Ρυθμίσεις στις πολυκατοικίες: Aυτές είναι οι αλλαγές που επιφέρει νομοσχέδιο

Ενδιαφέρει ή και επηρεάζει περίπου τον μισό πληθυσμό της Κύπρου με δεκάδες χιλιάδες ανθρώπους να ταλαιπωρούνται για χρόνια.

Κι όμως το θέμα δεν ρυθμίστηκε νομοθετικά όταν άλλα ζητήματα, τα οποία δυνατόν να επηρεάζουν μεμονωμένα άτομα ή και επιχειρηματίες, επιλύθηκαν κατά καιρούς και μάλιστα όχι προς το δημόσιο συμφέρον αλλά κατά τρόπον ώστε να εξυπηρετούνται όσοι έχουν «άκρες» ή πλάτες με κόμματα ή βουλευτές κομμάτων που «θυσιάζονται», μάλιστα, στο όνομα του πολίτη.

Η ρύθμιση  αφορά τις κοινόκτητες οικοδομές, οι οποίες, σύμφωνα με όσα ανέφερε η Επίτροπος Νομοθεσίας στην τελευταία συνεδρία της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών, ανέρχονται σε 200.000 μονάδες. Οι μονάδες αυτές αφορούν κυρίως διαμερίσματα σε πολυκατοικίες αν και σε αυτές υπάρχουν και οικίες που αποτελούν τμήματα συγκροτημάτων οικοδομών που πουλήθηκαν είτε σε ντόπιους (για σκοπούς ιδιοκατοίκησης ή και διακοπών, είτε σε αλλοδαπούς (επίσης για ιδιοκατοίκηση ή ως εξοχικές κατοικίες).

Αν θεωρηθεί ότι σε κάθε μονάδα διαμένουν δύο άτομα, τότε οι διαμένοντες ανέρχονται σε 400.000, αν υπολογιστεί ότι διαμένουν τρία άτομα τότε ο αριθμός τους ανέρχεται σε 600.000, δηλαδή ισούνται ή και ξεπερνούν τον μισό πληθυσμό της Κύπρου.

Τι λογίζεται, όμως, κοινόκτητη οικοδομή; Με βάση τον «περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο (ΚΕΦ.224)», κοινόκτητη οικοδομή είναι αυτή που αποτελείται από τουλάχιστον πέντε μονάδες, έστω κι αν αυτή με όλες τις μονάδες της ανήκει κατά κυριότητα σ’ ένα κύριο» (ιδιοκτήτη).

Καυγάς για το πάπλωμα

Στις πλείστες των περιπτώσεων, ισχύει αυτό που λέγεται στην Κύπρο «ο καυγάς είναι για το πάπλωμα» παραπέμποντας στα οικονομικά και τον τρόπο που αυτά καταμερίζονται στους διάφορους ιδιοκτήτες/ενοίκους (πχ κοινόχρηστα, συντήρηση κοκ).

Ποιος πληρώνει λοιπόν για τα πιο πάνω ή και για άλλα έξοδα; Σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία (στο κεφάλαιο «Δαπάνες για τη συντήρηση κτλ. κοινόκτητης ιδιοκτησίας»38ΙΑ) «οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από …τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας».

Ωραία, μια χαρά τα λέει, η νομοθεσία. Η οποία προνοεί επίσης, πως η Διαχειριστική Επιτροπή πρέπει να ασφαλίζει και να τηρεί πάντοτεασφαλισμένη την κοινόκτητη οικοδομή, έναντι φωτιάς, κεραυνού και σεισμού, σε αδειούχο ασφαλιστή για το ποσό που η Διαχειριστική Επιτροπή θα θεωρεί ότι αντιστοιχεί στην αξία αντικατάστασης της…

Ποιες είναι λοιπόν οι εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής; Με βάση, πάντα, την παρούσα νομοθεσία (38ΚΗ) «η Διαχειριστική Επιτροπή, μεταξύ άλλων, έχει εξουσία:

(α) Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο που κατά την κρίση της είναι επαρκές και που μπορεί να χρησιμοποιεί-

(i) Για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την πληρωμή ασφαλίστρων · και

(ii) για την εκτέλεση ή εκπλήρωση οποιασδήποτε αρμοδιότητας, καθήκοντος ή υποχρέωσης της

(β) να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται…και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού … από κάθε κύριο μονάδας·

(γ) να εισπράττει τα καθορισμένα με τον τρόπο αυτό ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ·

(δ) να ανακτά με αγωγή από τον κύριο μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν από αυτή ή κατά την κρίση της με σκοπό τη συμμόρφωση σε οποιαδήποτε ειδοποίηση διαταγή αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου σε σχέση με τμήμα της οικοδομής που περιλαμβάνει τη μονάδα του κυρίου αυτού.

