Η δυνατότητα ιδιοκτήτη κατοικίας ή διαμερίσματος που είναι ενοικιοστασιακό για την ανάκτηση της κατοχής του για ιδιοκατοίκηση και έξωση του θέσμιου ενοικιαστή, παρέχεται δυνάμει του άρθρου 11 (στ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83.
Η ανάγκη παρουσιάζεται στις περιπτώσεις επαναπατρισμού ενός ιδιοκτήτη που δεν έχει άλλη στέγη για ιδιοκατοίκηση ή όταν διαφοροποιηθούν οι συνθήκες ζωής του ιδιοκτήτη, όπως λόγοι υγείας, οικονομικοί, συνταξιοδότηση ή ακόμη όταν απαιτείται για στέγαση τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα του.
Είναι γνωστό ότι υπάρχει έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών ή διαμερισμάτων, λόγω της μεγάλης ζήτησης, καθώς επίσης και αύξηση των ενοικίων, παράγοντες που επιβαρύνουν και δυσκολεύουν τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενοικιαστή. Ο νόμος καθορίζει συγκεκριμένες προϋποθέσεις που θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να τηρήσει ώστε να καταδείξει ότι απαιτεί λογικά την ανάκτηση της κατοχής του υποστατικού και ότι η ταλαιπωρία που θα υποστεί είναι μεγαλύτερη από εκείνην του ενοικιαστή, εάν το Δικαστήριο δεν ήθελε εκδώσει διάταγμα έξωσης.
Σταθμίζονται όλες οι περιστάσεις της κάθε υπόθεσης και λαμβάνεται υπόψη εάν ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, κατά πόσο υπάρχει διαθέσιμο έτερον ανάλογο και με λογικό ενοίκιο μέρος στέγασης του ενοικιαστή, ως επίσης κατά πόσο ο ιδιοκτήτης αγόρασε το υποστατικό μετά την ημερομηνία εφαρμογής του νόμου. Απαραίτητη επίσης προϋπόθεση είναι όπως ο ιδιοκτήτης επιδώσει γραπτή προειδοποίηση προς τον ενοικιαστή για έξωση, ένα μήνα τουλάχιστον προηγουμένως και να του γνωστοποιήσει την απαίτηση του. Ο νόμος δεν προϋποθέτει υποχρέωση του ιδιοκτήτη να εξεύρει άλλη κατοικία, ούτε και υποχρέωση για αποζημίωση του ενοικιαστή. Απαιτείται να υπάρχει γνήσια και υφιστάμενη ανάγκη, που να είναι οριστική και άμεση από μέρους του ιδιοκτήτη να ανακτήσει την κατοικία του για ιδιοκατοίκηση και όχι απλή επιθυμία.
Πρόσφατες υποθέσεις
Σχετικές με το θέμα είναι οι δύο αποφάσεις που εξέδωσε ο πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού – Πάφου κ. Γ.Χρ. Παγιάση, ημερομηνίας 29.02.2024, στις οποίες οι ιδιοκτήτες απαιτούσαν ανάκτηση της κατοχής διαμερίσματος τους με επίκληση την ιδιοκατοίκηση. Το Δικαστήριο αποδέχθηκε ότι και στις δύο περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες απαιτούσαν λογικά την ανάκτηση της κατοχής του διαμερίσματος τους. Στη μια περίπτωση έθεταν ως λόγο τις οικονομικές δυσκολίες που αντιμετωπίζουν και ότι δεν ήταν σε θέση πλέον να καταβάλουν ενοίκιο για το διαμέρισμα που αναγκάζονται να ενοικιάζουν, αφού το ύψος του ενοικίου είναι πολύ υψηλό και δεν επαρκή η κοινωνική σύνταξη που λαμβάνουν, πέραν των προβλημάτων υγείας που αντιμετωπίζουν. Στην άλλη περίπτωση, έθεταν ως λόγο ότι θα χρησιμοποιηθεί το διαμέρισμα για την ιδιοκατοίκηση του υιού της ιδιοκτήτριας.
Το Δικαστήριο στην απόφαση του υποδεικνύει ότι η λογικότητα του αιτήματος δεν αρκεί. Απαιτείται, περαιτέρω, στάθμιση της ταλαιπωρίας εκάστου διαδίκου, ήτοι των συνεπειών που θα προκληθούν σε κάθε πλευρά, είτε από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής είτε την άρνηση του, ταλαιπωρία η οποία συναρτάται με τα κατά περίπτωση πραγματικά δεδομένα, συνυπολογίζοντας συγχρόνως και όλες τις περιστάσεις που καθορίζονται στο Νόμο.
Επί της ουσίας, το Δικαστήριο έκρινε ότι η ιδιοκτησιακή πλευρά όφειλε να στοιχειοθετήσει τη λογικότητα έκδοσης του διατάγματος.
Από την άλλη, η ενοικιαστική πλευρά χαρακτήριζε το αίτημα προσχηματικό, με πραγματική πρόθεση την ενοικίαση εκ νέου του υποστατικού με υψηλότερο ενοίκιο. Επίσης, τίθετο από τους ενοικιαστές ότι η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει σε αυτούς μεγαλύτερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του, λόγω της δύσκολης οικονομικής κατάστασης, των ιατρικών τους δεδομένων και της αδυναμίας τους να εξεύρουν εναλλακτική κατοικία με λογικό ενοίκιο.
Τι αποφάσισε το δικαστήριο
Κατόπιν αξιολόγησης των δεδομένων, το Δικαστήριο έκρινε ότι οι ιδιοκτήτες απαιτούσαν λογικά την ανάκτηση της κατοχής για ιδιοκατοίκηση και ότι δεν επρόκειτο για απλή επιθυμία, αλλά για ανάγκη γνήσια, άμεση και οριστική.
Αναφορικά με το ζήτημα της ταλαιπωρίας, που ήταν και η υπεράσπιση των ενοικιαστών, οι ιδιοκτήτες αρκέστηκαν να εκφράσουν την πίστη τους ότι οι ενοικιαστές μπορούν να βρουν εναλλακτική κατοικία, ενώ οι ενοικιαστές αντιπαρέβαλαν ότι δεν διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα να εξεύρουν άλλη στέγη.
Το Δικαστήριο κατέληξε ότι οι ιδιοκτήτες όφειλαν να παρουσιάσουν μαρτυρία ότι υπέδειξαν στους ενοικιαστές κάποια συγκεκριμένη, διαθέσιμη και με λογικό ενοίκιο κατοικία για τη μεταστέγαση τους. Συνεπώς, αναδείχθηκε ως δεδομένη η απουσία οποιασδήποτε μαρτυρίας για το τι θα μπορούσε να θεωρηθεί ως «ανάλογη κατοικία», ούτε βεβαίως, εφόσον αποδεικνυόταν η ύπαρξη τέτοιας, εάν αυτή προσφέρεται με λογικό ενοίκιο και κατ’ επέκταση το Δικαστήριο απέρριψε τις αιτήσεις των ιδιοκτητών.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
