Η στεγαστική κρίση οφείλεται σε έλλειψη νέων ακινήτων λόγω της κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας και της μείωσης της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών.
“Υπό φυσιολογικές συνθήκες, σήμερα δεν θα συζητούσαμε για στεγαστική κρίση, καθώς έχουμε 1 εκατ. λιγότερους νέους ανθρώπους ηλικίας από 30 έως 40 ετών σε σχέση με πριν από 20 χρόνια. Ωστόσο, την περίοδο της κρίσης, η οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε κατά 85%-90% σε σχέση με τη δεκαετία του 2000, ενώ τα νέα στεγαστικά δάνεια υποχώρησαν κατακόρυφα”, δήλωσε ο Δρ Βύρων Κοτζαμάνης, Διευθυντής ερευνών στο Ινστιτούτο Δημογραφικών Ερευνών και Μελετών (ΙΔΕΜ), στο 2ο Συνέδριο Real Estate.
Σύμφωνα με τον κ. Κοτζαμάνη, κατά τη δεκαετία 2001-2011 κατασκευάζονταν 52.000 νέες κατοικίες ετησίως, εκ των οποίων 31.000 στην Αττική. Στη δεκαετία 2011-2021, ο αριθμός αυτός μειώθηκε στις 26.000 κατοικίες, με μόλις 4.500 στην Αττική, καταγράφοντας πτώση 85% στην προσφορά νέων κατοικιών. Ο κ. Ηλίας Λεκκός, επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής της Τράπεζας Πειραιώς, σημείωσε πως “παρά την αναγέννηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, η προσφορά νέων ακινήτων παραμένει ανεπαρκής”.
Ένα παράδοξο στοιχείο είναι ο υψηλός αριθμός κενών κατοικιών, που φτάνει τις 700.000 πανελλαδικά σύμφωνα με την τελευταία απογραφή. Ο κ. Κοτζαμάνης εκτιμά πως αν δεν είχε μεσολαβήσει η πτώση στις νέες κατασκευές, η στεγαστική κρίση θα ήταν ηπιότερη. Παράλληλα, αναφέρθηκε στην αύξηση των διαζυγίων και των μονομελών νοικοκυριών, που αυξάνουν τη ζήτηση κατοικιών.
Η πτώση των στεγαστικών δανείων αντικατοπτρίζει το πρόβλημα. “Το 2023 εκδόθηκαν 14.000 νέα στεγαστικά δάνεια, έναντι 115.000 το 2007”, τόνισε ο κ. Κοτζαμάνης. Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Δεληκανάκη, Founding Partner της Southrock Asset Management, “το διαθέσιμο εισόδημα των Ελλήνων βρίσκεται στο 68% του επιπέδου του 2010, όταν στη Ρουμανία είναι στο 140% και στην Τσεχία στο 130%. Η μείωση του εισοδήματος, σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών ακινήτων και ενοικίων, εντείνει τη στεγαστική κρίση”.
Η έλλειψη κατοικιών επιδεινώνεται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό. “Ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν προωθεί την ανάπτυξη, αλλά εξυπηρετεί ιδεοληψίες. Έχουμε δαιμονοποίηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και των τουριστικών επενδύσεων”, επεσήμανε ο κ. Δεληκανάκης. Στην Αττική, μεγάλες εκτάσεις, όπως τα Μεσόγεια και ο Ελαιώνας, παραμένουν ανεκμετάλλευτες, ενώ οι περιορισμοί στην αξιοποίηση υφιστάμενων ακινήτων δυσχεραίνουν την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
Ένας ακόμα παράγοντας είναι η περιορισμένη διάθεση ακινήτων από τράπεζες και servicers. Η κα. Θεώνη Αλαμπάση, Γενική Γραμματέας Χρηματοπιστωτικού Τομέα, ανέφερε πως “περίπου 15.000 κατοικίες ανήκουν στις θυγατρικές των servicers και στόχος είναι η ταχύτερη διάθεσή τους μέσω βελτιώσεων στους πλειστηριασμούς και του διπλασιασμού του ΕΝΦΙΑ”. Ωστόσο, πολλά από αυτά κατοικούνται, γεγονός που περιορίζει την αύξηση της προσφοράς.
Σύμφωνα με την κα. Λίλα Πατεράκη, Chief Real Estate Services Officer της doValue, “τα ακίνητα που κατέχουν οι servicers είναι κατοικούμενα σε ποσοστό 50%, ενώ αρκετά παραμένουν ανεκμετάλλευτα λόγω επενδυτικού προσανατολισμού των προηγούμενων ιδιοκτητών”. Η σταδιακή εισαγωγή χρηματοδοτικών πακέτων για την αγορά ακινήτων μέσω πλειστηριασμού έχει αυξήσει το ποσοστό ακινήτων που καταλήγουν σε ιδιώτες από 6%-7% στο 20%-25%.
Σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αν και συμβάλλουν στο έλλειμμα κατοικιών, δεν είναι ο κύριος υπεύθυνος της στεγαστικής κρίσης. “Το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι ότι τα τελευταία 15 χρόνια δεν κατασκευάστηκαν νέα ακίνητα και το κόστος ανακαίνισης εκτοξεύτηκε. Παράλληλα, η βαριά φορολόγηση και τα απλήρωτα ενοίκια αποθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες από τη μακροχρόνια μίσθωση”, τόνισε ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ.
Ο Δρ. Παναγιώτης Πρόντζας της Grant Thornton επεσήμανε ότι το μέσο κατά κεφαλήν εισόδημα αυξήθηκε κατά 3% ετησίως από το 2015 έως το 2024, ενώ οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5% ετησίως. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκαν με ρυθμό 20% ετησίως λόγω της υψηλής ζήτησης. Ο κ. Κοτζαμάνης σημείωσε πως “τα περισσότερα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης βρίσκονται εκτός Αττικής, ενώ στο Λεκανοπέδιο λειτουργούν 35.000, εκ των οποίων 15.000 στο κέντρο της Αθήνας”.
