Η σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης χρησιμοποιείται από αγοραστή ακινήτου για διευκόλυνση της δανειοδότησης αγοράς του και από την τράπεζα για να αποτελέσει εξασφάλιση της χρηματικής υποχρέωσης του αγοραστή για τη δανειοδότηση του. Η τράπεζα, ως εκδοχέας, δύναται να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο όταν το αγοραπωλητήριο έγγραφο είναι ήδη κατατεθειμένο, ώστε ο εκδοχέας εξασφάλισης να αποκτήσει το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται από την κατάθεση του. Η επιλογή της σύμβασης εκχώρησης εξασφάλισης εξυπηρετεί τόσο τον αγοραστή ακινήτου χωρίς ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας, όπως κατοικία ή διαμέρισμα υπό ανέγερση ή οικόπεδο υπό διαχωρισμό, όσο και την τράπεζα να λάβει εξασφάλιση για τη δανειοδότηση της αγοράς του, εφόσον δεν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για εγγραφή υποθήκης.

Στην περίπτωση που ο αγοραστής ως εκχωρητής εξασφάλισης δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του που προκύπτουν από τη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης, ο εκδοχέας δύναται να καταχωρήσει αγωγή για ειδική εκτέλεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου, ώστε να εκδοθεί διάταγμα του Δικαστηρίου για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή και την ταυτόχρονη εγγραφή υποθήκης επί του νέου τίτλου. Συνεπώς, η ειδική εκτέλεση για να διαταχθεί, προϋποθέτει την έκδοση τίτλου και παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του αγοραστή.

Η ειδική εκτέλεση στη σύμβαση εκχώρησης συναρτάται με την εκπλήρωση της υποχρέωσης του πωλητή για μεταβίβαση του ακινήτου, αλλά και της υποχρέωσης του αγοραστή για πληρωμή του τιμήματος πώλησης και των φόρων που το βαρύνουν. Η τράπεζα με τη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης αποκτά τα δικαιώματα του αγοραστή που απορρέουν από το αγοραπωλητήριο έγγραφο, όμως η επιλογή άσκησης τους καθιστά την τράπεζα υπόχρεα να επωμιστεί τις τυχόν υποχρεώσεις του αγοραστή που τον βαρύνουν, κάτω από το αγοραπωλητήριο έγγραφο, όπως η πληρωμή τυχόν υπόλοιπου του τιμήματος, των φόρων και τελών που ο αγοραστής οφείλει. Οι πρόνοιες του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν.81(Ι)/2011, παρέχουν προστασία τόσο στον αγοραστή όσο και στην τράπεζα, με προσδοκία όπως συγχρόνως κατά τη μεταβίβαση να υπάρξει ταυτόχρονη εγγραφή υποθήκης επί του νέου τίτλου του ακινήτου.

Η τράπεζα δεν νομιμοποιείται να ισχυρίζεται ότι με την εκχώρηση εξασφάλισης απέκτησε μόνο τα δικαιώματα του αγοραστή και συνεπώς δικαιούται να ζητά τη μεταβίβαση του ακινήτου χωρίς εκπλήρωση των υποχρεώσεων του αγοραστή προς τον πωλητή. Όπως η Δικαστής κα Ν. Μαθηκολώνη το έθεσε στην απόφαση που εξέδωσε στις 10.5.2023, με τη σύμβαση εκχώρησης αυτό που εκχωρείται είναι δικαιώματα του αγοραστή, όμως δεν νοείται πως αφ’ ης στιγμής η τράπεζα επιλέξει να τα ασκήσει και τοιουτοτρόπως να υπεισέλθει στη θέση του αγοραστή, τότε οφείλει να επωμιστεί και τις τυχόν υποχρεώσεις που βαραίνουν τον αγοραστή, όπως το υπόλοιπο του τιμήματος ή και τους φόρους και τέλη που οφείλει από το χρόνο παράδοσης της κατοχής, ως η μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή συμφωνία πώλησης.

Η υπόθεση αφορούσε αξιώσεις τράπεζας εναντίον αγοραστή, με βάση τη συμφωνία δανείου, προς εξασφάλιση της οποίας αυτός εκχώρησε τα δικαιώματα του που απορρέουν από τη συμφωνία αγοράς του ακινήτου, το οποίο αγόρασε από εταιρεία ανάπτυξης γης και την οποία η τράπεζα συνένωσε ως διάδικο στην αγωγή. Εκτός από το ποσό που οφειλόταν από τη συμφωνία δανείου, η τράπεζα αξίωνε ειδική εκτέλεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου όταν εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι για εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή ή της τράπεζας ή οποιουδήποτε άλλου προσώπου αυτή ήθελε υποδείξει, καθώς και αναγνωριστικές αποφάσεις ότι έχει το δικαίωμα να υποθηκεύσει το ακίνητο όταν μεταβιβαστεί στον αγοραστή, ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου και απόσυρση του από το Κτηματολόγιο, δικαίωμα κατοχής και πώλησης του ακινήτου και τα δικαιώματα που απορρέουν από τη συμφωνία εκχώρησης.

Αποτέλεσε παραδεκτό γεγονός ότι η σύμβαση εκχώρησης δεν κατατέθηκε από την τράπεζα στο Κτηματολόγιο και επομένως το Δικαστήριο έκρινε ότι η αγωγή δεν δύναται να θεωρηθεί αγωγή για ειδική εκτέλεση, αφού θα έπρεπε να προηγηθεί η κατάθεση της. Το Δικαστήριο με παραπομπή σε νομολογία, έκρινε ότι αποτελεί υποχρέωση διαδίκου να συνενώσει πρόσωπο ως διάδικο, εφόσον η απόφαση που διεκδικείται επηρεάζει τα ιδιοκτησιακά του δικαιώματα. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο πωλητής υπέγραψε και ήταν επομένως μέρος της συμφωνίας εκχώρησης και παραμένει μέχρι σήμερα εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου διαμερίσματος για το οποίο εξέδωσε τίτλο ιδιοκτησίας. Συνεπώς, δικαιολογείτο σε σχέση με τον πωλητή μόνο αναγνωριστική δήλωση ότι η τράπεζα έχει τα δικαιώματα που απορρέουν από τη σύμβαση εκχώρησης.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα