Συνολικά 432 αιτήσεις έχουν υποβληθεί από τις 2 Οκτωβρίου 2024, όταν είχε εξαγγελθεί από τον υπουργό Εσωτερικών κ. Κωνσταντίνο Ιωάννου η εξέταση των πολεοδομικών αιτήσεων εντός 20 εργάσιμων ημερών.

Από τις 432 αιτήσεις που αφορούν αναπτύξεις χαμηλού ρίσκου (μέχρι δύο μονάδες/κατοικίες) ελήφθη απόφαση για τις 300 (έγκριση ή απόρριψη) ενώ για τις υπόλοιπες 132 δεν έχει παρέλθει ακόμη η περίοδος των 20 ημερών.

Η επίσπευση της έκδοσης των αδειών (πολεοδομικών και οικοδομής) καθώς και τα πολεοδομικά κίνητρα που έχουν εξαγγελθεί, σε συνδυασμό με τα στεγαστικά σχέδια, αποσκοπούν και στην αύξηση του αριθμούντων οικιστικών μονάδων, με την ελπίδα ότι η  αύξηση της προσφοράς θα μειώσει το κόστος απόκτησης στέγης ή και το ύψος των ενοικίων.

Ειδικά όσον αφορά τις πολεοδομικές άδειες, ο υπουργός Εσωτερικών  σημειώνει στη συνέντευξή του στο “Φ” πως το σύστημα δουλεύει και επιβεβαιώνεται η ορθότητα της μεταρρύθμισης της αδειοδότησης.

Εξάλλου, θεωρεί σημαντικό, πως με την ολοκλήρωση της πρώτης φάσης του όλου σχεδιασμού οι απαραίτητες άδειες για ανέγερση κατοικίας, εκδίδονται πλέον σε διάστημα 40 εργάσιμων ημερών, τη στιγμή που προηγουμένως απαιτούνταν αρκετοί μήνες, κάτι το οποίο λειτουργούσε σαν τροχοπέδη στην ανάπτυξη.

Ερωτηθείς εάν διενεργήθηκε επιτόπιος έλεγχος προκειμένου να διαπιστωθεί κατά πόσον επί τόπου τα σχέδια υλοποιούνται όπως έχουν υποβληθεί, ο υπουργός απαντά πως για τις αναπτύξεις χαμηλού ρίσκου προβλέπεται δειγματοληπτικός έλεγχος στις αιτήσεις σε ποσοστό τουλάχιστον 10% από την Πολεοδομική Αρχή, δηλαδή τους ΕΟΑ, οι οποίοι προτρέπονται να διενεργούν και επιτόπιους ελέγχους σε μεγαλύτερο αριθμό αιτήσεων. Παρατηρεί ωστόσο, ότι με την προηγούμενη διαδικασία δεν προβλεπόταν επιτόπιος έλεγχος. Προβληματισμό προκαλεί το γεγονός ότι από τις 5.000 αιτήσεις που εκκρεμούσαν πριν την εφαρμογή της νέας διαδικασίας (η οποία παρείχε την ευχέρεια να υποβληθούν εκ νέου και να εξεταστούν εντός 48 εργάσιμων ωρών) μόνο για 48 από αυτές υπήρξε ανταπόκριση. Αυτό βεβαίως αφορά και τους μελετητές.

Το πρόβλημα με τις καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις ήταν δεδομένο, όπως είναι δεδομένο και το γεγονός ότι η απόκτηση στέγης όλο και απομακρύνεται για μεγάλη μερίδα πληθυσμού. Σημειώνεται πάντως, πως ακόμη και τις «καλές μέρες» ιδιόκτητες κατοικίες αποτελούσαν, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή το 69,9% του συνόλου.

