Ο ιδιοκτήτης κτήματος, αποδεχόμενος την έκδοση άδειας οικοδομής υπό τον όρο της παραχώρησης της απαλλοτριωθείσας έκτασης, ώστε αυτή να μεταβιβαστεί και εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος, με αντάλλαγμα την παραχώρηση του συντελεστή δόμησης ολόκληρου του ακινήτου, δεσμεύει τον ιδιοκτήτη και δεν του παρέχει δικαίωμα να αξιώσει αποζημίωση για την απαλλοτρίωση. Ο ενισχυμένος συντελεστής δόμησης επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να αξιοποιήσει ευνοϊκότερα το κτήμα, ανεγείροντας σε αυτό περισσότερες ή μεγαλύτερες οικοδομές. Πρόκειται για ουσιαστικό πλεονέκτημα, που ο ιδιοκτήτης εθελούσια αποκτά, αποδεχόμενος την άδεια οικοδομής με το σχετικό όρο της παραχώρησης, μη προσβάλλοντας αυτή και τον όρο με προσφυγή στο Διοικητικό Δικαστήριο. Ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται να αξιώσει αποζημίωση και να έχει διπλό όφελος. Παρέχοντας τη συγκατάθεση του για έκδοση της άδειας οικοδομής, δεσμεύεται από αυτήν, παρόλο που ενδεχόμενα να επιφύλαξε το δικαίωμα του για αποζημίωση. Η αρχή του δικαιώματος και της υποχρέωσης εφαρμόζεται στην περίπτωση αυτή, γεγονός που εμποδίζει τον ιδιοκτήτη να αξιώσει αποζημίωση και να λάβει το όφελος, χωρίς να υποστεί οποιαδήποτε ζημία.
Ιδιοκτήτες κτήματος μέρος του οποίου απαλλοτριώθηκε για διεύρυνση του οδικού δικτύου και παραχώρηση πρόσβασης στην παραλία, καταχώρησαν παραπομπές ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου, απαιτώντας τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση έκτασης 825 τ.μ.
Συγχρόνως αποτάθηκαν για εξασφάλιση άδειας οικοδομής για την ανάπτυξη του κτήματος με σκοπό την ανέγερση κατοικιών και εστιατορίου. Η αρμόδια Αρχή εξέδωσε την άδεια οικοδομής, με όρο την παραχώρηση του απαλλοτριωθέντος μέρους του κτήματος για δημόσιο δρόμο και πρόσβαση στην παραλία. Οι ιδιοκτήτες αποδέχθηκαν και υλοποίησαν την άδεια οικοδομής, χωρίς να προσβάλουν τους όρους της και ανήγειραν εστιατόριο στο κτήμα, κάμνοντας χρήση του συντελεστή δόμησης για ολόκληρο το κτήμα, χωρίς καμία αφαίρεση.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο απέρριψε τις παραπομπές, κρίνοντας ότι οι ιδιοκτήτες δεν δικαιούνταν αποζημίωσης, καθόσον αποδέχθηκαν οικειοθελώς την παραχώρηση του μέρους του κτήματος που απαλλοτριώθηκε, χωρίς να προσβάλουν την άδεια οικοδομής για τον επίδικο όρο της. Οι ιδιοκτήτες εφεσίβαλαν την απόφαση και το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε.357/2014, ημερ.23.3.2023, βρήκε ορθή την πρωτόδικη απόφαση. Επιδοκίμασε την κατάληξη ότι δεν νοείτο από τη μια η παραχώρηση της συγκεκριμένης έκτασης να τους αποφέρει κέρδος, ήτοι ενισχυμένο συντελεστή δόμησης, οδικό δίκτυο και άμεση πρόσβαση προς την παραλία και από την άλλη χωρίς να υπάρχει επιζήμια βλάβη να αποζημιώνονται.
Το Ανώτατο Δικαστήριο ανέλυσε την κρίση του Επαρχιακού Δικαστηρίου, βρίσκοντας την απόλυτα ορθή, κατά κύριο λόγο στηριζόμενη στα παραδεκτά γεγονότα και ότι εξέτασε την υπόθεση στη βάση των δικών της περιστατικών. Επίσης, ορθά δεν μπορούσε να παραγνωρίσει ότι, κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, το κτήμα ήταν ήδη επιβαρυμένο με την υποχρέωση για παραχώρηση της συγκεκριμένης έκτασης στη βάση όρου της πρώτης άδειας οικοδομής, με αποτέλεσμα η απαλλοτρίωση να μην ισοδυναμεί με περιορισμό της περιουσίας των ιδιοκτητών. Από την άλλη, οι ιδιοκτήτες δεν πρόσβαλλαν τον συγκεκριμένο όρο και την άδεια οικοδομής στο Ανώτατο Δικαστήριο και συνεπώς τεκμαίρονταν ότι συναίνεσαν στην επιβολή του.
Οι ιδιοκτήτες, όπως το έθεσε το Επαρχιακό Δικαστήριο, είχαν την επιλογή να μην υλοποιήσουν καθόλου την άδεια, να προσβάλουν τη νομιμότητα του συγκεκριμένου όρου ενώπιον του Ανώτατου Δικαστηρίου, πράγμα που δεν έπραξαν και ακολούθως να αξιώσουν την αποζημίωση. Αντί αυτού, προχώρησαν και υλοποίησαν μέρος της άδειας μόνο, θεωρώντας ότι με αυτό τον τρόπο θα αποκόμιζαν περισσότερο και διπλό κέρδος, με την καταβολή αποζημίωσης και αυξημένου συντελεστή δόμησης.
Το Ανώτατο Δικαστήριο υπογράμμισε ότι ορθά το Επαρχιακό Δικαστήριο αποφάσισε ότι η προηγηθείσα της απαλλοτρίωσης άδεια οικοδομής ουδέποτε προσβλήθηκε ενδίκως και ο χρόνος για προσβολή της παρήλθε προ πολλού χρόνου. Οι ιδιοκτήτες επιχείρησαν ουσιαστικά να εκμεταλλευθούν την πάροδο του διαρρεύσαντος χρόνου προς αμφισβήτηση της απόφασης της απαλλοτριούσας Αρχής για καταβολή ενός μικρού ποσού αποζημίωσης, παραγνωρίζοντας ότι η συναίνεση για την παραχώρηση του μέρους του κτήματος που απαλλοτριώθηκε δόθηκε ενώ ήταν ακόμη εγγεγραμμένο στο όνομα τους. Πρόσθεσε και την επί τούτου καταγραφή της αρχής του δικαιώματος και της υποχρέωσης που εφαρμόζεται στα γεγονότα της συγκεκριμένης υπόθεσης. Όπως το Επαρχιακό Δικαστήριο αποφάσισε, ως αντίτιμο της παραχώρησης της συγκεκριμένης έκτασης του κτήματος, ο συντελεστής δόμησης είχε υπολογιστεί επί του εμβαδού ολόκληρου του τεμαχίου και όχι της εναπομείνασας έκτασης. Συνεπώς κρίθηκε ότι η έφεση των ιδιοκτητών δεν είχε έρεισμα και το Ανώτατο Δικαστήριο την απέρριψε.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