Έπεα πτερόεντα

Οι πιο πάνω πρόνοιες και γενικά η τρέχουσα νομοθεσία, απλώς σε πολλές περιπτώσεις δεν εφαρμόζεται επειδή ουσιαστικά δεν είναι και τόσον υποχρεωτική ή επειδή προνοείται η προσφυγή στη δικαιοσύνη με ό,τι αυτό συνεπάγεται από χρονικής απόψεως. Αξίζει να σημειωθεί, πως σε κάποιες περιπτώσεις η ευθύνη βαρύνει τους ιδιοκτήτες ενώ υπάρχουν και οι περιπτώσεις που οι διαχειριστές ενεργούν αυθαίρετα χρεώνοντας κατά το δοκούν υπαρκτές ή ανύπαρκτες εργασίες και υπηρεσίες, είτε αυτές απαιτούνται είτε όχι με αποτέλεσμα να προκαλούνται αντιδράσεις ή από ιδιοκτήτες ή και να χρησιμοποιούνται από αυτούς ως πρόσχημα για να αποφύγουν την καταβολή των ποσών που τους καταμερίζει η διαχειριστική επιτροπή.

Μύλος τα συμφέροντα

Στην όλη εξίσωση προστίθεται και το γεγονός ότι ορισμένοι από τους  διαμένοντες δεν είναι ιδιοκτήτες, οπόταν λόγω και της προσωρινότητας της διαμονής τους δεν ενδιαφέρονται αν θα επενδυθούν ή δεν θα επενδυθούν χρήματα για βελτίωση της ασφάλειας ή για σκοπούς εξωραϊσμού της οικοδομής. Υπάρχουν ωστόσο και περιπτώσεις ιδιοκτητών, οι οποίοι ενδιαφέρονται μόνο για να εισπράττουν ενοίκιο, οπόταν δεν συνεργάζονται.

Την ίδια στιγμή υπάρχουν και οι ιδιοκτήτες οι οποίοι επιθυμούν να διαμένουν σε ένα ασφαλές και περιποιημένο κτήριο οι ίδιοι ή ακόμη και να το νοικιάζουν με όσο το δυνατόν ψηλότερο ενοίκιο, κάτι το οποίο, βεβαίως, εξαρτάται και από την εικόνα όχι μόνο του δικού τους διαμερίσματος αλλά και της ίδιας της οικοδομής.

Και γιατί όχι, υπάρχουν και αυτοί που αγόρασαν ένα διαμέρισμα εξαντλώντας όλες τους τις οικονομίες και δεν διαθέτουν χρήματα για την καλή εικόνα του κτηρίου. Έπειτα, με τις κατά καιρούς οικονομικές κρίσεις δεν διαθέτουν όλοι τα χρήματα για συντηρήσεις που είναι επιβεβλημένο να γίνουν (για λόγους ασφάλειας) ή αν απλώς άπτονται του εξωραϊσμού του κτηρίου, κάτι το οποίο οι ίδιοι δεν κατατάσσουν στα θέματα προτεραιότητας τους. Ας μην ξεχνάμε, ότι ορισμένοι ένοικοι ή και ιδιοκτήτες είναι ήδη συνταξιούχοι και τα εισοδήματα τους αρκούν και δεν αρκούν για να τα βγάλουν πέρα.

Όποιος και αν είναι ο λόγος που δεν συνεισφέρει κάποιος στα κοινόχρηστα ή στις συντηρήσεις ή ενισχύσεις ενός κτηρίου, είναι αναμενόμενο να πέφτουν μπαλκόνια πολυκατοικιών ή γενικά να υπάρχουν κτήρια που έχουν «τα μαύρα τους τα χάλια».

