον συντάκτη της έκθεσης.

Δεδομένου ότι οι τιμές και τα εισοδήματα διαφέρουν σημαντικά από χώρα σε χώρα, η ομάδα της BestBrokers αποφάσισε να εξετάσει την αγορά ακινήτων λαμβάνοντας υπόψη πόσοι μήνες μισθού χρειάζονται για την αγορά ενός σπιτιού σε διάφορες ευρωπαϊκές χώρες.

Η κατάταξη οικονομικής προσιτότητας βασίζεται σε δεδομένα που εξετάζουν τις τιμές των κατοικιών, το μέσο καθαρό μηνιαίο εισόδημα, τον πληθωρισμό και τα πραγματικά επιτόκια ενυπόθηκων δανείων, δηλαδή τα επιτόκια ενυπόθηκων δανείων, προσαρμοσμένα με τον πληθωρισμό σε 62 χώρες του κόσμου.

Ακριβές και προσιτές χώρες

«Υπολογίσαμε την αναλογία πραγματικής τιμής κατοικίας προς τον πραγματικό ετήσιο μισθό και διαπιστώσαμε ότι μερικά από τα πιο ακριβά οικιστικά ακίνητα δεν βρίσκονται σε ανεπτυγμένες χώρες με υψηλό βιοτικό επίπεδο αλλά σε μικρότερες οικονομίες, όπου το κόστος των κατοικιών μπορεί να είναι χαμηλό αλλά το ίδιο χαμηλό είναι και το μέσο εισόδημα των κατοίκων.

Με αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα 81,45%, η Τουρκία είναι η λιγότερο προσιτή χώρα για αγορά κατοικίας το 2024. Η κατάταξή της οφείλεται κυρίως στον εξαιρετικά υψηλό προβλεπόμενο ρυθμό πληθωρισμού 55% σε ετήσια βάση. Αυτό δεν προκαλεί έκπληξη, δεδομένου ότι τον Ιούνιο ο ετήσιος πληθωρισμός ανήλθε στο 61,78%.

Ο μέσος μηνιαίος μισθός στη χώρα υπολογίζεται στα $549, που αθροίζεται σε έναν ετήσιο μισθό περίπου $6.588. Λόγω του υψηλού αναμενόμενου πληθωρισμού για την ίδια περίοδο, ο πραγματικός μισθός πέφτει μόνο στα 2.965 δολάρια», αναφέρει ο συντάκτης της έκθεσης, Πολ Χόφμαν.

Η πιο προσιτή χώρα στην Ευρώπη για την αγορά κατοικίας, σε σχέση με το μέσο εισόδημα, είναι η Δανία. Η μέση τιμή ενός ακινήτου 100 τετραγωνικών μέτρων ισοδυναμεί με 114 καθαρούς μισθούς στη Δανία, δηλαδή οι κάτοικοι θα πρέπει να αποταμιεύουν το εισόδημά τους για περίπου 114 μήνες προκειμένου να αντέξουν οικονομικά ένα σπίτι αυτού του μεγέθους.

Σύμφωνα με την έκθεση, η Ιρλανδία και η Σουηδία είναι η δεύτερη και η τρίτη πιο προσιτή χώρα στην Ευρώπη, με 123 και 129 καθαρούς μισθούς, αντίστοιχα, να αρκούν για την αγορά ενός σπιτιού 100 τετραγωνικών μέτρων.

Το μέσο σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων στην Κύπρο κοστίζει 139 φορές τον μέσο μισθό. Σύμφωνα με τον συντάκτη της έκθεσης, στην Κύπρο η αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα είναι 11,83%, με τον μέσο ετήσιο μισθό να υπολογίζεται στα $23.906 και η τιμή του ακινήτου ανά τετραγωνικό μέτρο στα $2,827.

Στην Ελλάδα η μέση τιμή ενός ακινήτου 100 τετραγωνικών μέτρων ισοδυναμεί με 228 φορές τον μέσο μισθό, στη Μάλτα 232 φορές τον μέσο μισθό, στο Λουξεμβούργο 246 φορές τον μέσο μισθό, στην Εσθονία 208 φορές τον μέσο μισθό, στη Γαλλία 197 φορές τον μέσο μισθό, στην Γερμανία 185 φορές τον μέσο μισθό, στην Ιταλία 184 φορές τον μέσο μισθό, στη Φινλανδία 186 φορές τον μέσο μισθό.

