Ελεγκτική Υπηρεσία: Σημεία και τέρατα με τις πολεοδομικές άδειες κατά παρέκκλιση – Μεταξύ α’ και β’ γύρου των προεδρικών του 2023 ενέκριναν 20 κατοικίες που είχαν κτιστεί και πουληθεί παράνομα

Σημεία και τέρατα καταγράφει σε έκθεση της η Ελεγκτική Υπηρεσία σχετικά με τις πολεοδομικές άδειες που εγκρίνονται κατά παρέκκλιση, με αποκορύφωμα την έγκριση ανέγερσης 20 κατοικιών μεταξύ πρώτου και δεύτερου γύρου των προεδρικών εκλογών του 2023 και συγκεκριμένα στις 8.2.2023.

Η ανάπτυξη, πέραν των κατοικιών (με κολυμβητικές δεξαμενές), περιλάμβανε, δρόμους, πεζοδρόμια και άλλα έργα υποδομής, τα οποία, σύμφωνα με τον Γενικό Ελεγκτή, παραπέμπουν ουσιαστικά σε οργανωμένο οικισμό που δημιουργήθηκε χωρίς προηγούμενη αδειοδότηση. Η απόφαση του Υπουργικού ελήφθη κατόπιν θετικής εισήγησης του Συμβουλίου Μελέτης Παρεκκλίσεων (ΣΥΜΕΠΑ).

Η υπόθεση παραπέμφθηκε από την Ελεγκτική Υπηρεσία στην Ανεξάρτητη Αρχή κατά της Διαφθοράς στις 27.6.2024.

Η σχετική αναφορά είναι μία από τις πολλές που καταγράφονται στην Έκθεση, με ελεγχόμενο το Συμβούλιο Μελέτης Παρεκκλίσεων (ΣΥΜΕΠΑ) το οποίο, σε κάποιες περιπτώσεις, διαφοροποίησε την αρνητική του απόφαση, κατόπιν έμμεσης υπόδειξης από το Υπουργικό Συμβούλιο.

Ειδικά για τις 20 κατοικίες, οι οποίες είχαν ανεγερθεί χωρίς άδεια και στη συνέχεια πουλήθηκαν σε αλλοδαπούς, στην Έκθεση καταγράφονται τα ακόλουθα:

«Ανηγέρθησαν εκτός οικιστικής ζώνης, στην Επαρχία Λεμεσού, χωρίς τις απαιτούμενες άδειες. Το Συμβούλιο Μελέτης Παρεκκλίσεων (ΣΥΜΕΠΑ) εισηγήθηκε την έγκριση των σχετικών αιτήσεων με αντισταθμιστικά μέτρα και το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας στις 8.2.2023».

Ο Γενικός Ελεγκτής υποδεικνύει, πως η άδειες κατά παρέκκλιση (χορήγηση πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης) οι οποίες έπρεπε να αποτελούν την εξαίρεση τείνουν να μετατραπούν σε κανόνα ενώ αφήνει να νοηθεί ότι υπάρχει κίνδυνος το ΣΥΜΕΠΑ να μετατραπεί σε μηχανισμό νομιμοποίησης αυθαιρέτων. Πάνω απ’ όλα, οι παρεκκλίσεις τείνουν να αναιρέσουν τον στρατηγικό σχεδιασμό του κράτους.

Πιο αναλυτικά, ο Γενικός Ελεγκτής στον προλογισμό του υποδεικνύει και τα ακόλουθα:

• Η δυνατότητα χορήγησης πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση θεσπίστηκε ως μηχανισμός για έκτακτες περιπτώσεις και όχι για να λειτουργεί ως δεύτερο, παράλληλο πολεοδομικό σύστημα, ούτε ως οδός παράκαμψης των Σχεδίων Ανάπτυξης. Τα ευρήματα της παρούσας Έκθεσης, δημιουργούν εύλογη ανησυχία ότι, σταδιακά, η εξαίρεση κινδυνεύει να μετατραπεί σε κανόνα.

• Ακόμη πιο προβληματική είναι η εκ των υστέρων αδειοδότηση αυθαίρετων αναπτύξεων. Όταν κάποιος παραβιάζει συνειδητά το πολεοδομικό πλαίσιο, δημιουργεί τετελεσμένα, υποβάλλει διαδοχικές αιτήσεις και, ύστερα από χρόνια, επιτυγχάνει τη νομιμοποίηση όσων κατασκεύασε παράνομα, το μήνυμα που εκπέμπει το κράτος είναι εξαιρετικά επικίνδυνο αφού δημιουργείται ο κίνδυνος η εκ των υστέρων αδειοδότηση να εκλαμβάνεται ως ευνοϊκότερη μεταχείριση της προηγούμενης μη συμμόρφωσης, σε βάρος της αξιοπιστίας του πολεοδομικού πλαισίου και της ίσης μεταχείρισης όσων συμμορφώνονται εξαρχής.

