Συνέντευξη στον Αδάμο Αδάμου

Τη στροφή που κάνουν ολοένα και περισσότερα ζευγάρια πλέον στην απόκτηση διαμερισμάτων αντί οικιών, κάτι που καταγράφεται και στα τελευταία στοιχεία για τις πωλήσεις ακινήτων, επισημαίνει στον «Φ» ο πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών Μαρίνος Κυναιγείρου. Στη συνέντευξή του, ο κ. Κυναιγείρου αναφέρεται στην εικόνα που παρουσιάζεται σήμερα στην αγορά ακινήτων, στις προτιμήσεις των καταναλωτών, στις τιμές των ενοικίων, αλλά και στις προκλήσεις που έρχονται, καθώς ο πληθωρισμός αναμένεται να ρίξει τον ρυθμό που βρήκε η αγορά μετά την πανδημία. Τονίζει επίσης πως αρκετά από τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι επαγγελματίες του κλάδου, όπως η λεγόμενη «πειρατεία», παραμένουν και πως σε αυτήν ήρθε να προστεθεί και η «αναρχία» λόγω του μεγάλου όγκου ακινήτων που συγκέντρωσαν τράπεζες και εταιρείες εξαγοράς δανείων.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Ποια ακίνητα προτιμούνται ανά επαρχία

Πού βρίσκεται σήμερα το ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων, δεδομένων και των ανατιμήσεων στα υλικά οικοδομής και της ακρίβειας που πλέον καταγράφεται παντού;

Υπάρχει ακόμα ενδιαφέρον και είναι έντονο, όπως καταδεικνύουν τα στοιχεία που δημοσιεύει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Tα πωλητήρια έγγραφα ανά το παγκύπριο για την περίοδο Ιανουαρίου – Μαΐου 2022 αυξήθηκαν κατά 42%, φτάνοντας τις 5.090, σε σχέση με 3,577 την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Ανοδικά κινούνται και οι μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες αφορούν κατά κύριο λόγο μεταχειρισμένα (resale) ακίνητα. Ενδεικτικά είναι και τα στοιχεία από τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, τα οποία επεξεργάστηκε το Συμβούλιο, σύμφωνα με τα οποία κατά το πρώτο τρίμηνο παγκύπρια καταγράφηκαν συνολικά 5,258 πωλήσεις αξίας €1.272.553.880. Λεμεσός και Λευκωσία συγκέντρωσαν τη μερίδα του λέοντος, ενώ αρκετά θετικά κινήθηκαν και οι υπόλοιπες επαρχίες. Τα στοιχεία κατέδειξαν επίσης το μεγάλο ενδιαφέρον που υπάρχει για απόκτηση γης, αφού χωράφια, οικόπεδα κι άλλα τεμάχια βρίσκονται ιδιαίτερα ψηλά στις προτιμήσεις των αγοραστών, ενδεχομένως ως μία εναλλακτική πηγή επένδυσης. Παράλληλα, τα στοιχεία αποτυπώνουν τη σημαντικά αυξημένη ζήτηση που υπάρχει για διαμερίσματα. Με εξαίρεση την επαρχία Πάφου, σε όλες τις άλλες επαρχίες τα διαμερίσματα που πωλήθηκαν ήταν περισσότερα από τις οικίες. Σίγουρα η άνοδος των τιμών των κατασκευαστικών υλικών επηρεάζει τον τομέα ποικιλοτρόπως, ειδικά τα καινούργια ακίνητα και περιπτώσεις που χρειάζονται ανακαίνιση/αναβάθμιση.

Πώς έχει επηρεαστεί ο κλάδος από την πανδημία αλλά και τώρα με την αύξηση του πληθωρισμού;

