Του Γ. Χατζημιχαήλ, αρχιτέκτονα
Οι πολεοδομικές ζώνες προσδιορίζουν γεωγραφικές περιοχές στις οποίες καθορίζονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις της γης και των κτηριακών εγκαταστάσεων καθώς και το ρυθμιστικό πλαίσιο των κατασκευών που περιλαμβάνει όρους δόμησης, κανονισμούς, ή άλλες πρόνοιες όπως πολεοδομικά κίνητρα, αισθητικά πλαίσια κ.λπ. Προκύπτει λοιπόν ότι οι πολεοδομικές ζώνες αποτελούν ένα βασικό εργαλείο πολεοδόμησης.
Οι πρώτες πολεοδομικές ζώνες στην Κύπρο καθορίστηκαν τη δεκαετία του 1960 και προσδιόριζαν τις τότε αστικές περιοχές των πόλεων της Κύπρου με μια και μοναδική ζώνη, στην οποία επιτρέπονταν «πάσης φύσεως οικοδομές». Έκτοτε έχουν διαμορφωθεί πολλές ζώνες που αφορούν ζώνες αμιγείς (μονολειτουργικές), μικτές (με κύριες και συμπληρωματικές χρήσεις), ζώνες προστασίας του περιβάλλοντος, καθώς και άλλες ειδικές ή εξειδικευμένες (με ειδικές πρόνοιες και κίνητρα).
Ως κλασικές πολεοδομικές ζώνες θεωρούνται οι οικιστικές, τουριστικές, εμπορικές, βιομηχανικές, γεωργικές, βιοτεχνικές, κτηνοτροφικές και οι ζώνες υπαίθρου. Βασικές ζώνες ανάπτυξης θεωρούνται αυτές που δέχονται τη μεγαλύτερη οικοδομική ανάπτυξη και αφορούν κυρίως τις οικιστικές και κατά δεύτερο λόγο τις τουριστικές.
Έχει επανειλημμένως τεκμηριωθεί από πολλές μελέτες και δημοσιευμένα Σχέδια Ανάπτυξης ότι η χωρητικότητα των βασικών ζωνών ανάπτυξης μπορούσε, λόγω του μεγέθους τους, να ικανοποιήσει πολλαπλάσιες (κάποτε εικοσαπλάσιες ή και περισσότερες) ανάγκες, από αυτές που θα παρουσιάζονταν στη διάρκεια ισχύος του αντίστοιχου Σχεδίου Ανάπτυξης. Παρόλα αυτά οι περισσότεροι εμπλεκόμενοι με θέματα ανάπτυξης όπως οι ιδιοκτήτες γης, σύμβουλοι επενδύσεων, εκτιμητές γης, Τοπικές Αρχές, αρμόδια Συμβούλια με αποφασιστικές αρμοδιότητες για θέματα ανάπτυξης, αλλά και διάφοροι οργανισμοί (επενδυτικοί, πολιτικοί κ.ά.) επιδιώκουν συνεχείς και επαναλαμβανόμενες επεκτάσεις των ζωνών ανάπτυξης.
Οι λόγοι ποικίλλουν και αυτοί σχετίζονται με πιθανά συμφέροντα και οφέλη, εμπεδωμένες παλιές πρακτικές ή και άγνοια για τις πιθανές επιπτώσεις. Οι ιδιοκτήτες γης επωφελούνται, διότι αυξάνεται η αξία των τεμαχίων τους, οι εκτιμητές γης και οι μελετητές, διότι αυξάνονται οι πελάτες τους, οι Χρηματοπιστωτικοί Οργανισμοί, διότι αυξάνονται τα υποθηκοφυλακεία τους και οι εκλεγμένοι τοπικοί ή άλλοι πολιτικοί παράγοντες, διότι μένουν ικανοποιημένοι οι πιθανοί ψηφοφόροι τους.
