Διαχρονικά, ο τομέας των ακινήτων και των κατασκευών ήταν και παραμένει ένας από τους βασικότερους πυλώνες της κυπριακής οικονομίας. Σχετικά στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας για το 2023 καταδεικνύουν ότι απασχολεί περισσότερους από 42.000 εργαζόμενους και η συμβολή του στην οικονομία ανέρχεται περί τα €3,67 δισ.
Από το 2013 και μέχρι σήμερα, ο τομέας έχει αποδειχθεί ανθεκτικός απέναντι σε μια σειρά δυσμενών εξελίξεων, όπως η τραπεζική κρίση, ο τερματισμός του «citizenship by investment», η πανδημία του Covid-19, οι οικονομικές και γεωπολιτικές αστάθειες στην περιοχή (π.χ. πληθωριστικές πιέσεις, πόλεμος Ουκρανίας και Ρωσίας, συγκρούσεις στη Μέση Ανατολή).
Οι αλλαγές στη νομοθεσία και τη φορολογία, όπως η αλλαγή του ΦΠΑ για πρώτες κατοικίες και η νέα φορολογία 0,4% επί των πωλήσεων ακινήτων, κρατούν τον τομέα υπό διαρκή πίεση.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου για το 2023, ο τομέας σημείωσε ρεκόρ 16ετίας, καταγράφοντας τον υψηλότερο αριθμό πωλητηρίων εγγράφων από το 2008, κάτι που φαίνεται να συνεχίζει και το 2024, με αύξηση 4% κατά το πρώτο τετράμηνο του έτους, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο.
Από το σύνολο των πωλητηρίων εγγράφων, ένα μεγάλο ποσοστό αφορά αγορές από ξένους υπηκόους, φθάνοντας ποσοστό 44% επί του συνόλου για το 2023.
Σημαντικό, επίσης, είναι ότι οι διάφορες επιπλοκές που δημιουργήθηκαν στις εφοδιαστικές αλυσίδες κατά την περίοδο της πανδημίας του Covid-19 συνεχίζουν να τροφοδοτούνται από τη γεωπολιτική αστάθεια στην περιοχή, οδηγώντας σε διαρκείς αυξήσεις στις τιμές των οικοδομικών υλικών.
Σύμφωνα με τη Στατιστική Υπηρεσία, οι τιμές των κατασκευαστικών υλικών από το 2021 έως και το 2023 έχουν σημειώσει άνοδο ύψους 31%. Αυτό, σε συνδυασμό με την αυξανόμενη ζήτηση, ωθεί τις τιμές των νεόδμητων οικιστικών μονάδων προς τα πάνω, με μεγάλες αυξήσεις τιμών σε όλες τις επαρχίες τα τελευταία χρόνια.
Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών του Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), ο οποίος δημοσιεύεται κάθε τρίμηνο σε συνεργασία με την KPMG Κύπρου, από το πρώτο τρίμηνο του 2021 έως το τέλος του 2023 οι τιμές διαμερισμάτων παγκύπρια αυξήθηκαν κατά 26%, ενώ οι τιμές των σπιτιών αυξήθηκαν κατά 18%. Αναπόφευκτα λοιπόν αυτές οι πληθωριστικές πιέσεις που συνδυάζονται με παράλληλη αύξηση των δανειστικών επιτοκίων, καθιστούν την αγορά ακινήτων απρόσιτη για πολλούς
Η αλλαγή στις επιλογές
Πάρα τις προσπάθειες της κυπριακής κυβέρνησης να αντιμετωπίσει το θέμα της προσιτής στέγασης τα τελευταία χρονιά μέσω της λήψης μέτρων όπως η αναθεώρηση πολεοδομικών κινήτρων, τα επιδόματα για της ορεινές και ακριτικές περιοχές, η δημιουργία προσιτών οικιστικών μονάδων μέσω του ΚΟΑΓ κτλ, η εμφανής αγοραστική δυσχέρεια φαίνεται να οδηγεί στην αλλαγή στεγαστικής κουλτούρας και προτιμήσεων των αγοραστών.
Έτσι, ενώ στο παρελθόν βλέπαμε προτίμηση στην ανέγερση ιδιόκτητων μονοκατοικιών, τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα μετά την περίοδο της πανδημίας παρατηρείται μια αλλαγή σε αυτή την τάση, με όλο και περισσότερους αγοραστές να προτιμούν διαμερίσματα.