Στις τελευταίες θέσεις (τα ακριβότερα σπίτια με βάση τον μέσο μηνιαίο μισθό) στην Ευρώπη έρχονται η Τσεχία και η Σλοβακία. Στην τελευταία, το μέσο σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων κοστίζει 297 φορές τον μέσο μισθό, ο οποίος θα μπορούσε να κερδηθεί κατά τη διάρκεια σχεδόν 25 ετών. Αν κάποιος μπορεί να αποταμιεύσει το μισό του καθαρού μισθού του, θα έχει ακόμα μπροστά του 50 χρόνια που θα ξοδέψει σθεναρά αποταμιεύοντας για να αποκτήσει ένα σπίτι για μια οικογένεια.

Πραγματικά επιτόκια και πληθωρισμός

Ένα από τα κρίσιμα στοιχεία για την ανάλυση των τιμών των κατοικιών και της οικονομικής προσιτότητας ήταν η καταμέτρηση των στεγαστικών δανείων σε κάθε χώρα.

Η μελέτη χρησιμοποίησε δεδομένα σχετικά με τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων και τα προβλεπόμενα ποσοστά πληθωρισμού για το τρίτο τρίμηνο του 2024 για να γνωρίζει τα «πραγματικά» επιτόκια (μέτρηση του επιτοκίου που λαμβάνει υπόψη τον πληθωρισμό) των ενυπόθηκων δανείων για το τρίτο τρίμηνο του 2024 σε διάφορες χώρες.

«Το πραγματικό επιτόκιο ενυπόθηκων δανείων αντικατοπτρίζει το πραγματικό κόστος των κεφαλαίων για τον δανειολήπτη και την πραγματική απόδοση για τον δανειστή», αναφέρεται στην έκθεση.

Με βάση αυτόν τον υπολογισμό, ευρωπαϊκές χώρες με υψηλά πραγματικά επιτόκια ενυπόθηκων δανείων περιλαμβάνουν τη Λετονία με 6,65% και την Πολωνία με 5,1%. Στη Γερμανία το επιτόκιο είναι 1,85%, ενώ στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι 1,77%.

Στις αμέσως μεγαλύτερες ευρωπαϊκές οικονομίες, το ποσοστό είναι γύρω στο 1%, όπως στη Γαλλία (1,13%), την Ιταλία (0,99%) και Ολλανδία (0,96%). Περίπου στη μέση της λίστας, αλλά έχοντας αρκετά χαμηλά πραγματικά επιτόκια στεγαστικών δανείων, βλέπουμε στο Λουξεμβούργο (1,78%), το Ηνωμένο Βασίλειο (1,77%), την Ελλάδα (1,62%), τη Δανία (1,55%) και την Πορτογαλία (1,50%), αναφέρεται στην έκθεση. Στην Κύπρο το επιτόκιο προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό, σύμφωνα με την έκθεση της BestBrokers.com είναι 1,90% και τα χαμηλότερα στην Μάλτα -0,44%, Βέλγιο -0,52% και Σουηδία -1,21%.

Μεθοδολογία και συγκρίσεις

Οι ερευνητές αναφέρουν ότι η σύγκριση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων σε όλο τον κόσμο είναι πραγματικά δύσκολη. Για αυτήν την ανάλυση, η ομάδα της BestBrokers αποφάσισε να εξετάσει μόνο τα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια, εκεί όπου τα επιτόκια είναι σταθερά για τουλάχιστον 5 χρόνια.

Φυσικά, για ορισμένες χώρες αυτό σημαίνει σταθερά επιτόκια 10, 15 ή και 30 ετών. Επίσης σημειώνεται ότι «τα στεγαστικά δάνεια είναι μόνο μία από τις πολλές ανησυχίες για όσους θέλουν να αγοράσουν ένα σπίτι το 2024, με την πραγματική τιμή του ακινήτου να είναι ακόμη πιο κρίσιμη όταν αποφασίζουν αν θα κλείσουν μια συμφωνία ή όχι. Για να συγκρίνουμε τις τιμές κατοικιών σε διάφορες χώρες, εξετάσαμε την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο (και ανά τετραγωνικό πόδι) σε δολάρια ΗΠΑ από τις 10 Σεπτεμβρίου που δημοσιεύτηκε στην πλατφόρμα Numbeo. Συγκεντρώσαμε επίσης δεδομένα εισοδήματος από διάφορες πηγές, προκειμένου να προσδιορίσουμε τις χώρες με τα λιγότερο και πιο προσιτά σπίτια σε σχέση με τον μέσο μισθό των εργαζομένων».