Το 2021 η επαρκής στέγαση αναγνωρίστηκε από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο ως θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα. Σε μας, στην Κύπρο του 2025, η στέγαση είναι πηγή αβεβαιότητας και ανησυχίας. Μια σειρά αντικειμενικών παραγόντων (π.χ. δημογραφικό), αλλά, κυρίως, οι λανθασμένες πολιτικές της προηγούμενης και της παρούσας Κυβέρνησης, μας οδηγούν σε μια συνεχή επιδείνωση της κατάστασης. Οι τιμές των κατοικιών και των διαμερισμάτων αυξάνονται από το 2016 ασταμάτητα, τα ενοίκια ξεφεύγουν από τις δυνατότητες της μεσαίας και, κυρίως, της ευάλωτης εισοδηματικά τάξης, ενώ η άτακτη δόμηση, που επιβαρύνει το φυσικό αλλά και το δομημένο περιβάλλον, έχει ενταχθεί πλέον ως μία κανονικότητα στις κυβερνητικές πολιτικές.

Η κυβέρνηση επιμένει να παρέχει κίνητρα για την ανέγερση νέων κατοικιών, επιδοτώντας, κατά κύριο λόγο, τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης (ντιβέλοπερς). Οι κυβερνητικές πολιτικές στοχεύουν, ή, τουλάχιστον, έχουν ως αποτέλεσμα, απλώς να στηρίζουν τους ντιβέλοπερς, χωρίς να επιτυγχάνεται ο εξαγγελθείς στόχος της παροχής προσιτής στέγης. Παλιά, το σύνθημα των οργανωμένων επιχειρηματικών συμφερόντων στην Αμερική ήταν: «Ό,τι είναι καλό για τη General Motors είναι καλό για την Αμερική». Στην Κύπρο, για αρκετά χρόνια τώρα, η κρατούσα κυβερνητική νοοτροπία είναι: «Ό,τι είναι καλό για τους ντιβέλοπερς είναι καλό για τη χώρα». Δεν είναι. Ιδού γιατί.  

Η κλιματική αλλαγή έχει σημάνει συναγερμό σε ολόκληρο τον πλανήτη. Σε επίπεδο ΕΕ, τα κτήρια ευθύνονται για το 36% των εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου. Η Κύπρος αναμένεται να πληρώσει πρόστιμα της τάξης των €160 εκατ. για την πενταετία 2021 – 2025 και €120 εκατ. για την πενταετία 2026 – 2030.

Η λύση του στεγαστικού προβλήματος θα έπρεπε να κινείται σε τρεις άξονες:

  • Αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος ως πρωτεύουσα δράση (κυκλικό μοντέλο οικονομίας).
  • Ανέγερση νέων κατοικιών για συμπλήρωση του αποθέματος από τον Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γης (ΚΟΑΓ).
  • Επιδότηση απευθείας στους δικαιούχους, όχι στους ντιβέλοπερς.

Προσφορά: τα στοιχεία μας δείχνουν το πρόβλημα

Η ανάλυση των δεδομένων αποκαλύπτει ότι η υφιστάμενη δυναμικότητα δημιουργίας νέου οικιστικού αποθέματος είναι ούτως ή αλλιώς αργή. Όπως φαίνεται στο γράφημα, από τις 482 χιλιάδες οικιστικές μονάδες του 2022, μόνο το 8,5% έχει κατασκευαστεί μετά το 2013.

Γράφημα 1: Αριθμός οικιστικού αποθέματος και νέων οικιστικών μονάδων (πηγή: Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου)

Η εκτόξευση των τιμών αγοράς και ενοικίασης δεν είναι αποτέλεσμα τόσο του κόστους κατασκευής το οποίο, μέχρι το 2022, δεν έχει διαφοροποιηθεί σημαντικά από το 2011. Από την άλλη, είναι σημαντικό ότι, από το υφιστάμενο οικιστικό απόθεμα, οι κενές οικιστικές μονάδες, ή οι οικιστικές μονάδες που χρησιμοποιούνται προσωρινά, ανέρχονται γύρω στο 26% του συνόλου (Πηγή: Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου – έτος απογραφής 2021). Επίσης το μέγεθος μεγάλου αριθμού υφιστάμενων κατοικιών είναι μεγαλύτερο από τις ανάγκες των σημερινών χρηστών τους (συνήθως επειδή είναι το πατρικό σπίτι της οικογένειας και τα παιδιά ζουν πλέον αλλού).