Μ’ αυτά και μ’ αυτά, η κατάσταση έφτασε στο απροχώρητο, κάτι το οποίο οδήγησε τον βουλευτή του ΔΗΣΥ κ. Μάριο Μαυρίδη και το ΑΚΕΛ να καταθέσουν κεχωρισμένα προστάσεις νόμου με σκοπό να ρυθμιστούν τα θέματα των κοινόκτητων οικοδομών. Στην πορεία η επίσημη πλευρά κατέθεσε νομοσχέδιο και αυτό είναι που συζητείται τώρα ενώπιον της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών. Το πιο βασικό και το πιο «καυτό» ζήτημα που πρέπει να απασχολεί όλους, είναι το θέμα της ασφάλειας όχι μόνο των ενοίκων των κοινόκτητων οικοδομών αλλά και των διερχομένων κάτω από αυτά. Το ζήτημα θα μπορούσε να λυθεί με τον περιοδικό έλεγχο των κτηρίων που εισηγείται (εδώ και χρόνια) το ΕΤΕΚ, αλλά επειδή ζούμε στην Κύπρο και επειδή αυτό έχει και κόστος για τους ιδιοκτήτες, η διαδικασία έγκρισης σχετικής νομοθεσίας «τραινάρεται» μέχρι να φτάσει ο κόμπος στο κτένι είτε με κάποιο θανατηφόρο ατύχημα είτε άλλως πως, κάτι το οποίο θα οδηγήσει την κοινή γνώμη να πει «επιτέλους κάντε το».

Τι λέει η επίσημη εκδοχή

Με βάση την επίσημη εκδοχή, όπως αυτή αποτυπώνεται στην αιτιολογική έκθεση που συνοδεύει τον κυβερνητικό νομοσχέδιο, σκοπός του είναι «ο καθορισμός πλαισίου ρύθμισης των κοινόκτητων οικοδομών για ομαλή λειτουργία, διαχείριση και εποπτεία τους σε διοικητικό και νομικό επίπεδο, λόγω ανάγκης που προκύπτει από την εξέλιξη της στεγαστικής πραγματικότητας».

Με βάση το ίδιο κείμενο, η πιο πάνω ανάγκη πηγάζει και από τις ακόλουθες τρεις βασικές αιτίες: (α) Λόγω των αδυναμιών και ορισμένων κενών που διαπιστώθηκαν κατά την εφαρμογή της ισχύουσας νομοθεσίας, (β) λόγω της ανάγκης όπως οι αρμοδιότητες του Τμήματος Κτηματολογίου, ενόψει και του τεράστιου όγκου πρόσθετης εργασίας, να επικεντρωθούν μόνο σε θέματα διακατοχής και εγγραφής των κοινόκτητων οικοδομών, (γ) λόγω των αδυναμιών στις υφιστάμενες πρακτικές διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, καθώς και την ανάγκη για τη διασφάλιση αποτελεσματικότερης εφαρμογής της διαχείρισης, δεδομένου ότι διάφοροι ιδιοκτήτες μονάδων διαφεύγουν των υποχρεώσεων τους και πολλά ακίνητα δεν συντηρούνται επαρκώς, με διάφορους κινδύνους να ελλοχεύουν για την ασφάλεια τους και ασφάλεια τρίτων.

Συναφώς αναφέρεται, ότι με το προτεινόμενο Νομοσχέδιο, ρυθμίζονται θέματα που άπτονται της διαχείρισης και λειτουργίας των κοινόκτητων οικοδομών καθώς και η εποπτεία τους από την αρμόδια αρχή. Ο κάθε ιδιοκτήτης μονάδας και η Διαχειριστική Επιτροπή σε κοινόκτητη οικοδομή θα έχουν υποχρεώσεις και δικαιώματα για τη ρύθμιση των διαφόρων ζητημάτων που προκύπτουν από αυτή.

Τέλος, αναφέρεται, ότι η προτεινόμενη ρύθμιση θα λύσει αρκετά από τα προβλήματα των ιδιοκτητών σε κοινόκτητες οικοδομές.

Oι βασικές αλλαγές

Μία από τις βασικές αλλαγές έγκειται στο ότι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, οι οποίοι δεν εξοφλούν τα κοινόχρηστα που τους αναλογούν, δεν θα μπορούν να τα πουλούν ή να τα νοικιάζουν. Για να πουλήσει κάποιος το διαμέρισμα του θα πρέπει να εξασφαλίσει από τη Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας «πιστοποιητικό εξόφλησης κοινοχρήστων». Στο σχετικό νομοσχέδιο αναφέρεται, πως «το πιστοποιητικό είναι αναγκαίο για τη αποξένωση ή για τη μίσθωση της μονάδας σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο, ή και για την εκχώρηση της σύμβασης πώλησης της μονάδας σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, ή για τη μίσθωση της μονάδας, με το οποίο θα βεβαιώνεται ότι τα κοινόχρηστα έχουν εξοφληθεί και δεν οφείλεται οποιοδήποτε ποσό». Διευκρινίζεται, δε, πως «το πιστοποιητικό εξόφλησης ή η σχετική βεβαίωση, δύναται να εκδίδονται και από νόμιμα εντεταλμένο αντιπρόσωπο της Διαχειριστικής Επιτροπής».