Η πανδημία προκάλεσε μία προσωρινή στασιμότητα στην αγορά, η οποία όμως βλέπουμε πλέον να καλύπτεται. Το γεγονός ότι κατά τη διάρκεια της πανδημίας τα νοικοκυριά περιόρισαν τις δαπάνες τους, συνέβαλε στην αύξηση των ρευστών διαθεσίμων τους, τα οποία σε πολλές περιπτώσεις αξιοποιήθηκαν για απόκτηση ακινήτου, είτε για ιδιοκατοίκηση, είτε για σκοπούς επένδυσης. Σίγουρα, η άνοδος του πληθωρισμού, που θα φτάσει στο 7% ετησίως, σύμφωνα με τις προβλέψεις της Κεντρικής Τράπεζας μέχρι το τέλος του έτους, ασκεί νέες πιέσεις στην αγοραστική ικανότητα νοικοκυριών, αλλά και στους επενδυτικούς σχεδιασμούς των επιχειρήσεων. Όπως και η γενικότερη αβεβαιότητα που προκαλούν οι εξελίξεις και η επιθετικότητα της Ρωσίας στην Ουκρανία. Άρα, αναμένουμε πως τους επόμενους μήνες θα υπάρξει περιορισμός των πράξεων στην αγορά ακινήτων, αφού τόσο νοικοκυριά όσο και επιχειρήσεις θα απωλέσουν ρευστότητα και αγοραστική δύναμη.

Η αγορά ακινήτου εξακολουθεί να αποτελεί ακόμα επιλογή για νεαρά ζευγάρια ή αποτελεί προνόμιο για λίγους;

Βεβαίως και αποτελεί επιλογή. Μπορεί οι προτιμήσεις να έχουν αλλάξει τα τελευταία χρόνια, αλλά σίγουρα η ανάγκη της ιδιοκατοίκησης παραμένει έντονη στην Κύπρο. Αυτό καταδεικνύουν και ευρωπαϊκά στατιστικά, τα οποία κατατάσσουν την Κύπρο ανάμεσα στις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη. Αυτό επίσης διαφαίνεται από τα πολλά στεγαστικά δάνεια που παραχώρησαν τα τελευταία χρόνια οι εμπορικές τράπεζες, υποβοηθούμενες και από τις συνθήκες χαμηλών επιτοκίων, αλλά και από την κρατική επιχορήγηση του επιτοκίου. Αυτό που έχει αλλάξει τα τελευταία χρόνια είναι οι προτιμήσεις των αγοραστών και κυρίως των νέων. Βλέπουμε ένα ιδιαίτερα αυξημένο ενδιαφέρον για διαμερίσματα σε κεντρικές περιοχές σε αντίθεση με πριν μερικά χρόνια όπου η τάση αφορούσε κυρίως απόκτηση οικοπέδων στα προάστια για ανέγερση ιδιόκτητης κατοικίας.

Ενοίκιο ή αγορά ιδιόκτητου;

Τι προτιμάει σήμερα ο καταναλωτής για στέγαση, ενοίκιο ή αγορά και γιατί;

Είναι πολλοί οι παράγοντες που επηρεάζουν τη συγκεκριμένη απόφαση. Όπως, για παράδειγμα, η οικονομική ευχέρεια ενός ατόμου ή ζευγαριού να καλύψει το απαιτούμενο αρχικό κεφάλαιο για την απόκτηση ακινήτου. Όπως και η διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές του αγοραστή. Γενικότερα, στο εξωτερικό παρατηρείται πως τα άτομα νεότερης ηλικίας, οι λεγόμενοι Millennials και Generation Z, επιλέγουν το ενοίκιο, ώστε να έχουν λιγότερες οικονομικές δεσμεύσεις και μεγαλύτερη άνεση για μετακίνηση κι άλλες δραστηριότητες, επαγγελματικές ή προσωπικές. Στην Κύπρο, η ανάγκη για απόκτηση κατοικίας παραμένει έντονη ανάμεσα στις νεότερες γενιές, παρόλο που και η επιλογή της ενοικίασης ενισχύεται. Γι’ αυτό άλλωστε και παρατηρείται αύξηση των τιμών ενοικίασης σε κάποιες περιοχές.

Τα στοιχεία δείχνουν όντως ότι αυξάνονται οι τιμές των ενοικίων. Ποια η άποψή σας;

