Η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή ρυθμίζεται από τους όρους ενοικίασης, καθώς και από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως έκτοτε έχει τροποποιηθεί, εκεί όπου εφαρμόζεται όταν η συμβατική ενοικίαση έληξε και έχει μετατραπεί σε θέσμια.
Ενόσω ο ενοικιαστής καταβάλλει το νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο και τηρεί τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου, ακόμη και αν αυτό έχει λήξει, δεν παρατηρούνται προβλήματα στη σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Όταν όμως ο ενοικιαστής παραλείπει να πληρώνει τα ενοίκια του, τότε η σχέση διαταράσσεται και αναπόφευκτα τα μέρη καταλήγουν στο δικαστήριο, ώστε ο ιδιοκτήτης να εξασφαλίσει απόφαση για τα οφειλόμενα, διάταγμα ανάκτησης κατοχής του μισθίου και ενδιάμεσα οφέλη μέχρι την ανάληψη της κατοχής του. Εάν η ενοικίαση είναι συμβατική και δεν υπάγεται στο ενοικιοστάσιο, τερματίζεται και ο ενοικιαστής καθίσταται επεμβασίας και η υπόθεση καταχωρείται στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Εκεί όπου η ενοικίαση μετατράπηκε σε θέσμια τότε αρμοδιότητα έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Στη θέσμια ενοικίαση καθορίζονται περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή και μεταξύ αυτών είναι η παράλειψη καταβολής των οφειλόμενων ενοικίων. Είναι όμως δυνατό ο ενοικιαστής να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, εντός των χρονικών προθεσμιών που καθορίζονται στον νόμο, αλλά να βρεθεί αντιμέτωπος με διάταγμα έξωσης, εάν συστηματικά παραλείπει να καταβάλλει τα οφειλόμενα ενοίκια προς τον ιδιοκτήτη. Η δυνατότητα αυτή προσφέρεται στον ιδιοκτήτη από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και μπορεί να επικαλεσθεί το λόγο αυτό για την έξωση του ενοικιαστή.
Ο νόμος δίνει δύο ευκαιρίες στον ενοικιαστή να πληρώσει τα νομίμως οφειλόμενα ενοίκια, εντός περιόδου 21 ημερών από την επίδοση προς αυτόν γραπτής ειδοποίησης απαίτησης και στη συνέχεια εντός 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης έξωσης. Εάν πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια δεν διατάσσεται η έξωση, διαφορετικά το δικαστήριο εκδίδει διάταγμα ανάκτησης της κατοχής πλέον τα οφειλόμενα. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, όμως, προνοεί για την έξωση του ενοικιαστή από το υποστατικό όταν αυτός, διαρκούσης της μισθώσεως, δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο.
Το Εφετείο στην απόφαση που εξέδωσε στην ΠΕ 230/2020, ημερ.17.11.2023, εξετάζοντας την έφεση θέσμιου ενοικιαστή εναντίον του οποίου εκδόθηκε διάταγμα έξωσης, τόνισε όπως ορθά παρέθεσε το πρωτόδικο Δικαστήριο τη σχετική νομολογία, ότι η δυνατότητα έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής λόγω συστηματικής άρνησης καταβολής νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, αφορά θεραπεία που εντάσσεται κάτω από τον ενιαίο λόγο της καθυστέρησης πληρωμής ενοικίων. Αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής με βάση το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, συμπεριλαμβανομένης αξίωσης βασισμένης στη συστηματική μη καταβολή ενοικίων, είναι η επίδοση της προβλεπόμενης έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή.
Έκρινε ορθή την πρωτόδικη απόφαση που διέταξε ανάκτηση της κατοχής του υποστατικού, ότι οι χρονικές προθεσμίες που τίθενται στο άρθρο 11(1)(α) των 21 και 14 ημερών αντίστοιχα, συναρτώνται αποκλειστικά με το δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής στην περίπτωση που παραμένουν απλήρωτα ενοίκια μετά την άπρακτη παρέλευση των εν λόγω προθεσμιών.
Επομένως πρόσθεσε, ναι μεν συνεπεία της εξόφλησης οι ιδιοκτήτες έχουν απωλέσει το δικαίωμα για έξωση λόγω απλήρωτων ενοικίων, διατηρούν όμως το δικαίωμα να επικαλεστούν την έξωση του ενοικιαστή λόγω παρελθούσας συστηματικής καθυστέρησης στην αποπληρωμή.
Η πρωτόδικη κατάληξη ήταν απόλυτα ορθή με βάση τα γεγονότα της υπόθεσης που αφορούσε 49 απλήρωτα ενοίκια. Οι ιδιοκτήτες δεν είχαν υποχρέωση να αποδείξουν ότι η συστηματική μη πληρωμή του οφειλόμενου ενοικίου υπήρξε αποτέλεσμα κακοπιστίας του ενοικιαστή, ότι δηλαδή η καθυστέρηση στην αποπληρωμή γινόταν σκόπιμα, κακόπιστα ή κακόβουλα. Όπως ορθά τονίστηκε, η έννοια της συστηματικότητας συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι τα κίνητρα που προκάλεσαν την επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής. Οι λόγοι που αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή και οι οποίοι τον οδήγησαν στην παράλειψη πληρωμής είναι άσχετοι ως προς το ζητούμενο και ότι διαφορετική προσέγγιση θα απέληγε σε καταστρατήγηση του σκοπού του άρθρου, αφού θα καθιστούσε την περιουσία του ιδιοκτήτη υποχείριο του όποιου, καλοπροαίρετου, ενοικιαστή.
Με βάση το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, το ζήτημα σύμφωνα με το Εφετείο εξετάζεται αντικειμενικά. Το μοναδικό πεδίο επί του οποίου το Δικαστήριο καλείται να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια είναι για να κρίνει αν η διάρκεια της κατά περίπτωση καθυστέρησης είναι τέτοιας χρονικής έκτασης που την καθιστά «συστηματική». Και ορθά κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι όταν όμως οι καθυστερήσεις είναι όπως εν προκειμένω για 4 συναπτά έτη επί μιας σύμβασης εξαετούς διάρκειας, η συστηματικότητα είναι ουσιαστικά αυταπόδεικτη.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