• Αντί να αποκαθίσταται άμεσα η νομιμότητα, παράνομες κατασκευές και χρήσεις μπορούν να λειτουργούν επί χρόνια, αποκτώντας σταδιακά τον χαρακτήρα τετελεσμένου. Μετά την πάροδο ετών, και διαδοχικών αιτήσεων, η νομιμοποίηση της αυθαίρετης ανάπτυξης εμφανίζεται ως ευκολότερη λύση από την αποκατάσταση της νομιμότητας.

• Το κράτος οφείλει, επίσης, να προστατεύει την αξιοπιστία των ίδιων των κανόνων που θεσπίζει. Δεν είναι θεσμικά ανεκτό να σχεδιάζει ζώνες, να διαθέτει δημόσιους πόρους για να τις αναπτύξει και, στη συνέχεια, να τους αποδυναμώνει μέσω αποφάσεων που στερούνται αυστηρής αιτιολόγησης. Ιδίως όταν η Πολεοδομική Αρχή έχει ήδη επισημάνει σύγκρουση με τη στρατηγική του Σχεδίου, κάθε αντίθετη κρίση πρέπει να αιτιολογείται επαρκώς.

• Οι παρεκκλίσεις πρέπει να περιορίζονται σε πραγματικά εξαιρετικές περιπτώσεις και όχι να αποτελούν μηχανισμό διευκολύνσεων ή νομιμοποίησης τετελεσμένων. Διαφορετικά, κινδυνεύουμε να οδηγηθούμε σε αντιστροφή της λογικής του πολεοδομικού σχεδιασμού: αντί η ανάπτυξη να προσαρμόζεται στα Σχέδια Ανάπτυξης, να προσαρμόζονται οι πολεοδομικές αποφάσεις στις επιδιώξεις συγκεκριμένων ιδιωτών.

Σε κεφάλαιο υπό τον τίτλο «Η παρέκκλιση ως εξαίρεση – και ο κίνδυνος να καταστεί παράλληλη οδός αδειοδότησης», ο Γενικός Ελεγκτής υποδεικνύει, πως η διαδικασία θεσπίστηκε για την αντιμετώπιση έκτακτων, επαρκώς δικαιολογημένων και τεκμηριωμένων περιπτώσεων, όταν ειδικά προβλήματα ανάπτυξης δεν μπορούν να αντιμετωπιστούν μέσω των ισχυόντων Σχεδίων Ανάπτυξης ή όταν επιδιώκεται η εξυπηρέτηση ειδικών στόχων δημόσιου συμφέροντος. Ωστόσο, τα αποτελέσματα του ελέγχου καταδεικνύουν, ότι η εφαρμογή του μηχανισμού παρουσιάζει ουσιώδεις αδυναμίες, οι οποίες δημιουργούν σοβαρό προβληματισμό ως προς το κατά πόσο η παρέκκλιση εξακολουθεί στην πράξη να λειτουργεί ως εξαίρεση και όχι ως παράλληλη οδός αδειοδότησης πέραν των προβλέψεων των Σχεδίων Ανάπτυξης καταπατώντας την ισονομία, το υγιή ανταγωνισμό, και τις γενικότερες έννοιες του κράτους δικαίου.

Ως χαρακτηριστικό παράδειγμα αναφέρεται η περίπτωση υποστατικών σε βιομηχανική ζώνη, τα οποία είχαν αδειοδοτηθεί ως αποθήκες αλλά λειτουργούσαν αυθαίρετα ως υπεραγορά. Προηγούμενες αιτήσεις για αλλαγή χρήσης είχαν απορριφθεί το 2012 και το 2014, ενώ είχαν εκδοθεί δύο ειδοποιήσεις επιβολής. Η Πολεοδομική Αρχή εισηγήθηκε εκ νέου απόρριψη, επισημαίνοντας ότι ενδεχόμενη έγκριση θα μπορούσε να θεωρηθεί επιβράβευση αυθαίρετης ανάπτυξης. Το ΣΥΜΕΠΑ κατέγραψε επίσης ότι η ανάπτυξη επηρέαζε ουσιωδώς τη γενική στρατηγική του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης, ενθάρρυνε τάσεις άναρχης ανάπτυξης και καταστρατηγούσε βασικές πολεοδομικές ρυθμίσεις. Παρά ταύτα, εισηγήθηκε την έγκριση προσωρινής πολεοδομικής άδειας τεσσάρων ετών, εισήγηση που υιοθετήθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο.