Από την στιγμή που η αγορά ανακάμπτει, είναι φυσιολογικό να ανεβαίνουν σταδιακά και οι τιμές, παρόλο που σε κάποιες περιοχές είναι γεγονός πως η αύξηση των ενοικίων είναι υπερβολική. Συγκεκριμένα, στη Λεμεσό ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου κυμαίνεται από €800 – €900, ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων γύρω στα €1300 και ένα τριάρι γύρω στα €1700 – €1800 περίπου. Στη Λευκωσία, ένα μονάρι διαμέρισμα έχει τιμή ενοικίασης μεταξύ €500 – €600, η μέση τιμή για ένα δυάρι είναι γύρω στα €800 – €900 το μήνα και για ένα διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων γύρω στα €900 – 1000. Στη Λάρνακα και στην Πάφο οι τιμές είναι πιο χαμηλές. Στη Λάρνακα η τιμή για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου κυμαίνεται μεταξύ €400 – €500, η μέση τιμή για ένα δυάρι είναι γύρω στα €500 – €600 και για τριών υπνοδωματίων ενδεικτικά είναι γύρω στα €700 – €800. Περίπου στα ίδια επίπεδα είναι και οι τιμές ενοικίασης στην Πάφο, αφού ένα μονάρι διαμέρισμα κυμαίνεται μεταξύ €350 – €450, η μέση τιμή για ένα δυάρι είναι γύρω στα €500 – €600 και ένα διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων κοστίζει ενδεικτικά γύρω στα €700 – €800 τον μήνα.

Η εμπλοκή τραπεζών

Ο μεγάλος όγκος ακινήτων που έχουν συγκεντρώσει οι τράπεζες πώς επηρέασε τον κλάδο των κτηματομεσιτών; Συνεργάζεστε μαζί τους ή σας ανταγωνίζονται;

Τόσο τα ακίνητα που έχουν συγκεντρώσει οι τράπεζες όσο και τα ακίνητα που πλέον έχουν περάσει στα χέρια εταιρειών εξαγοράς δανείων και διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων είναι χιλιάδες και η αξία τους ανέρχεται σε αρκετά δισεκατομμύρια.

Δυστυχώς, αυτή η νέα  κατάσταση πραγμάτων οδήγησε την αγορά ακινήτων σε μία «αναρχία», αφού οι συγκεκριμένοι οργανισμοί δρουν με ένα πολύ διαφορετικό τρόπο, ο οποίος δεν ταυτίζεται με τις βέλτιστες πρακτικές που εφαρμόζουν οι κτηματομεσίτες ή και οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Το πρόβλημα κυρίως εντοπίζεται σε δύο τομείς:

  • Καταρχάς, στο ότι οι συγκεκριμένοι οργανισμοί αποκτούν ακίνητα σε ιδιαιτέρα χαμηλές τιμές, είτε μέσω διακανονισμών για μείωση/εξόφληση χρέους, είτε μέσω εκποιήσεων, ωστόσο, παρατηρείται το φαινόμενο να διατίθενται στην αγορά από τέτοιες εταιρείες ακίνητα σε ψηλότερη τιμή από την πραγματική.
  • Και δεύτερον, στις πρακτικές που εφαρμόζουν τέτοιες εταιρείες για να διαθέσουν ξανά στην αγορά τα συγκεκριμένα ακίνητα, καθώς ουσιαστικά μεταθέτουν όλο το βάρος στον αγοραστή, εφαρμόζοντας την πρακτική του «πωλείται ως έχει», με αποτέλεσμα πολλές φορές οι αγοραστές μετά την αγορά να βρίσκονται αντιμέτωποι με δυσάρεστες και επιζήμιες καταστάσεις.

Δυστυχώς, δεχόμαστε διαρκώς παράπονα, τόσο από εγγεγραμμένους Κτηματομεσίτες, όσο και από ιδιοκτήτες ακινήτων, για το πλαίσιο λειτουργίας των εν λόγω οργανισμών, το οποίο, παρά το γεγονός ότι δεν είναι παράνομο, εντούτοις, απέχει πολύ από την πρακτικές που εφαρμόζονταν μέχρι σήμερα. Λόγω της νέας τάξης πραγμάτων και της μαζικής διάθεσης ακινήτων στην αγορά, το επάγγελμα της κτηματομεσιτείας γίνεται διαρκώς πιο πολύπλοκο και πιο απαιτητικό.