Με το νομοσχέδιο ρυθμίζονται και θέματα στατικής επάρκειας των κτηρίων και κατ’ επέκταση ασφάλειας των ιδιοκτητών/ενοίκων, αφού περιελήφθησαν και πρόνοιες για εκτέλεση εργασιών, με απόφαση της διαχειριστικής επιτροπής.

Στο ίδιο νομοσχέδιο αντιμετωπίζονται και τυχόν αυθαιρεσίες , υπό την έννοια ότι προνοείται προσαγωγή είτε ιδιοκτήτη είτε της διαχειριστικής επιτροπής ενώπιον Δικαστηρίου, αν προβούν σε εργασίες χωρίς άδεια από την αρμόδια αρχή.

Οι πρόνοιες του νομοσχεδίου «Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2023» καλύπτουν όχι μόνο τις εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές αλλά επεκτείνεται σε όλες τις κοινόκτητες οικοδομές, οι οποίες έχουν εξασφαλίσει άδεια οικοδομής και διαίρεσης, ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι δεν έχουν εξασφαλίσει πιστοποιητικό έγκρισης ή/και δεν έχουν εγγράφει στο κτηματικό μητρώο και κατ’ επέκταση δεν έχουν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι των μονάδων.

Ευρείες οι της εξουσίες Διαχειριστικής Επιτροπής

Με βάση το προωθούμενο νομοσχέδιο, κάθε κοινόκτητη οικοδομή οφείλει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της. Η επιτροπή μπορεί:

?    Να επιβάλλει κυρώσεις προς ιδιοκτήτες για την μη καταβολή κοινοχρήστων σχετιζόμενων με την πρόσβαση ή διέλευση από κοινόχρηστους χώρους, για την επιδιόρθωση των οποίων ο κύριος ή οι κύριοι των μονάδων δεν συνείσφεραν.

?    Να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία και την κοινόκτητη οικοδομή και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των Πρότυπων ή Εσωτερικών Πρότυπων Κανονισμών και για τη διασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από ή δυνάμει του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών.

?    Να διατηρεί σε καλή και λειτουργική κατάσταση και να συντηρεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τέτοια άλλα τμήματα της κοινόκτητης οικοδομής, των βελτιώσεων και προσαρτημάτων, ή δυνάμει του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών.

?    Να παρέχει διευκολύνσεις και υπηρεσίες για κοινόχρηστους χώρους μόνο σε ιδιοκτήτες που δεν οφείλουν κοινόχρηστα νοούμενου ότι δεν αποστερεί την απόλυτη πρόσβαση στη μονάδα τους.

?    Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο και λογαριασμό σε πιστωτικό ίδρυμα από τις συνεισφορές κοινοχρήστων των κυρίων των μονάδων δυνάμει του άρθρου 20 και από άλλα ποσά που κατά καιρούς αποφασίζονται κατά τη γενική ή έκτακτη γενική συνέλευση, που κατά την κρίση της είναι επαρκή και που μπορεί να χρησιμοποιεί:

?    Για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την πληρωμή ασφαλίστρων·

?    Για επιδιορθώσεις, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και συντήρηση της κοινόκτητης οικοδομής.

?    Να συγκαλεί γενική συνέλευση των ιδιοκτητών τουλάχιστο μια φορά το χρόνο ή εντός 26 μηνών και κάθε άλλη συνέλευση που καθορίζεται από το Νόμο αυτό ή τους Εσωτερικούς Κανονισμούς και να διατηρεί μητρώο των αποφάσεων της.

?    Να συμμορφώνεται σε κάθε συμφωνία συμβιβασμού, ειδοποίηση, διαταγή ή άλλη απόφαση οποιουδήποτε αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής, διαμεσολάβησης ή Δικαστηρίου ή προσώπου αναφορικά με την κοινόκτητη ιδιοκτησία.

Σημειώνεται, πως η αρμόδια Υπηρεσία δημιουργεί και τηρεί μητρώο για τις Κοινόκτητες Οικοδομές, από στοιχεία μέσω της Κεντρικής Αποθήκης Πληροφοριών και τη συμβολή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, καθώς και των Αρμόδιων Πολεοδομικών, Δημοτικών Αρχών και Επαρχιακών Διοικήσεων της Δημοκρατίας.