Στο ερώτημα, τι έπραξε το υπουργείο για να διευκολύνει την αδειοδότηση των οικοδομών ώστε να επισπευσθεί η διαδικασία ανέγερσης νέων οικοδομών με την ελπίδα ότι θα αυξηθεί η προφορά σε μια προσπάθεια να μειωθούν οι τιμές ή τα ενοίκια, ο υπουργός εξηγεί ότι: Είναι κοινώς αποδεκτό το πρόβλημα που διαχρονικά υπήρχε στην έκδοση αδειών. Οι χρονοβόρες και αχρείαστες γραφειοκρατικές διαδικασίες προκαλούσαν συχνά καθυστέρηση και μεγάλη ταλαιπωρία στους πολίτες και εμπόδιζαν την ανάπτυξη. Παρά τη μεταφορά της αρμοδιότητας στους ΕΟΑ στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, διαφάνηκε πως ήταν απαραίτητο να γίνει μια παράλληλη και ταυτόχρονη μεταρρύθμιση στον τομέα της αδειοδότησης. Η αρχή έγινε με την υιοθέτηση δέσμης 22 μέτρων που απλοποίησαν σημαντικά τον τρόπο υποβολής και εξέτασης των αιτήσεων.

Με τη μεταρρύθμιση του τομέα της αδειοδότησης, στοχεύουμε στον εκσυγχρονισμό και την απλοποίηση των διαδικασιών για τις αναπτύξεις χαμηλού (Κατηγορία Α) και μεσαίου (Κατηγορία Β) ρίσκου, που αποτελούν περίπου το 50% των αναπτύξεων και έχουν άμεσο αντίκτυπο στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών. Ουσιαστικά, με τις προωθούμενες αλλαγές ένα νεαρό ζευγάρι μπορεί να εξασφαλίσει τις απαραίτητες άδειες για την ανέγερση της κατοικίας του σε μόνο 40 εργάσιμες μέρες και να προχωρήσει ταχύτερα και σύμφωνα με το δικό του χρονοδιάγραμμα. «Άρα, με τον τρόπο αυτό βοηθούμε την ανάπτυξη και παράλληλα βοηθούμε την άμβλυνση του στεγαστικού προβλήματος, αφού θα μπορούν πιο γρήγορα να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία, με συνεπακόλουθο την απελευθέρωση ενοικιαζόμενων οικιστικών μονάδων, για να επανενταχθούν στην αγορά και να αξιοποιηθούν από άλλους πολίτες», λέει ο υπουργός.

-Μέχρι που έφτασε ο σχεδιασμός του υπουργείου σε σχέση με τις διαδικασίες αδειοδότησης;

-Ο σχεδιασμός για τις αναπτύξεις μέχρι δύο κατοικίες έχει υλοποιηθεί. Ήδη με την ταχεία διαδικασία εξέτασης πολεοδομικών αιτήσεων, έχουν υποβληθεί 432 αιτήσεις και έχουν ολοκληρωθεί οι 300 σε 20 εργάσιμες μέρες. Δηλαδή, 300 νοικοκυριά μπορούν τώρα να υποβάλουν αίτηση για ταχεία έκδοση άδειας οικοδομής και σε 20 εργάσιμες μέρες να προχωρήσουν με τις εργασίες ανέγερσης της κατοικίας τους, χωρίς καθυστερήσεις και βάσει του δικού τους χρονοδιαγράμματος.

-Θα έλεγε κανείς, ότι η έκδοση πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας μέχρι δύο κατοικίες εντός 40 ημερών, είναι το σχετικά πιο εύκολο κομμάτι.