Οι συνεχείς και ανεξέλεγκτες επεκτάσεις των ζωνών ανάπτυξης των Σχεδίων Ανάπτυξης (που γίνονται κατά μέσο όρο κάθε 5-7 χρόνια) έχουν όμως επιπτώσεις και ως βασικότερες θα μπορούσαν να καταγραφούν οι πιο κάτω:
Απώλεια καλής και παραγωγικής γεωργικής γης, αλλά και υπαίθρου που θα μπορούσε να στεγάσει άλλες χρήσεις γης,
«Παγοποίηση» πληθώρας ιδιωτικών τεμαχίων σε νέες περιοχές ανάπτυξης, αφού μεγάλο ποσοστό από αυτά θα παραμείνουν ανενεργά και αδρανή για πολλά χρόνια, διότι δεν μπορούν να ικανοποιήσουν τις βασικές προϋποθέσεις για ανάπτυξη, με βασικότερη αυτή του «ικανοποιητικού οδικού δικτύου»,
Διαιώνιση του προβλήματος της στέγασης οικογενειών (με χαμηλά αλλά και μεσαία εισοδήματα) που όπως οι περισσότερες δελεάζονται από την ιδέα απόκτησης γης για να κτίσουν, και
Πρόωρο, αδικαιολόγητο και σπάταλο άπλωμα των πολεοδομικών ιστών, οι υποδομές των οποίων θα υπολειτουργούν για πολλά χρόνια ή και δεκαετίες και άσκηση πιέσεων προς υπηρεσίες δημόσιας ωφέλειας για προώθηση υποδομών στις νέες ζώνες, γεγονός που συχνά ανατρέπει μακροχρόνιους προγραμματισμούς σε ωριμότερες περιοχές.
Για τους λόγους αυτούς άλλοι φορείς δεν συμφωνούν με τις συνεχείς επεκτάσεις των ζωνών ανάπτυξης και προτάσσουν το μοντέλο της ολιστικής και αειφόρας ανάπτυξης, βασικός πυλώνας της οποίας είναι η αξιοποίηση και η αποτελεσματική διαχείριση των υφιστάμενων ζωνών ανάπτυξης και των υποδομών τους. Όπως προαναφέρθηκε, το βασικό πρόβλημα των «παγοποιημένων» ζωνών ανάπτυξης είναι η απουσία του αναγκαίου οδικού δικτύου. Ως πιθανές λύσεις του προβλήματος προτάθηκαν κατά καιρούς η φορολόγηση της αναξιοποίητης γης και ο αστικός αναδασμός.
Η φορολόγηση γης δεν αφήνει πολλές προοπτικές, διότι απαιτεί λεπτομερή και συνεχή παρακολούθηση αρκετών εξαιρέσεων λόγω οικογενειακών κ.ά. λόγων, αλλά και λόγω του ότι τα περισσότερα τεμάχια γης δεν διαθέτουν το «αναγκαίο οδικό δίκτυο». Ο αστικός αναδασμός (που εκκρεμεί εδώ και πολλά χρόνια στη Βουλή) έχει περισσότερες προοπτικές νοουμένου ότι θα γίνουν αρκετές απλοποιήσεις στους στόχους, τους σχεδιασμούς, τις διαδικασίες, τους εμπλεκόμενους φορείς και τους τρόπους χρηματοδότησης των έργων.
Υποβοήθηση με υιοθέτηση κινήτρων
Πρόσθετα πιστεύεται ότι η «αποπαγοποίηση» των αδρανοποιημένων περιοχών ανάπτυξης, θα μπορούσε να υποβοηθηθεί και με την υιοθέτηση κίνητρων, εφόσον μια τέτοια πολιτική θα ήταν καλοδεχούμενη από το ευρύ κοινό. Υπό την προϋπόθεση για παράδειγμα: α. Της έγκαιρης υλοποίησης (π.χ. εντός ενός έτους από την ημερομηνία αδειοδότησης) του βασικού μόνο οδικού δικτύου μιας οικοπεδοποίησης (που θα συμφωνηθεί με την αρμόδια Πολεοδομική Αρχή στα πλαίσια πολεοδομικής διαβούλευσης -«planning game»- πρακτική που εφαρμόζεται ευρέως στο εξωτερικό) το οποίο θα παρείχε την «αναγκαία οδική προσπέλαση» σε παρακείμενα τεμάχια γης, ώστε να μπορούν να αναπτυχθούν οικοπεδικά. β. Της διάθεσης ποικιλίας μεγεθών οικοπέδων (συμπεριλαμβανομένων και ορισμένων με εμβαδόν πολλαπλάσιο των «κανονικών» οικοπέδων της συγκεκριμένης περιοχής, ώστε αυτά να μπορούν να επωφεληθούν άμεσα από τα κίνητρα των αυξημένων συντελεστών δόμησης για παροχή «κοινωνικής στέγης – προσιτής κατοικίας», σύμφωνα με τις πρόνοιες της Εντολής 1/2019). Θα μπορούσαν να δοθούν, υπό μορφή κινήτρων, κάποιες μειώσεις από τα θεσμοθετημένα ποσοστά δεσμεύσεων.
