Ο ενυπόθηκος δανειστής υπέχει υποχρέωση να αποδεσμεύσει ακίνητο από την υποθήκη που ενεγράφη ως επιβάρυνση όταν η υποχρέωση για την εξασφάλιση της οποίας παραχωρήθηκε, εξοφλήθηκε ή έπαυσε να υφίσταται. Στην πράξη, αυτό που συμβαίνει είναι οι τράπεζες να διατηρούν τις υποθήκες που έχουν εγγράψει με σκοπό να μπορούν να τις χρησιμοποιήσουν στο μέλλον, ως εξασφάλιση για νέο δάνειο που ο οφειλέτης ενδεχόμενα να τους ζητήσει.

Όπου, όμως, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ζητήσει την ακύρωση της υποθήκης και αποδέσμευση του ακινήτου, η τράπεζα υποχρεούται να συμμορφωθεί και να την ακυρώσει. Εάν ο ενυπόθηκος δανειστής αρνείται ή αμελεί να προβεί στην εξάλειψη της υποθήκης ή αρνείται να αποδεχθεί πληρωμή του ποσού για το οποίο συστάθηκε η υποθήκη ή εάν ο ενυπόθηκος δανειστής είναι αγνώστου διαμονής, ή εάν είναι εταιρεία ή συνεταιρισμός όχι πλέον στη ζωή, ή πέθανε και ο προσωπικός αντιπρόσωπος ή οι κληρονόμοι του είναι άγνωστοι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται να ζητήσει από το Επαρχιακό Δικαστήριο την έκδοση ακυρωτικού της υποθήκης διατάγματος. To Δικαστήριο υπό τις περιστάσεις, δύναται να εκδώσει διάταγμα που θεωρεί δίκαιο αναφορικά με την ακύρωση της υποθήκης, την κατάθεση του οφειλόμενου ποσού στο Δικαστήριο, τη διάθεση του ποσού και να ρυθμίσει οποιοδήποτε άλλο ζήτημα.

Σχετική με το θέμα είναι η πρόνοια του άρθρου 36 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, Ν.9/65, το οποίο τυγχάνει εφαρμογής μόνο στις περιπτώσεις που ρητά αναφέρει. Δηλαδή, στην περίπτωση όπου η υποχρέωση που διασφαλίστηκε εξοφλήθηκε ή έπαυσε να υφίσταται και ο ενυπόθηκος δανειστής αρνείται ή αμελεί να προβεί στην εξάλειψη της υποθήκης. Ο διευθυντής του Κτηματολογίου, όταν προσκομιστεί σε αυτόν κεκυρωμένο αντίγραφο του ακυρωτικού της υποθήκης διατάγματος, οφείλει να το εκτελέσει και να γνωστοποιήσει το γεγονός σε κάθε ενυπόθηκο δανειστή, τόσο της υποθήκης που προβαίνει στην ακύρωση όσο και κάθε μεταγενέστερης υποθήκης που συστάθηκε επί του ακινήτου.

To Aνώτατο Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε. Αρ. Ε87/2022, ημερ.16.3.2023, εξέτασε το θέμα κατόπιν έφεσης τραπεζικού ιδρύματος εναντίον πρωτόδικης απόφασης. Συγκεκριμένα, ενυπόθηκος οφειλέτης που ασχολείται με την ανάπτυξη γης υπέβαλε ενδιάμεση αίτηση για έκδοση προσωρινού διατάγματος για ακύρωση δύο υποθηκών επί κτημάτων του, στα πλαίσια αγωγής που ήγειρε. Με την αγωγή, ο οφειλέτης αξιώνει την έκδοση αναγνωριστικών αποφάσεων, γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για παράβαση καθήκοντος, δόλο, απάτη ή/και αμέλεια.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν ήταν ορθό και δίκαιο για τον ενυπόθηκο οφειλέτη, παρόλο που δεν εξόφλησε το χρέος για το οποίο συστάθηκαν οι υποθήκες και παρέμεινε ένα μικρό υπόλοιπο, όπως ο ενυπόθηκος δανειστής διατηρεί τις υποθήκες επί των ακινήτων αξίας 4 εκ. ευρώ, καθώς και προσωπικές εγγυήσεις, ως εξασφάλιση για ένα χρέος της τάξης των €250.000. Γι’ αυτό, εξέδωσε προστακτικό διάταγμα και διέταξε το τραπεζικό ίδρυμα, όπως εντός ενός μηνός από τη σύνταξη του διατάγματος, απαλλάξει τα ενυπόθηκα κτήματα από τις υποθήκες.

Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε εσφαλμένη την πρωτόδικη απόφαση η οποία ανέδειξε την καίρια επίδραση που θα μπορούσε να έχει στην πορεία και την έκβαση της αγωγής το γεγονός της φερόμενης ταυτόσημης αξίωσης της απαίτησης στην αγωγή και της έκδοσης όμοιου και δη προστακτικού διατάγματος στα πλαίσια της ενδιάμεσης αίτησης. Τόνισε ότι η πρωτόδικη αντιμετώπιση δεν ήταν επιτρεπτή δυνάμει της νομολογίας, επισημαίνοντας ότι το άρθρο 36 προβλέπει περιοριστικά τις περιπτώσεις κατά τις οποίες ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί με αίτηση να αξιώσει την ακύρωση υποθήκης που συστάθηκε νόμιμα, αλλά δικαιολογείται η εξάλειψη της. Οι περιπτώσεις αυτές αναφέρονται είτε διότι η εξασφαλιζόμενη από την υποθήκη υποχρέωση εξοφλήθηκε είτε διότι έπαυσε να υφίσταται. Στην προκειμένη περίπτωση, όπως αναφέρει η νομολογία, οι αξιώσεις για εξάλειψη των υποθηκών θα μπορούσαν να εξεταστούν μόνο στα πλαίσια αγωγής, αφού ο ισχυρισμός του ενυπόθηκου οφειλέτη ήταν ότι οι υποθήκες δεν ανταποκρίνονταν στην πραγματικότητα και ότι ουδέποτε είχε υπογραφεί οποιαδήποτε υποθήκη.

Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι με το διάταγμα που εξέδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, η τράπεζα θα ακύρωνε τις υποθήκες χωρίς να εξοφληθεί το χρέος και θα μπορούσε να εκληφθεί αντικειμενικά ότι προαποφάσισε την ουσία της αγωγής. Δηλαδή ότι οι υποθήκες που παραχωρήθηκαν ως εξασφαλίσεις για τη σύμβαση δανείου θα θεωρούνταν άκυρες ή ακυρώσιμες ή παράνομες πριν την εκδίκαση της αγωγής. Ως εκ τούτου, ακύρωσε το διάταγμα και διέταξε την επανεκδίκαση της αίτησης του ενυπόθηκου οφειλέτη.  

* Δικηγόρος στη Λάρνακα