-Τοεπόμενο στάδιο αφορά την επέκταση της αυτόματης και ταχείας διαδικασίας στις αναπτύξεις μεσαίου ρίσκου, δηλαδή πολυκατοικίες μέχρι τέσσερις ορόφους, ένα υπόγειο και 20 διαμερίσματα ή 12 σπίτια σε σειρά, για τις οποίες οι απαραίτητες άδειες θα εκδίδονται σε συνολικά 80 εργάσιμες μέρες. Η έναρξη για τις πολεοδομικές αιτήσεις προγραμματίζεται για τις 3 Μαρτίου και αργότερα τον ίδιο μήνα θα υλοποιηθεί ο νέος τρόπος fast-track έκδοσης για τις άδειες οικοδομής. Για μεγαλύτερες και πιο σύνθετες αναπτύξεις (Κατηγορίας Γ), δεν προωθείται κάποια αλλαγή στην παρούσα φάση. Ωστόσο, το προσωπικό των Πολεοδομικών Αρχών θα «απελευθερωθεί», για να επικεντρωθεί στις αναπτύξεις της Κατηγορίας Γ και, εκ των πραγμάτων, αναμένεται να επιτευχθεί και εδώ μείωση του χρόνου.

 -Τι ποσοστό οικοδομών εκτιμάτε ότι αντιπροσωπεύει η κάθε μία από τις κατηγορίες;

-Οι αναπτύξεις Κατηγορίας Α και Κατηγορίας Β αφορούν περίπου το 50% των αιτήσεων που υποβάλλονται για αδειοδότηση.

Πιο ουσιαστικός ο έλεγχος

– Για την έκδοση οικοδομικής και πολεοδομικής άδειας σε διπλοκατοικίες, έχει ασκηθεί κριτική ότι αντί να βελτιώσετε την παραγωγικότητα του κράτους, ουσιαστικά καταργείτε πλήρως τον έλεγχο από το Κράτος. Αυτό ακούστηκε ιδίως για την πολεοδομική άδεια. Αν είμαι αρχιτέκτονας και βεβαιώσω ότι το κτήριο που σχεδίασα τηρεί τους πολεοδομικούς κανόνες, το σπίτι κτιστεί και μετά διαπιστωθεί ότι αυτό που είπα δεν ισχύει; Θα κατεδαφίσουμε το σπίτι; Τι θα φταίει ο ιδιοκτήτης αν ο αρχιτέκτονας έχει υποπέσει σε λάθος; Δεν θα τα ρίχνει ο ένας στον άλλο;

-Θα μου επιτρέψετε να διαφωνήσω με την κριτική αυτή. Το γεγονός ότι έχει επιταχυνθεί η διαδικασία και έχει απλοποιηθεί ο τρόπος που υποβάλλονται και εξετάζονται οι αιτήσεις, δεν συνεπάγεται σε καμία περίπτωση περιορισμό ή κατάργηση του ελέγχου. Αντίθετα, ο έλεγχος ενισχύεται μέσα από τη νέα διαδικασία που εδράζεται σε δύο άξονες, στον αυτοέλεγχο των μελετητών και τον επιτόπιο έλεγχο από αρμόδιους Λειτουργούς. Αφενός, η φιλοσοφία της νέας πρακτικής είναι η μεταφορά της ευθύνης για την πληρότητα και κυρίως για την ορθότητα της αίτησης στους ιδιώτες μελετητές, κάτι που αποτελούσε εδώ και πολλά χρόνια εισήγηση του ΕΤΕΚ. Αφετέρου, ο έλεγχος, που μέχρι πρότινος γινόταν επί χάρτου, μεταφέρεται επί του εδάφους, ούτως ώστε να διασφαλίζεται ότι αυτό που χτίζεται συνάδει με τα σχέδια που εγκρίνονται. Αυτό, δηλαδή, που βλέπαμε να συμβαίνει με το προηγούμενο καθεστώς ήταν να υποβάλλονται σε λεπτομερή έλεγχο τα αρχιτεκτονικά σχέδια των αναπτύξεων, αλλά στη συνέχεια να εντοπίζονται σημαντικές πολεοδομικές παρατυπίες στο στάδιο της ανέγερσης. Στο εξής, με τον επιτόπιο έλεγχο, η έμφαση δίνεται στην ίδια τη διαδικασία της ανέγερσης, κάτι που δίνει τη δυνατότητα να εντοπίζονται έγκαιρα τα φαινόμενα αυθαιρεσιών, διασφαλίζοντας τη νομιμότητα και την καλύτερη ποιότητα της ανάπτυξης.