Οι μειώσεις αυτές μπορούν να αφορούν: α) μείωση του ποσοστού (από το δυνητικά μέγιστο 15% του καθαρού εμβαδού του τεμαχίου) του «δημόσιου χώρου πρασίνου», ιδιαίτερα σε περιοχές όπου αφθονούν τα δάση και οι δημόσιοι χώροι πρασίνου και β) μείωση του ποσοστού (από το δυνητικά μέγιστο 3% του καθαρού εμβαδού του τεμαχίου) του χώρου «κοινοτικής υποδομής», ιδιαίτερα σε αστικές περιοχές ή άλλες όπου υπάρχουν αρκετές σχετικές υποδομές και γ) σχετική μείωση της συνολικής επιφάνειας του αναγκαίου οδικού δικτύου (που κυμαίνεται περίπου στο 20-30% του εμβαδού του τεμαχίου) λόγω υιοθέτησης πιο ευέλικτων σχεδιασμών και οδικής διαχείρισης, με χρήση π.χ. συστήματος μονόδρομων (ιδιαίτερα σε ορεινές περιοχές) και δρόμων δύο κατευθύνσεων αλλά μιας λωρίδας διακίνησης (με χρήση κόλπων αναμονής).
Θα υποδεικνύονται οι δεσμεύσεις
Νοείται ότι στην αρχική άδεια οικοπεδοποίησης θα υποδεικνύονται όλες οι προβλεπόμενες δεσμεύσεις των αντίστοιχων Σχεδίων Ανάπτυξης. Στους σχετικούς όμως όρους αδειοδότησης θα τίθεται όρος, με βάση τον οποίο, όταν ο αιτητής κατασκευάσει το υποδειχθέν «βασικό οδικό δίκτυο», θα μπορεί να αποταθεί στην Πολεοδομική Αρχή για τροποποίηση του αρχικού σχεδίου. Αφού λοιπόν η Πολεοδομική Αρχή (με τη βοήθεια της αρμόδιας Οικοδομικής Αρχής) επιθεωρήσει και επιβεβαιώσει την ικανοποιητική εκτέλεση του υποδειχθέντος δικτύου, θα μπορεί να προχωρήσει σε μείωση των αρχικών δεσμεύσεων και να εγκρίνει νέο τροποποιητικό σχέδιο με μεγαλύτερο αριθμό οικοπέδων. Μια ποσοτικοποίηση των συγκεκριμένων κινήτρων, θα έδειχνε ότι σε μια μεσαίου μεγέθους οικοπεδοποίηση των 10-15 οικοπέδων μπορούν να κερδηθούν 2-3 ή και περισσότερα οικόπεδα, γεγονός καθόλου ευκαταφρόνητο. Τα προτεινόμενα κίνητρα μπορούν εύκολα να θεσμοθετηθούν μέσω σχετικής Εντολής του υπουργού Εσωτερικών (ή και απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου) η οποία να αξιολογηθεί με μια Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικής Εκτίμησης, ώστε αυτή να τύχει θεσμικής θωράκισης. Μια εφαρμογή των προτεινόμενων κινήτρων για συγκεκριμένη χρονική περίοδο, θα μπορούσε να αποδείξει κατά πόσο αυτά μπορούν να δουλέψουν.