Η αυξημένη ζήτηση ασκεί πίεση στις τιμές

Η συνεχώς αυξανόμενη ζήτηση μπορεί να αποδοθεί σε δύο βασικές παραμέτρους. Πρώτον στις δημογραφικές τάσεις (αύξηση νοικοκυριών που δεν αποτελούν οικογένεια) και στις επενδυτικές δραστηριότητες (χρυσά διαβατήρια, χρυσές βίζες, κίνητρο έδρας αλλοδαπών επιχειρήσεων, επενδύσεις στην τριτοβάθμια εκπαίδευση). Τα τελευταία δέκα χρόνια, το 22% των συνολικών μεταβιβάσεων ήταν προς αλλοδαπούς. Η τάση είναι έντονα αυξητική φτάνοντας στο 28% μεταβιβάσεων το 2024 (δημοσιευμένα στοιχεία Τμήματος Κτηματολογίου). Το δεδομένο αυτό δημιουργεί συνεχώς αυξανόμενες πιέσεις στη ζήτηση και, άρα, στις τιμές.

Πολιτικές που υπηρετούν τους προνομιούχους

Η Κυβέρνηση Χριστοδουλίδη, επικοινωνιακά προσπαθεί να μας πείσει ότι διαθέτει μία «ολιστική στεγαστική πολιτική». Ας την αναλύσουμε. 

Ο πρώτος πυλώνας είναι η απευθείας επιδότηση του κόστους αγοράς στη βάση οικονομικών κριτηρίων. Αυτό, ως λογική, είναι ορθό. H αποτυχία του έγκειται στη μειωμένη αγοραστική δυνατότητα των δικαιούχων. Οι τιμές ακόμα και της λεγόμενης προσιτής κατοικίας έχουν καθοριστεί από την Κυβέρνηση στα €1.650/τ.μ. Για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων (75 τ.μ. δομήσιμο εμβαδό), απαιτείται ποσό €123.750, το οποίο είναι πολύ πέραν των δυνατοτήτων των ευάλωτων δικαιούχων. Τα αποτελέσματα του προγράμματος για νέους κάτω των 41 που έχουν ανακοινωθεί, επιβεβαιώνουν την αποτυχία.

Ο δεύτερος πυλώνας, είναι η εστίαση σε κάποιες περιοχές, όπως οι αγροτικές ή οι ακριτικές. Σε τέτοιες περιοχές, όμως, τα κίνητρα λειτουργούν ως εκτοξευτήρες των τιμών πώλησης. Η προσδοκία ότι θα υπάρξει αυξημένη ζήτηση, από μόνη της ανεβάζει τις τιμές ώστε, τελικά, μέρος της επιδότησης να καταλήγει έμμεσα στους ντιβέλοπερς.

Ο τρίτος πυλώνας αποτελεί στην πράξη ένα μεγάλο σκάνδαλο. Λες και το σχέδιο συντάχθηκε από κάποιο ντιβέλοπερ, όχι από μια υπεύθυνη κυβέρνηση που μεριμνά για το καλό των πολλών. Ας δούμε ένα παράδειγμα. 

Σε έναν επιχειρηματία γης που κατέχει 2.000 τ.μ. τεμάχιο σε οικιστική περιοχή με συντελεστή δόμησης 1,20:1, δηλαδή που μπορεί να δομήσει 2400 τ.μ., παραχωρείται επιπλέον συντελεστής 45%, δηλαδή επιπλέον δομήσιμο εμβαδό 1.080 τ.μ.. Έστω ότι η αξία αυτών των επιπλέον 1.080 τ.μ. είναι ίση με το 45% της αξίας του τεμαχίου. Ως αντιστάθμισμα, ο επιχειρηματίας είναι υποχρεωμένος να δώσει τα 20/45, δηλαδή 480 τ.μ. σε τιμή €1.650 τ.μ. που έχει καθοριστεί ως η τιμή της προσιτής κατοικίας. Αν λάβουμε υπόψη το κόστος κατασκευής ενός διαμερίσματος το 2022 (€1.169/τ.μ.) και το αυξήσουμε ακόμη και κατά 10% για να το αναγάγουμε στο 2024, καταλήγουμε ότι το κόστος κατασκευής (περιλαμβανομένου του κέρδους) είναι €1.285/τ.μ..