-Κάτι το οποίο προβληματίζει αφορά και το γεγονός ότι η ίδια διαδικασία θα εφαρμοστεί με παρόμοιο τρόπο σε πολυκατοικίες. Σήμερα κάποιοι developers παραβιάζουν πολλές φορές και τους όρους της άδειάς τους. Θα βασιζόμαστε στην καλή τους θέληση, ιδίως αφού οι μελετητές είναι υπάλληλοι τους;

-Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι για τις αναπτύξεις Κατηγορίας Β, το χρονικό πλαίσιο που τίθεται για την αυτόματη έκδοση των αδειών είναι οι 80 εργάσιμες μέρες, ακριβώς για να δίνεται η ευχέρεια να πραγματοποιείται επιτελικός, αλλά όχι εξαντλητικός έλεγχος των βασικών προϋποθέσεων για όλες τις αιτήσεις. Παράλληλα, πέραν της αυτοματοποίησης, της ταχύτητας και της απλοποίησης των διαδικασιών, εισάγεται ο θεσμός του Ελεγκτή Δόμησης. Εδώ και καιρό είμαστε σε διαβούλευση με το ΕΤΕΚ και βρισκόμαστε στο τελικό στάδιο καταρτισμού του νομοθετικού πλαισίου που θα διέπει τους Ελεγκτές Δόμησης, τις αρμοδιότητες και τις ευθύνες τους. Τα πρόσωπα που επιλέγονται θα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια, να διαθέτουν επαγγελματική κατάρτιση και τεχνογνωσία, ενώ μέσω του ΕΤΕΚ θα εκπαιδεύονται ώστε να είναι σε θέση να ασκούν καθήκοντα ελεγκτών στις αναπτύξεις και να αναλαμβάνουν την ευθύνη πιστοποίησης της τήρησης της νομιμότητας και των προνοιών της άδειας. Ο έλεγχος θα ασκείται από τους Ελεγκτές Δόμησης σε δύο διαφορετικά στάδια της ανέγερσης μιας οικοδομής με επιτόπιους ελέγχους στα εργοτάξια, ενώ θα ακολουθεί και τρίτος τελικός έλεγχος με επιτόπια επίσκεψη από την Αρχή Αδειοδότησης.

Βελτιώνεται ο Ιππόδαμος

-Για να λειτουργήσουν όλα απρόσκοπτα στο θέμα της αδειοδότησης, απαραίτητη προϋπόθεση είναι να λειτουργεί ο ομαλά ο Ιππόδαμος. Έχουν ξεπεραστεί τα προβλήματα και, αν όχι, μήπως απειλούνται τα χρονοδιαγράμματα που έχουν τεθεί για έγκριση των αιτήσεων;

-Είναι παραδεκτό γεγονός ότι με την έναρξη της μεταρρύθμισης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, το Σύστημα «Ιππόδαμος» παρουσίασε τεχνικά προβλήματα που επηρέασαν την ομαλή λειτουργία του. Παρόλα αυτά, με την εμπλοκή  και την τεχνική υποστήριξη του Υφυπουργείου Καινοτομίας, τα προβλήματα αυτά έχουν σε μεγάλο βαθμό επιλυθεί και πλέον η αποδοτικότητα του Συστήματος είναι σε πολύ καλύτερα επίπεδα. Δεν ισχυρίζομαι ότι δεν χρειάζεται να γίνουν περισσότερες τεχνικές αναβαθμίσεις, αλλά σίγουρα δεν παρατηρείται η τραγική εικόνα που κάποιοι επιχειρούν να παρουσιάσουν. Σε ό,τι αφορά στα χρονοδιαγράμματα έγκρισης των αιτήσεων, δεν υπάρχει καμία ανησυχία. Το Σύστημα ήδη ανταποκρίνεται για τις αναπτύξεις χαμηλού ρίσκου και έχουν γίνει όλες οι αναγκαίες προσαρμογές ενόψει της εφαρμογής της ταχείας διαδικασίας στις αναπτύξεις μεσαίου ρίσκου.

Η προσιτή στέγη θέλει τα κίνητρα της

Σχετικά με τα πολεοδομικά κίνητρα τα οποία έχουν εξαγγελθεί μέσω του Κυπριακού Οργανισμού Ανάπτυξης Γης με σκοπό την «παραγωγή» οικιστικών μονάδων, οι οποίες θα προστεθούν στο παζάρι, ο υπουργός Κ. Ιωάννου αναφέρει πως μέχρι στιγμής, 36 επαγγελματίες ανάπτυξης γης εκδήλωσαν ενδιαφέρον για αξιοποίησή τους. Ο υπουργός υποστηρίζει ότι με βάση το ενδιαφέρον για εξαγορά συντελεστή δόμησης, αναμένεται ότι θα κατατεθεί στο Ειδικό Ταμείο Προσιτής Στέγης του ΚΟΑΓ ποσό ύψους €7 εκ. που θα διοχετευτεί στα προγράμματα του Οργανισμού, για την παραγωγή σημαντικού αριθμού μονάδων από τον ίδιο τον Οργανισμό.

– Έχει ασκηθεί κριτική, με βάση την οποία το στεγαστικό σχέδιο εξυπηρετεί πρώτιστα τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Ιδίως επικρίθηκε το γεγονός ότι τους χαρίζουμε σε ένα φιλέτο συντελεστή δόμησης 45% και αυτοί μπορεί να μας δίνουν διαμερίσματα σε πιο φτηνή περιοχή και μάλιστα όχι κάτω από το πραγματικό τους κόστος; Θα ξαναδείτε αυτά τα σχέδια;

-Θεωρώ την κριτική που ασκήθηκε για τα μέτρα της στεγαστικής πολιτικής που απευθύνονται σε επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, άδικη και σε κάποιες περιπτώσεις μηδενιστική. Θα έλεγα ότι είναι με ικανοποίηση που βλέπουμε να υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον από τους επαγγελματίες του οικοδομικού κλάδου, για αξιοποίηση των κινήτρων και συμμετοχή στη μεγάλη προσπάθεια για αύξηση των μονάδων κατοικίας.

Συγκεκριμένα, έως τώρα, 36 επαγγελματίες ανάπτυξης γης εκδήλωσαν ενδιαφέρον, οι 10 περιπτώσεις εκ των οποίων έχουν μετουσιωθεί σε συμφωνίες που υπογράφηκαν με τον ΚΟΑΓ.

Οι υπόλοιπες βρίσκονται στη διαδικασία του σχεδιασμού της ανάπτυξης και εκτιμάται ότι με το μέχρι τώρα ενδιαφέρον, την επόμενη τριετία θα παραχθούν πέραν των 1.500 οικιστικών μονάδων, μέρος των οποίων θα διατεθεί στην αγορά προσιτής κατοικίας. Επίσης, δίνεται το δικαίωμα για εξαγορά του συντελεστή δόμησης και κατάθεσης του ποσού στο Ειδικό Ταμείο Προσιτής Στέγης του ΚΟΑΓ.

– Ποια η εκτίμηση για το ποσό που μπορεί να εισρεύσει στα ταμεία του ΚΟΑΓ μέσω αυτής της διαδικασίας;