Αξίζει να σημειωθεί, πως  στη συγκεκριμένη περίπτωση η πολεοδομική άδεια δεν εκδόθηκε επειδή ο αιτητής δεν ανταποκρίθηκε στις απαιτήσεις που προβλέπονταν ως αντισταθμιστικά μέτρα, εφόσον δεν κατέβαλε τις €400.000, ούτε τα έξοδα για την άρση των επεμβάσεων σε χώρο πρασίνου, ύψους €97.615 που είχαν τεθεί  υπό μορφή όρων για την έκδοση της άδειας.

Στην Έκθεση γίνεται αναφορά σε «σοβαρό εύρημα το οποίο αφορά ομόφωνη απόφαση του ΣΥΜΕΠΑ για έγκριση αίτησης χωρίς να έχει υποβληθεί και αξιολογηθεί η απαιτούμενη Μελέτη Εκτίμησης των Επιπτώσεων στο Περιβάλλον, όπως επιβάλλεται.

Ο Ελεγκτής σημειώνει επίσης, πως την περίοδο 2020-2023 το ΣΥΜΕΠΑ διαφοροποιήθηκε από την Πολεοδομική Αρχή σε 90 από 627 εισηγήσεις. Συναφώς σημειώνεται, πως «όταν το τελικό συμπέρασμα αποκλίνει ουσιωδώς από τεχνικές απόψεις που έχουν τεθεί, θα πρέπει να είναι ευδιάκριτο από τον διοικητικό φάκελο ποιο ήταν το σκεπτικό που οδήγησε στη διαφορετική αξιολόγηση των ίδιων δεδομένων και των ίδιων κριτηρίων».

Στην Έκθεση γίνεται αναφορά στις εγκρίσεις αδειών ανέγερσης μεμονωμένης κατοικίας  εκτός Ορίων Ανάπτυξης κάτι το οποίο δημιουργεί προβληματισμό και προστίθεται: Κατά την περίοδο 2020-2023, από τις 633 αιτήσεις που εξετάστηκαν, οι 259 αφορούσαν σε μεμονωμένες κατοικίες και οι 139 από αυτές εγκρίθηκαν. Δηλαδή, περίπου τέσσερις στις δέκα αιτήσεις αφορούσαν μία επαναλαμβανόμενη κατηγορία ανάπτυξης. Η συχνότητα αυτή δημιουργεί εύλογο ζήτημα ως προς το κατά πόσο ένα επαναλαμβανόμενο πρόβλημα εξακολουθεί να μπορεί να αντιμετωπίζεται ως «ειδική περίπτωση».

Ο πιο πάνω έλεγχος βασίστηκε σε ανάλυση των στοιχείων που περιλαμβάνονται στα μητρώα του ΣΥΜΕΠΑ και σε στοχευμένο δειγματοληπτικό έλεγχο 17 αιτήσεων των οποίων η εξέταση από το ΣΥΜΕΠΑ, ολοκληρώθηκε κατά την περίοδο 2020 μέχρι 2023, με έμφαση σε περιπτώσεις όπου υπήρχε διαφωνία μεταξύ των θέσεων της Πολεοδομικής Αρχής και του ΣΥΜΕΠΑ και σε αιτήσεις που είχαν αναπεμφθεί από το Υπουργικό Συμβούλιο προς το ΣΥΜΕΠΑ για επανεξέταση.

Αναφορά γίνεται και στο χρόνο που απαιτείται για εξέταση των αιτήσεων οι οποίες διαρκούν από μερικούς μήνες μέχρι και 11 χρόνια. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση σχολής τριτοβάθμιας εκπαίδευσης, για την οποία υποβλήθηκε αίτηση κατά παρέκκλιση το 2010, λόγω μεταξύ άλλων υπέρβασης του συντελεστή δόμησης, του ποσοστού κάλυψης και ανεπάρκειας χώρων στάθμευσης. Η ανάπτυξη περιλάμβανε αυθαίρετες τροποποιήσεις και επεμβάσεις, ωστόσο η αρμόδια Πολεοδομική Αρχή χρειάστηκε 11 χρόνια για να υποβάλει την έκθεσή της προς το ΣΥΜΕΠΑ, χωρίς να προκύπτει ότι στο μεσοδιάστημα λήφθηκαν μέτρα πολεοδομικού ελέγχου για τις αυθαίρετες επεμβάσεις. Η αίτηση εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο το 2021 και η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε τελικά το 2023.