Τι κάνει λοιπόν η Κυβέρνηση Χριστοδουλίδη; Χαρίζει στον ντιβέλοπερ δωρεάν συντελεστή για δόμηση επιπλέον 1.080 τ.μ.. Από αυτά, τα 600 τ.μ. θα τα πωλήσει σε όποια τιμή θέλει, και τα υπόλοιπα 480τ.μ. θα τα πωλήσει προς €1.650/τ.μ.- τη στιγμή που το κόστος είναι μόλις €1.285 / τ.μ.. Και σαν να μην φτάνουν όλα αυτά, δεν υπάρχει καμία διασφάλιση ότι αυτά τα 480τ.μ. που θα διαθέσει στη επιχορηγημένη τιμή, δεν θα είναι κακής ποιότητας, υποδεέστερης των υπολοίπων. Του επιτρέπουμε μάλιστα να διαθέσει αυτά τα 480 τ.μ. ακόμη και σε άλλη του πολυκατοικία. Καθαρή κερδοσκοπία.

Η Κυβέρνηση αποδεικνύει και σε αυτό τον τομέα ότι στο επίκεντρο των ενεργειών της έχει τους λίγους και προνομιούχους, αντί τον απλό άνθρωπο.

Τα μέτρα για τη στεγαστική κρίση

Η λύση θα βρεθεί αν πάμε ξανά πίσω στη βασική οικονομική θεωρία της προσφοράς και της ζήτησης σε δύο υποκατάστατα προϊόντα, την αγορά και ενοικίαση κατοικίας. Στην αγορά κατοικίας θα πρέπει πρώτον να αυξήσουμε την προσφορά αξιοποιώντας το υφιστάμενο οικιστικό απόθεμα ως πρωτεύουσα δράση. Δευτερευόντως, να ρίξουμε στην αγορά φθηνές κατοικίες με εργαλείο τον ΚΟΑΓ ο οποίος θα πρέπει να αυξήσει την προσφορά πραγματικά κοινωνικής στέγης (στην τιμή κόστους), είτε με κατασκευή νέων κατοικιών σε συνεργασία με την τοπική αυτοδιοίκηση (στο πρότυπο του έργου στο Δήμο Λεμεσού), είτε με εξασφάλιση μέσω ιδιωτικής πρωτοβουλίας.  Ανάλογη πρόταση έχει κατατεθεί από το ΕΤΕΚ και διερωτώμαι γιατί αγνοήθηκε. Ιδέες μπορούν να ληφθούν, επίσης, από καλές πρακτικές άλλων χωρών.

Η αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος μπορεί να επιτευχθεί με την ένταξη στην αγορά αδρανών κατοικιών, έχοντας προβεί σε ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση (οφέλη κυκλικής οικονομίας). Παράλληλα, μπορούν να δοθούν πολεοδομικά και οικονομικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες υφιστάμενων κατοικιών για διαχωρισμό των κατοικιών σε διαμερίσματα, ή για αύξηση των αριθμού των κατοικιών εντός του ιδιόκτητου τεμαχίου τους, ή/και στην ταράτσα υφιστάμενης οικοδομής με παραχώρηση επιπλέον ορόφου, υπό τις πολεοδομικές προϋποθέσεις που ήδη τίθενται στα υφιστάμενα προγράμματα του Υπουργείου Εσωτερικών.