-Μέχρι στιγμής, εκτιμάται ότι θα εισρεύσει ποσό ύψους €7 εκ., για να διοχετευτεί σε προγράμματα του Οργανισμού. Είναι σαφές από το ελάχιστο εμβαδό του τεμαχίου που καθορίστηκε στα 800 τ.μ. πως τα κίνητρα απευθύνονται σε όλο το φάσμα του κατασκευαστικού κόσμου και παρέχεται η δυνατότητα αξιοποίησής τους από όλες τις εργοληπτικές εταιρείες, ακόμα και ιδιώτες. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν δύο πολυκατοικίες που ανεγείρονται ήδη στο πλαίσιο του Σχεδίου «κτίΖΩ» από ιδιώτη εργολάβο και στις οποίες θα αξιοποιηθεί ο επιπρόσθετος συντελεστής δόμησης για παραγωγή προσιτών κατοικιών.Και ακριβώς, για να αποφύγουμε ενδεχόμενη εκμετάλλευση του σχεδίου από επαγγελματίες του οικοδομικού τομέα και άσκοπη «σπατάλη» ενός περιουσιακού στοιχείου του Κράτους, του συντελεστή δόμησης, χωρίς ανταπόδοση στην κοινωνία, περιλήφθηκε η υποχρέωση παραχώρησης μέρους των μονάδων που θα παραχθούν από τον επιπρόσθετο συντελεστή δόμησης. Όλα αυτά αποδεικνύουν ότι ο σχεδιασμός μας έγινε προς εξυπηρέτηση της κοινωνίας με τελικούς αποδέκτες τους ίδιους τους πολίτες.

-Στα στεγαστικά σχέδια σας ο ΚΟΑΓ έχει ρόλο συντονιστικό. Ως προς την ουσία της αποστολής του, πόσες οικίες έχει κατασκευάσει ο ΚΟΑΓ επί της παρούσας διακυβέρνησης;

-Είναι αλήθεια ότι τα τελευταία χρόνια, ένεκα και των προκλήσεων που αντιμετώπισε η κυπριακή οικονομία, ο Οργανισμός είχε περιορισμένους πόρους για την υλοποίηση του δικού του προγράμματος. Ως αποτέλεσμα των προηγούμενων προγραμμάτων, ολοκληρώθηκε το έργο «ΕΚΑΛΗ» στην Λευκωσία με 16 μονάδες και τον Μάιο αναμένεται να ολοκληρωθεί και να παραδοθεί το έργο «ΙΑΝΘΗ» στη Λάρνακα που αποτελείται από 24 μονάδες. Με την ανάληψη των καθηκόντων μας, ο ρόλος του Οργανισμού ενισχύθηκε και έχει δοθεί ώθηση στον προγραμματισμό και την υλοποίηση νέων έργων. Ως αποτέλεσμα, εντός του 2025, προγραμματίζεται η έναρξη σειράς έργων παγκύπρια, για κατασκευή πέραν των 200 οικιστικών μονάδων, ενώ θα προωθηθεί ο διαχωρισμός 96 οικοπέδων.

-Σε ένα από τα σχέδια επιτρέπεται πώληση συντελεστή δόμησης και εισφορά του ποσού στον ΚΟΑΓ. Από το 2013 υπάρχουν πολεοδομικά κίνητρα που ξεκίνησαν ως έκτακτα και έγιναν σχεδόν μόνιμα. Ποιος ο λόγος να προωθούμε πρόσθετες χαλαρώσεις; Δεν μπορούσε αυτό το ποσό των €10 εκ. να το δώσει στον ΚΟΑΓ το Κράτος;

-Το Σχέδιο Παροχής Πολεοδομικών Κινήτρων, στο οποίο αναφέρεστε, και το οποίο είχε εφαρμοστεί το 2013, αφορούσε την ανάκαμψη της επιχειρηματικής δραστηριότητας στην Κύπρο και συγκεκριμένα την ξενοδοχειακή βιομηχανία. Η ισχύς του Σχεδίου ανανεώθηκε μέχρι το τέλος του 2025, αφού αναθεωρήθηκε το 2023, αυξάνοντας το ποσοστό καταβολής αντισταθμίσματος από το 20% στο 50%, με τα χρήματα αυτά να αξιοποιούνται για ενίσχυση της προσιτής κατοικίας μέσω του Ταμείου του ΚΟΑΓ.