Οι επαγγελματίες εγκεκριμένοι κτηματομεσίτες εδώ και χρόνια παρέχουν άρτιες υπηρεσίες στους πελάτες τους, στο πλαίσιο της σχετικής νομοθεσίας και βασισμένες σε βέλτιστες πρακτικές και διαρκή κατάρτιση ακολουθώντας συγκεκριμένους κώδικες επικοινωνίας και επαφής οι οποίοι διασφαλίζουν την ποιότητα και τον έλεγχο των παρεχόμενων υπηρεσιών. Κάτι που προφανώς δεν απαιτείται από τις συγκεκριμένες εταιρείες, οι οποίες στην προσπάθειά τους να διαθέσουν τα ακίνητα στην αγορά όσο το δυνατό συντομότερα, φαίνεται πως σε κάποιες περιπτώσεις καταφεύγουν σε πρακτικές που ξεφεύγουν του πλαισίου λειτουργίας του κτηματομεσιτικού επαγγέλματος.

Το πρόβλημα με την πειρατεία

Κατά καιρούς το Συμβούλιο Κτηματομεσιτών τοποθετείται για την πειρατεία που παρατηρείται στο επάγγελμα. Εξακολουθεί να παρατηρείται πρόβλημα ή έχει βελτιωθεί η κατάσταση;

Το πρόβλημα εξακολουθεί να υφίσταται και είναι ιδιαίτερα έντονο, παρά τις διαρκείς προσπάθειες του Συμβουλίου για αντιμετώπισή του. Για να γίνει ενδεικτικό το μέγεθος του προβλήματος, αρκεί να αναφέρουμε πως κατά τη διάρκεια του 2021 καταχωρήθηκαν από το Συμβούλιο συνολικά 485 ποινικές υποθέσεις εναντίον φυσικών και νομικών προσώπων, που παραβίαζαν τις πρόνοιες του περί κτηματομεσιτών Νόμου 71(ι) του 2010 έως 2017. Επιπρόσθετα, έχουν εκδοθεί από τα Δικαστήρια Απαγορευτικά Διατάγματα, τα οποία διατάζουν και απαγορεύουν στους κατηγορούμενους να ασκούν οποιαδήποτε κτηματομεσιτική εργασία χωρίς να κατέχουν την σχετική από το Νόμο άδεια. Η παράνομη δραστηριότητα κτηματομεσιτείας πλήττει ανεπανόρθωτα το κύρος των κτηματομεσιτικών συναλλαγών, αλλά ταυτόχρονα εδραιώνει την παραοικονομία, τη φοροδιαφυγή, και την παρανομία. Το Συμβούλιο παραμένει δεσμευμένο στις προσπάθειες του για εντοπισμό και πάταξη των παρανόμων και προς αυτήν την κατεύθυνση επικεντρώνονται διαρκώς οι ενέργειές του, παρά τα όσα σκόπιμα αναφέρουν πολλοί κατά καιρούς.

Η τροποποίηση όσον αφορά τον μειωμένο ΦΠΑ για πρώτη κατοικία

Το τελευταίο διάστημα γίνονται πολλές συζητήσεις για τον ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία, με το ζήτημα να αναμένει ακόμα ρύθμιση. Θεωρείτε ότι η εκκρεμότητα στο θέμα έχει επηρεάσει την αγορά;

Πάντοτε οι φορολογικές αλλαγές επηρεάζουν την αγορά και τους φορολογούμενους. Είναι γι’ αυτό άλλωστε που συνήθως οι όποιες φορολογικές αλλαγές δεν ανακοινώνονται εκ των προτέρων, αλλά την στιγμή της εφαρμογής τους. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, του ΦΠΑ στα ακίνητα, όπου μιλάμε συνήθως για μερικές χιλιάδες ευρώ, σίγουρα οι συζητήσεις έχουν προκαλέσει αναστάτωση. Ενδεχομένως να ώθησε και κάποιους αγοραστές να επιταχύνουν τη διαδικασία απόκτησης ακινήτου, φοβούμενοι ότι αν καθυστερήσουν θα καταβάουν μεγαλύτερο ποσό. Ειδικά σε τέτοιες περιόδους, κατά τις οποίες οι διεθνείς γεωπολιτικές εξελίξεις προκαλούν έντονη αβεβαιότητα, το ιδανικότερο είναι τέτοια ζητήματα να κλείνουν το συντομότερο δυνατό και σίγουρα όχι με τρόπο που θα επηρεάσει ιδιαίτερα αρνητικά ένα τομέα που επηρεάστηκε κατά τα δύο χρόνια της πανδημίας και σήμερα σε ένα περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού.