Πόσα χρήματα πρέπει να έχω για να πάρω στεγαστικό

Τον τελευταίο χρόνο οι τράπεζες προσπαθούν, με μικρά αλλά σταθερά βήματα, να ανοίξουν ξανά την αγορά των στεγαστικών δανείων, προσφέροντας μάλιστα πολύ χαμηλά επιτόκια, έχοντας και ως στήριγμα το σχέδιο της κυβέρνησης για επιδότηση του στεγαστικού επιτοκίου, που λήγει τέλος του χρόνου. Επειδή, όμως, έχουν περάσει οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν το 100% της αγοράς ενός ακινήτου, για να αποκτήσει ένα άτομο ή ζευγάρι ή οικογένεια το σπίτι που επιθυμεί, θα πρέπει να έχει στην άκρη ένα σεβαστό ποσό, καθώς η τραπεζική χρηματοδότηση είναι από 70% ως 80% ή και 50% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Και φυσικά, ο υποψήφιος πελάτης, όσο μεγαλύτερο ποσοστό της εμπορικής αξίας καταβάλει, τόσο μικρότερο είναι το επιτόκιο που πληρώνει. 

Στο παρελθόν και πριν την κρίση της τελευταίας δεκαετίας, οι τράπεζες συνήθιζαν να χρηματοδοτούν το σύνολο της εμπορικής αξίας, της αξίας δηλαδή που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς. Ο συνηθισμένος τρόπος που χρησιμοποιούσαν οι τράπεζες για να καλύψουν όλο το ποσό του δανείου και ο πελάτης να μην χρησιμοποιήσει ούτε ένα σεντ, ήταν κυρίως μέσω της παραχώρησης ενός  επισκευαστικού ή και καταναλωτικού δανείου. Ο πελάτης έδινε μέσω χρηματοδότησης στην τράπεζα το 20% ή το 30% της εμπορικής αξίας του ακινήτου και ουσιαστικά με δυο δάνεια έκλεινε η πράξη για το στεγαστικό δάνειο.

Ένα σημαντικό στοιχείο στη διαδικασία χορήγησης ενός στεγαστικού δανείου είναι ο λόγος του ποσού του δανείου προς την αξία του ακινήτου ή Loan to Value ratio (LTV). Πρόκειται για έναν δείκτη που χρησιμοποιείται διεθνώς από το τραπεζικό σύστημα και στην ουσία δείχνει το πόσο «καλυμμένη» είναι η τράπεζα για το δάνειο που δίνει. Όσο μεγαλύτερο είναι το ποσό που δεσμεύεται να δαπανήσει από τα δικά του χρήματα ο πελάτης για την αγορά του σπιτιού, τόσο ευνοϊκότεροι ενδέχεται να είναι οι όροι του δανείου, γιατί η τράπεζα αναλαμβάνει μικρότερο ρίσκο και  αντιμετωπίζει τον υποψήφιο με μεγαλύτερη αξιοπιστία.

Αυτό που ενδιαφέρει τον δανειζόμενο που θέλει να πάρει στεγαστικό είναι ότι το LTV καθορίζει το ποσοστό της εμπορικής αξίας του ακινήτου το οποίο χρηματοδοτείται από την τράπεζα. Κατ’ επέκταση, καθορίζει και το μέρος της αγοράς που πρέπει να καλυφθεί με ίδια κεφάλαια, δηλαδή από τον πελάτη.

Σήμερα, αν κάποιος θέλει να πάρει στεγαστικό δάνειο θα πρέπει να έχει στην άκρη χρήματα τουλάχιστον το 30% της αξίας του σπιτιού. Υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι η δόση του δανείου δεν ξεπερνά το 40% του εισοδήματός του και πληροί  τα υπόλοιπα κριτήρια που θέτουν οι τράπεζες για την χορήγηση δανείου. Για παράδειγμα, αν ο υποψήφιος πελάτης της τράπεζας ενδιαφέρεται για σπίτι αξίας €200.000, θα πρέπει να βάλει  από την τσέπη του τουλάχιστον €60.000, αφού μόνο έτσι η τράπεζα θα εξετάσει την αίτηση για χορήγηση στεγαστικού δανείου.

Η διάρκεια αποπληρωμής του δανείου καθορίζεται από τη δόση που μπορεί  να αποπληρώνει ο πελάτης κάθε μήνα και το είδος του επιτοκίου. Στη λήξη του δανείου η ηλικία του πρωτοοφειλέτη δεν πρέπει να ξεπερνά το 65ο ή το 70ο  έτος, κριτήριο το οποίο μπορεί να μεταβληθεί από τράπεζα σε τράπεζα. Το επιτόκιο του δανείου μπορεί να είναι σταθερό ή κυμαινόμενο. Το πρώτο παραμένει αμετάβλητο για συμφωνημένο χρονικό διάστημα, ενώ το δεύτερο ορίζεται με βάση το επιτόκιο αναφοράς Euribor, πλέον ενός περιθωρίου (spread), το οποίο παραμένει σταθερό σε όλη τη διάρκεια του δανείου. Το ύψος του επιτοκίου διαφέρει ανάλογα με τον δανειοδότη, το προφίλ του δανειολήπτη, το ποσό του δανείου και το ποσοστό χρηματοδότησης. Οι τράπεζες δίνουν την επιλογή συνδυασμού σταθερού και κυμαινόμενου επιτοκίου. Για παράδειγμα, ένα πακέτο στεγαστικού δανείου μπορεί να είναι σταθερό για 3,5 ή 10 χρόνια που μετά μετατρέπεται σε κυμαινόμενο για την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου. Στις περισσότερες περιπτώσεις, το ύψος του δανείου και των επιτοκίων αλλά και οι όροι με τους οποίους λαμβάνεται ένα στεγαστικό δάνειο μεταβάλλονται από τράπεζα σε τράπεζα και από δανειολήπτη σε δανειολήπτη.

Τράπεζα Κύπρου: Δάνειο με χρηματοδότηση μέχρι και 80% της αξίας του ακινήτου και διάρκεια αποπληρωμής μέχρι και 35 χρόνια. Μπορεί ο πελάτης να επιλέξει κυμαινόμενο επιτόκιο για όλη τη διάρκεια του δανείου ή σταθερό επιτόκιο για 3,5 ή 10 χρόνια.

Μετά τη λήξη της σταθερής περιόδου, το επιτόκιο μετατρέπεται σε κυμαινόμενο. Η μέγιστη ηλικία δανειολήπτη στη λήξη του δανείου πρέπει να είναι 65 ετών. Με βάση τα στοιχεία στην ιστοσελίδα της τράπεζας δάνειο για σκοπούς ιδιοκατοίκησης με συνεισφορά του πελάτη μεγαλύτερη του 35% της αξίας το συνολικό επιτόκιο είναι 2,30% και για συνεισφορά μικρότερη ή ίση με το 35% της αξίας το συνολικό επιτόκιο είναι 2,40%. Η ελάχιστη περίοδος αποπληρωμής είναι 10 χρόνια για δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο από την αρχή και  για δάνειο με σταθερό επιτόκιο5 ή 10 χρόνια. Στα 15 χρόνια για δάνειο με σταθερό επιτόκιο 3 χρόνια.

Ελληνική Τράπεζα: Στην ιστοσελίδα της τράπεζας υπάρχουν τρεις επιλογές στεγαστικών. Η πρώτη αφορά δανεισμό, βάσει αξίας κύριας κατοικίας, για κάθε  ανάγκη (λύση ONE). Tο ποσό δανείου είναι βάσει της αξίας της κύριας κατοικίας. To δεύτερο σχέδιο είναι «χρηματοδοτική λύση ΔΥΟ- αγορά ακινήτου», το ποσό το δανείου είναι χωρίς όριο και το είδος επιτοκίου μεταβλητό. Η τρίτη επιλογή «Θεμέλιο 2020»  είναι το κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης επιτοκίων στεγαστικών δανείων.

Alpha Bank: Στην ιστοσελίδα της τράπεζας υπάρχει το σχέδιο Alpha κατοικία. Είναι ένα στεγαστικό δάνειο το οποίο προσφέρεται σε μόνιμους κάτοικους Κύπρου για την αγορά, ανέγερση, αποπεράτωση ή επιδιόρθωση κατοικίας ή διαμερίσματος, την αγορά εγκεκριμένου οικοπέδου/ γης για άμεση ανέγερση κατοικίας ή τη μεταφορά υφιστάμενων στεγαστικών δανείων. Έχει κυμαινόμενο επιτόκιο σε ευρώ, το ύψος του στεγαστικού δανείου μπορεί να καλύψει μέχρι και το 80% της αγοραστικής αξίας του ακινήτου για απόκτηση πρώτης κατοικίας και μέχρι του 70% για δεύτερη. Αποπληρωμή με ίσες μηνιαίες δόσεις μέχρι και 40 χρόνια, συμπεριλαμβανομένης της περιόδου χάριτος. Στη λήξη του δανείου η ηλικία του πρωτοφειλέτη δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 70 χρόνια. Περίοδος χάριτος μέχρι και δύο χρόνια από την πρώτη εκταμίευση του δανείου Επιπλέον, η Alpha Bank προσφέρει το πρόγραμμα «προσαρμόζω τη δόση μου», το οποίο  επιτρέπει, ανά πάσα στιγμή, να καθορίζει ο πελάτης τη δόση του στεγαστικού δανείου. Σύμφωνα με τα στοιχεία του δανείου μπορεί να καλύψει κάθε στεγαστική ανάγκη, είτε πρόκειται για αγορά, ανέγερση, αποπεράτωση ή επιδιόρθωση κατοικίας ή διαμερίσματος είτε για την αγορά εγκεκριμένου οικοπέδου/γης για άμεση ανέγερση κατοικίας ή ακόμη και για τη μεταφορά υφιστάμενων στεγαστικών δανείων.

Astrobank: Στην ιστοσελίδα της τράπεζας υπάρχει το σχέδιο «στέγαση overdraft», το επιτόκιο ξεκινά από 1,80%, συνδυάζει τα χαρακτηριστικά ενός στεγαστικού δανείου με τα οφέλη ενός λογαριασμού overdraft. Σημειώνεται ότι μπορούν να γίνουν πρόσθετες πληρωμές ανά πάσα στιγμή, χωρίς προμήθειες πρόωρης αποπληρωμής.

Eurobank Cyprus: Στην ιστοσελίδα της τράπεζας υπάρχει σχέδιο για στεγαστικό δάνειο το οποίο περιλαμβάνει και την κρατική επιδότηση επιτοκίου. Παρουσιάζει διάφορα παραδείγματα. Για μέγιστο ποσό δανείου μέχρι €400.000,  μέγιστη διάρκεια αποπληρωμής 30 χρόνια, συνεισφορά του πελάτη μεγαλύτερη ή ίση του 50% της αξίας του ακινήτου συνολικό επιτόκιο ΣΕΠΕ είναι 2,92%. Όταν η συνεισφορά του πελάτη είναι μικρότερη ή ίση του 50% της αξίας του ακινήτου το συνολικό επιτόκιο είναι 3,23%.

Ancoria Bank: Από την πλευρά της, η Ancoria Bank προσφέρει σχέδια για στεγαστικά δάνεια με καταβολή ποσού πέραν του 20% του δανείου. Παραδείγματος χάρη για δάνειο €100.000 το επιτόκιο είναι στο 1,99% με περίοδο αποπληρωμής τα 35 έτη και συνεισφορά του πελάτη μεγαλύτερη από 30%.

Οργανισμός Χρηματοδοτήσεως Στέγης: Στην ιστοσελίδα του ΟΧΣ αναφέρεται ότι εν όψει του τερματισμού του κρατικού σχεδίου επιδότησης επιτοκίου στις 31/12/2021, η τελευταία ημερομηνία παραλαβής αιτήσεων δανείων είναι στις 30/11/2021. Προσφέρει ποικιλία διαφορετικών στεγαστικών δανείων. Υπάρχει το σχέδιο απόκτηση κύριας κατοικίας με το ειδικό σχέδιο «πάμε σπίτι τώρα» και το σχέδιο «πάμε σπίτι τώρα για νεαρά ζευγάρια». Το πρώτο σχέδιο χρηματοδοτεί αγορά ή ανέγερση / συμπλήρωση / επέκταση κατοικίας, ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση κατοικίας, αγορά οικιστικού οικοπέδου και μεταφορά στεγαστικών δανείων από άλλο πιστωτικό ίδρυμα. Για αγορά κατοικίας και ύψος δανείου μέχρι €500.000 (κύρια κατοικία) και €450.000 (άλλη κατοικία), η περίοδος αποπληρωμής είναι μέχρι 40 χρόνια. Το δεύτερο σχέδιο καλύπτει νεαρά ζευγάρια που έχουν συνάψει το γάμο τους ή έχουν σύμφωνο συμβίωσης τα τελευταία 5 χρόνια ή έχουν προγραμματισμένο γάμο τους επόμενους 12 μήνες και η ηλικία οποιουδήποτε εκ των αιτητών δεν υπερβαίνει τα 35 έτη.