Τα στοιχεία που δημοσίευσε η Στατιστική Υπηρεσία παρουσιάζουν μια πτωτική τάση στον συνολικό αριθμό οικιστικών αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν τα τελευταία χρόνια, από 5.753 το 2021 σε 4.923 το 2023 (μείωση 16,8%). Την ίδια στιγμή, η μέση αξία της κάθε οικιστικής οικοδομικής άδειας
Παγκύπρια παρουσιάζει αύξηση από €353.000 το 2021 σε €470.000 για το 2023. Έχουμε, δηλαδή, λιγότερες αδειοδοτήσεις παγκύπρια, ενώ την ίδια στιγμή η μέση αξία ανά άδεια παρουσιάζει σημαντική αύξηση. Αξίζει να σημειωθεί ότι η αντίστοιχη μέση αξία ανά οικοδομική άδεια το 2014 ήταν μόλις στις €167.000.
Αναλύοντας τα δεδομένα της Στατιστικής Υπηρεσίας που αφορούν τον αριθμό των αδειοδοτημένων οικιστικών μονάδων (dwellings) διαπιστώνουμε ότι, αναφορικά με τις οικιστικές μονάδες για μονοκατοικίες, αυτές μειώθηκαν από 3.553 για το 2021, σε 2.904 το 2023. Παράλληλα, ο αντίστοιχος αριθμός οικιστικών μονάδων που αφορούν πολυκατοικίες, σημείωσε αύξηση της τάξης του 23%, από 5.590 το 2021 σε 6.903 το 2023. Ιδιαίτερα όσον αφορά τις άδειες οικοδομής πολυκατοικιών, αυτές αυξήθηκαν κατακόρυφα από 400 το 2018, σε 856 το 2023.
Τα πιο πάνω στοιχεία παρουσιάζουν μια στροφή όσον αφορά στα νέα οικιστικά έργα, με τη δημιουργία περισσότερων οικιστικών μονάδων σε πολυκατοικίες και την παράλληλη μείωση στον αριθμό νέων μονοκατοικιών.
Όλο και μικρότερες κατασκευές
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η μείωση που εμφανίζεται στο μέσο εμβαδόν κάθε οικιστικής μονάδας πολυκατοικίας, από 154 τ.μ το 2018 σε 137 τ.μ το 2023, μείωση που αντιστοιχεί σε 17 τ.μ. και αντανακλά την τάση για κατασκευή ολοένα και μικρότερων αλλά και πιο προσιτών οικιστικών μονάδων, τόσο λόγω των προτιμήσεων του αγοραστικού κοινού, των αλλαγών στη νομοθεσία (βλέπε ΦΠΑ για πρώτη κατοικία) αλλά και του αυξανόμενου κόστους το οποίο βαραίνει τους developers.
Η συνεχής επιδείνωση στην αγορά
Με βάση τα δεδομένα που αναλύονται στο παρόν άρθρο, επιβεβαιώνεται η αλλαγή στην κουλτούρα και τη νοοτροπία μας αναφορικά με την επιλογή στέγασης.
Η ιδιοκτησία μονοκατοικίας δεν είναι πλέον ο «γενικός κανόνας» για τους νέους αγοραστές, όπως συνέβαινε στο παρελθόν. Οι διάφορες μεταβολές στην αγορά, οι πληθωριστικές πιέσεις, οι αυξήσεις στα κόστη ανέγερσης κατοικιών έχουν οδηγήσει τους αγοραστές σε διαφορετικές επιλογές τα τελευταία χρόνια.
Το ζήτημα της στέγασης είναι θεμελιώδους σημασίας για κάθε Κύπριο πολίτη και για την ευημερία της κοινωνίας μας. Με τη συνεχή επιδείνωση των συνθηκών στην αγορά κατοικίας, ιδιαίτερα για τις νεότερες ηλικίες και τους οικονομικά ασθενέστερους, όλοι οι εμπλεκόμενοι φορείς πρέπει να στοχεύσουν στη δημιουργία μιας αγοράς που θα είναι ελκυστική για επενδυτές και επαγγελματίες, ενώ θα επιτρέπει την πρόσβαση σε ποιοτική στέγαση για όλους.
Senior Manager, Real Estate Advisory, KPMG Κύπρου
Senior Team Member, Real Estate Advisory, KPMG Κύπρου
