Για τρίτη χρονιά σε μια ύφεση του κλάδου των ακινήτων, η Κίνα εξακολουθεί να αναζητά λύσεις προσανατολισμένες στην αγορά. Οι αφερέγγυες εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων πρέπει να είναι προετοιμασμένες για χρεοκοπία, προειδοποίησε το Υπουργείο Στέγασης το σαββατοκύριακο. Όσον αφορά έργα με αξιόλογες προοπτικές, αλλά υπό προσωρινή πιστωτική πίεση, οι κινεζικές κρατικές τράπεζες έχουν δεσμεύσει δισεκατομμύρια δολάρια σε δάνεια για να εξασφαλίσουν την ολοκλήρωσή τους.
Οι ασυνήθιστες στιγμές απαιτούν έκτακτα μέτρα. Καθώς η China Vanke, ένας από τους μεγαλύτερους προγραμματιστές ακινήτων της χώρας, αντιμετωπίζει μια κρίση ρευστότητας, είναι σαφές ότι οι δυνάμεις της αγοράς έχουν γίνει τοξικές και χρειάζεται ένα πρόγραμμα διάσωσης που να έχει σχεδιαστεί από το κράτος. Η Moody’s Ratings περιέκοψε την πιστοληπτική ικανότητα της Vanke σε κατηγορία junk τη Δευτέρα.
Επιδείνωση
Το μεγαλύτερο εμπόδιο για την εταιρεία είναι η έλλειψη σαφήνειας σχετικά με τις μελλοντικές πωλήσεις. Χάρη στη διαχειριστική σύνεση, τα πήγε αρκετά καλά το 2023 έναντι ανταγωνιστών της όπως η Country Garden. Οι συμβατικές πωλήσεις μειώθηκαν μόνο κατά 10% στα 376 δισεκατομμύρια γιουάν (52,4 δισεκατομμύρια δολάρια). Ωστόσο, η συνολική αγορά μπορεί να κινείται προς ακόμη χειρότερα επίπεδα φέτος.
Πρόσφατη έρευνα της China Index Academy δείχνει ότι λιγότερο από το 20% των ερωτηθέντων σχεδιάζει να αγοράσει σπίτι τους επόμενους έξι μήνες, έναντι σχεδόν 30% πριν από έναν χρόνο. Η Moody’s εκτιμά ότι οι συμβατικές πωλήσεις της Vanke μειώθηκαν περίπου 40% στα 34,5 δισεκατομμύρια γιουάν τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο, μια απότομη επιδείνωση σε σχέση με ένα χρόνο πριν.
Η ανάπτυξη ακινήτων είναι μια επιχειρηματική δραστηριότητα κλίμακας. Το λειτουργικό περιθώριο της Vanke μειώθηκε από 29% στο ανώτατο όριο του το 2019, σε 8,4% το τρίμηνο που έκλεισε τον Σεπτέμβριο, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία. Τους πρώτους εννέα μήνες του 2023, σημείωσε λειτουργικά κέρδη μόλις 31 δισεκατομμυρίων γιουάν, πτώση 23% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Οι ασταθείς συνθήκες λειτουργίας της προγραμματίστριας ακινήτων ίσως εξηγούν γιατί ακόμη και τα κρατικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα φοβούνται. Η Vanke αντιμετωπίζει αντίσταση από τις δύο κρατικές τράπεζες της Κίνας για ένα νέο υπεράκτιο κοινοπρακτικό δάνειο 4,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων Χονγκ Κονγκ (575 εκατομμύρια δολάρια). Σε μια σπάνια παρέμβαση, το υπουργικό συμβούλιο της Κίνας ζήτησε από τα μεγάλα τραπεζικά ιδρύματα να εντείνουν την υποστήριξή τους, ανέφερε το Reuters.
Κρατική διάσωση (;)
Τον Σεπτέμβριο, η Vanke διέθετε 101 δισεκατομμύρια γιουάν σε μη δεσμευμένα μετρητά, τα οποία θα επαρκούσαν για να καλύψει το βραχυπρόθεσμο χρέος της. Θα έχει όμως και περίπου 34 δισεκατομμύρια γιουάν σε ομόλογα που λήγουν πριν από τον Ιούνιο του 2025, σύμφωνα με την Moody’s. Ωστόσο, όπως και όλοι οι υπόλοιποι, η Vanke βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στις προπωλήσεις, κατά τις οποίες τα διαμερίσματα αγοράζονται πριν χτιστούν. Τον Σεπτέμβριο, είχε περίπου 408 δισεκατομμύρια γιουάν σε συμβατικές υποχρεώσεις, οι οποίες αποτελούνταν κυρίως από καταθέσεις που είχαν καταβάλει οι καταναλωτές για ημιτελή σπίτια. Υπό αυτό το πρίσμα, η ταμειακή θέση της Vanke δεν είναι τόσο καλή.
Μια κρατική διάσωση θα είναι προς το συμφέρον της ίδιας της κυβέρνησης. Άλλωστε, οι δήμοι χρειάζονται ορισμένους προγραμματιστές να επιβιώσουν, να κατασκευάσουν έργα και να αγοράσουν γη, καθώς χωρίς τέτοια δραστηριότητα η Κίνα μπορεί να πέσει σε δημοσιονομικό γκρεμό φέτος. Σύμφωνα με την έκθεση του κρατικού προϋπολογισμού η οποία δημοσιεύθηκε στο Εθνικό Λαϊκό Κογκρέσο την περασμένη εβδομάδα, τα έσοδα των κεφαλαίων που διαχειρίζονται οι τοπικές αρχές, που αποτελούνται κυρίως από πωλήσεις γης, αναμένεται να αυξηθούν κατά 0,1% φέτος. Αυτός ο στόχος φαίνεται υπερβολικά αισιόδοξος – ή ακόμα και παράξενος – εάν η Vanke επίσης χρεοκοπήσει και η ύφεση στον κλάδο ακίνητης περιουσίας της χώρας επιδεινωθεί περαιτέρω.
Μέχρι στιγμής, η κινεζική κυβέρνηση έχει καθίσει στο περιθώριο, αφήνοντας τους μεγαλύτερους προγραμματιστές της, όπως η China Evergrande και η Country Garden, να χρεοκοπήσουν, δεδομένου ότι αυτές επιδόθηκαν σε αλόγιστες επεκτάσεις που τροφοδοτούνταν από χρέος. Η Vanke, ωστόσο, έχει καλή διαχείριση και ιστορικό παρελθόν. Είναι έντονα συνυφασμένη με τη Shenzhen, η οποία μετατράπηκε σε τεχνολογικό κόμβο μέσα σε λίγες δεκαετίες, καθώς και με την ιδιωτική ιδιοκτησία κατοικιών στη χώρα. Εισήχθη στο χρηματιστήριο το 1991, μια από τις πρώτες εταιρείες στο τότε αναδυόμενο Χρηματιστήριο της Shenzhen – και έχει την κρατική Shenzhen Metro Group ως μεγαλύτερο μέτοχό της, με μερίδιο 27%. Η διάσωση της Vanke δεν θα είναι τόσο επαχθής όσο το να την αφήσει κανείς να χρεοκοπήσει.
Απόδοση – Επιμέλεια – Επιλογή Κειμένων (2019-2024): Γ. Δ. Παυλόπουλος
