Απαίτηση πληρωμής προμήθειας τεκμηριώνεται με την επίτευξη πώλησης και τη μεσολάβηση κτηματομεσίτη
Ο κτηματομεσίτης στα πλαίσια άσκησης του επαγγέλματος του παρέχει υπηρεσίες διαμεσολάβησης, με σκοπό τη διενέργεια κτηματικής συναλλαγής μεταξύ πωλητή και αγοραστή. Η σχέση αντιπροσωπείας που δημιουργείται στηρίζεται σε προφορική ή γραπτή συμφωνία. Ο κτηματομεσίτης, για να δικαιούται να αξιώσει προμήθεια, απαιτείται να υπάρχει συμφωνία με τον πωλητή, στα πλαίσια της οποίας να επιτευχθεί πώληση ακινήτου του πωλητή, που να είναι το αποτέλεσμα της μεσολάβησης του. Ακόμη και όταν ο κτηματομεσίτης δεν είναι παρών κατά τη διαπραγμάτευση μεταξύ πωλητή και αγοραστή ή εάν ο πωλητής μειώσει το τίμημα πώλησης για να υπάρξει κατάληξη και συμφωνία για την πώληση του ακινήτου, ο κτηματομεσίτης δικαιούται προμήθειας. Η μεσολάβηση κτηματομεσίτη δεν είναι απαραίτητη για την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής, όμως ο κτηματομεσίτης πρέπει να είναι εγγεγραμμένος και αδειούχος για να νομιμοποιείται να αξιώσει αμοιβή. Όταν εγείρεται ζήτημα καταβολής προμήθειας κτηματομεσίτη, το ζητούμενο είναι κατά πόσο με τη μεσολάβηση του βρέθηκε αγοραστής και προωθήθηκε η πώληση του ακινήτου.
Ο αποφασιστικός παράγοντας είναι η συνδρομή του κτηματομεσίτη, χάρις στην οποία εκτελέστηκε η εντολή του πωλητή και επιτεύχθηκε η πώληση. Ο κτηματομεσίτης τότε δικαιούται να αξιώσει προμήθεια η οποία κατά νόμο καθορίζεται σε 3% επί της τιμής πώλησης, πλέον ΦΠΑ, εκτός εάν συμφωνήθηκε γραπτώς μεγαλύτερο ποσοστό προμήθειας. Η προμήθεια είναι πληρωτέα με τη σύναψη της συμφωνίας πώλησης ή ενοικίασης όταν η περίπτωση αφορά ενοικίαση ακινήτου. Στο Μέρος V του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)/2010, άρθρο 20, καθορίζονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των αδειούχων κτηματομεσιτών. Σε περίπτωση μη επίτευξης κτηματικής συναλλαγής για την οποία δεν υπέχει οποιαδήποτε ευθύνη ο κτηματομεσίτης, τότε αυτός δικαιούται σε εύλογη αμοιβή, λαμβανομένων υπόψη του αναλωθέντος χρόνου και της δαπάνης αυτού.
Αδειούχος κτηματομεσίτης αξίωσε πληρωμή της προμήθειας του από πωλητή κατοικίας, ο οποίος πώλησε την κατοικία σε αγοραστή που σύστησε ο κτηματομεσίτης. Ο πωλητής ισχυριζόταν ότι η κατοικία πωλήθηκε σε χαμηλότερη τιμή και η συμφωνία πώλησης επιτεύχθηκε χωρίς τις προσπάθειες ή τη διαμεσολάβηση του κτηματομεσίτη. Ο Δικαστής κ. Γ. Χρ. Φούλιας, στην απόφαση που εξέδωσε στις 07/04/2023, αποδέχθηκε ότι ο κτηματομεσίτης είχε άμεση εμπλοκή στην πώληση της κατοικίας, κατόπιν σχετικής άδειας και εντολής του πωλητή και ότι η πώληση ήταν αποτέλεσμα των σχετικών οδηγιών του. Αυτή ακριβώς, ανέφερε, είναι η εργασία ενός κτηματομεσίτη, να μεσολαβούσε προς αυτή την κατεύθυνση και να αφιέρωνε χρόνο μετά από εντολή του πωλητή και τη συνεπακόλουθη αποδοχή του τελευταίου να τον πληρώσει για τη διαμεσολάβηση του.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι ένας κτηματομεσίτης δεν δικαιούται να εισπράξει προμήθεια εκτός εάν υπάρχει προς τούτο σχετική σύμβαση. Ουσιαστικά, η σχέση κτηματομεσίτη – πωλητή αποτελεί σύμβαση αντιπροσωπείας και η αμοιβή του κτηματομεσίτη δύναται να είναι συμβατική ή εύλογη. Η εκπλήρωση της εντολής που ο πωλητής έδωσε είναι αυτή που του παρέχει το δικαίωμα αμοιβής. Το πότε η εντολή θεωρείται εκπληρωθείσα έτσι ώστε ο μεσίτης να δικαιούται προμήθειας, είναι πάντοτε θέμα γεγονότων. Εκείνο όμως που προκύπτει από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, είναι ότι ο κτηματομεσίτης δικαιούται προμήθειας όταν η μεσολάβηση του ήταν η άμεση και κύρια αιτία της συναλλαγής. Σε σχετική νομολογία στην οποία το Δικαστήριο παρέπεμψε, οι τελικές διαπραγματεύσεις και η συμφωνία διεξάχθηκαν απευθείας μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή χωρίς την παρουσία του κτηματομεσίτη και κρίθηκε ότι επειδή η συμφωνία ήταν το άμεσο αποτέλεσμα των ενεργειών του κτηματομεσίτη, αυτός δικαιούται να πληρωθεί την προμήθεια του.
Στην προκειμένη περίπτωση, το Δικαστήριο έκρινε ότι ο κτηματομεσίτης πέτυχε να αποδείξει ότι συνάφθηκε συμφωνία μεταξύ του και του πωλητή, σύμφωνα με την οποία ο κτηματομεσίτης ανέλαβε να πωλήσει σε τρίτο πρόσωπο την κατοικία. Συναφώς, ανέφερε, ότι το αποφασιστικό και κρίσιμο στοιχείο των ενεργειών του κτηματομεσίτη ήταν το γεγονός ότι αυτός μέσω της υπαλλήλου του συνόδευσε τον αγοραστή στην κατοικία, την οποία επιθεώρησε και αφού τη βρήκε της αρεσκείας του αποφάσισε να την αγοράσει. Η απόφαση του αυτή εξωτερικεύθηκε, αφού ζήτησε από τον κτηματομεσίτη να μεσολαβήσει προς τον πωλητή για να μειώσει το ποσό το οποίο εκείνος ζητούσε ως τίμημα.
Ο κτηματομεσίτης πέτυχε να αποδείξει ότι η πώληση στον αγοραστή της κατοικίας ήταν το άμεσο αποτέλεσμα της μεσολάβησης του και συνεπώς αφού εκτέλεσε την εντολή που του ανατέθηκε από τον πωλητή, το Δικαστήριο αποφάσισε ότι δικαιούται να του καταβληθεί από τον τελευταίο η προμήθεια που συμφώνησαν.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