Τα κίνητρα θα είναι δύο κατηγοριών:

  • Αν η κατοικία χρησιμοποιηθεί για ιδιοκατοίκηση/ παραχώρηση σε τέκνα τότε να δίνεται επιχορήγηση στη βάση εισοδηματικών κριτηρίων.
  • Αν η υφιστάμενη κατοικία ενταχθεί στο απόθεμα προσιτής κατοικίας για ενοικίαση με χαμηλό ενοίκιο, τότε η επιχορήγηση θα έχει καθαρά οικονομικό/ανταποδοτικό χαρακτήρα και θα είναι ανεξάρτητη από την οικονομική κατάσταση του ιδιοκτήτη (οικονομική ουδετερότητα).  Συνδυαστικά, κάποια οικονομικά μέτρα μπορεί να αντικατασταθούν εν μέρει από φοροαπαλλαγές. Το σημαντικό είναι ότι τα κίνητρα αυτά, που θεωρητικά μοιάζουν με τα υφιστάμενα, στοχεύουν κυρίως σε ιδιοκτήτες της μεσαίας τάξης που θα αποτείνονται σε μικρούς εργολάβους. Τα πολλαπλασιαστικά οφέλη για την οικονομία είναι προφανή.

Το υφιστάμενο πρόγραμμα «ανακαινίζω και ενοικιάζω» του Υπουργείου Εσωτερικών, είναι μεν στη σωστή κατεύθυνση, αφού το 26% των οικιστικών μονάδων παραμένουν αδρανείς, αλλά θα πρέπει να ανασχεδιαστεί στη βάση των ανωτέρω και να επεκταθεί. Ως πρόσθετο εργαλείο, θα πρέπει να ενθαρρυνθεί η ένταξη στην αγορά, μέσω αντικινήτρων, κυρίως ημιτελών οικιστικών μονάδων, η πλειονότητα των οποίων σήμερα είναι στην κατοχή Ταμείων Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων. Το τελευταίο, όπως και άλλα πολύ ενδιαφέροντα μέτρα, περιλαμβάνονται στη μελέτη του ΕΤΕΚ και θα πρέπει να αξιοποιηθούν.

Τα πιο πάνω μέτρα θα οδηγήσουν σε πραγματική αύξηση της προσφοράς προσιτής κατοικίας και σε μείωση των τιμών αγοράς. Με αυτό τον τρόπο, θα καταστεί δυνατή η απόκτηση στέγης κυρίως από τη μεσαία τάξη, αλλά και από τους πιο ευάλωτους, με προγράμματα πραγματικής επιδότησης και ρεαλιστικά κριτήρια. Με τη σειρά της, η αύξηση του αριθμού όσων θα έχουν ιδιόκτητη στέγη, θα μειώσει τη ζήτηση για ενοικίαση. Η μείωση αυτή θα γίνει μεγαλύτερη αν λάβουμε και άλλες δράσεις, όπως η κατασκευή φοιτητικών εστιών από τα κρατικά πανεπιστήμια. Ο Δήμαρχος Πάφου κ. Φαίδωνος έδειξε το δρόμο. Τέλος, σημαντικότατη είναι και η ανάπτυξη της υπαίθρου και των ορεινών περιοχών με έργα που θα ενθαρρύνουν την παραμονή ή και την επιστροφή κατοίκων. Επ’ αυτού θα αναφερθώ σε άλλο άρθρο μου.

Εν κατακλείδι, η αβεβαιότητα και ανασφάλεια που βιώνουν σήμερα οι πολίτες στη ζωή τους, ιδιαίτερα αναφορικά με τη στέγαση, μπορεί να αντιμετωπισθεί με ένα στιβαρό, έντιμο και αποτελεσματικό κράτος. Το κράτος που κάνει τα χατίρια σε επιμέρους οργανωμένα συμφέροντα, δεν ενεργεί για το όφελος των πολλών αλλά των λίγων. Είμαι βέβαιος ότι η κυπριακή κοινωνία δεν θέλει ένα τέτοιο κράτος. Στο χέρι της είναι να υψώσει τη φωνή της για να το αποκτήσει.

*Τέως Γενικός Ελεγκτής της Δημοκρατίας, επισκέπτης καθηγητής Οικονομικών στο Ευρωπαϊκό Πανεπιστήμιο Κύπρου, μέλος του ΕΤΕΚ