Γιατί οι νέοι δεν μπορούν να αγοράσουν κατοικία;

Η Κύπρος διαθέτει μερικές από τις μεγαλύτερες κατοικίες στην Ευρώπη, όμως η οικονομική πρόσβαση στη στέγαση επιδεινώνεται. Εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων και υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής διερωτώνται πλέον αν οι άκαμπτοι κανόνες για το ελάχιστο εμβαδόν των διαμερισμάτων προστατεύουν την ποιότητα ή διαμορφώνουν, αθόρυβα, μια κατώτατη τιμή που πολλά νέα νοικοκυριά αδυνατούν να καλύψουν.

Για μια γενιά που προσπαθεί να αγοράσει την πρώτη της κατοικία στη Λεμεσό, η συζήτηση για την οικονομική προσιτότητα συνήθως καταλήγει σε ένα ερώτημα: πόσο κοστίζει;

Πίσω όμως από αυτό το ερώτημα κρύβεται ένα άλλο, λιγότερο προφανές: πόσα τετραγωνικά κατοικίας υποχρεώνει ο νόμος τον αγοραστή να αγοράσει;

Η Κύπρος κατέχει μια ιδιαίτερη θέση στην Ευρώπη. Το μέσο εμβαδόν κατοικίας είναι 141,4 τετραγωνικά μέτρα, έναντι 95,9 τετραγωνικών μέτρων στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σύμφωνα με στοιχεία που παραθέτει ο Δημήτρης Παπαδόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος της SquareOne. Παράλληλα, η Eurostat κατατάσσει το 70% των κυπριακών κατοικιών ως υποκατοικημένες — δηλαδή με περισσότερα δωμάτια από όσα αντιστοιχούν στις ανάγκες των ενοίκων τους — το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ.

Για τον Παπαδόπουλο, τα δύο αυτά στοιχεία αναδεικνύουν μια διαρθρωτική αναντιστοιχία μεταξύ των κατοικιών που κατασκευάζονται και των νοικοκυριών που προσπαθούν να αποκτήσουν πρόσβαση σε αυτές.

«Δεν κατασκευάζουμε απαραίτητα μεγαλύτερες κατοικίες επειδή κάθε νοικοκυριό τις θέλει ή τις χρειάζεται», αναφέρει. «Σε πολλές περιπτώσεις, ο νόμος δεν επιτρέπει μια μικρότερη εναλλακτική. Και όταν ένα ελάχιστο εμβαδόν γίνεται υποχρεωτικό, μετατρέπεται και σε ελάχιστη τιμή».

Η παρατήρηση αυτή αγγίζει τον πυρήνα της σημερινής πρόκλησης της οικονομικά προσιτής στέγασης.

Οι πολεοδομικοί κανόνες της Κύπρου ορίζουν ελάχιστο εμβαδόν 50 τ.μ. για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, 75 τ.μ. για διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων και 95 τ.μ. για διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων. Στα χαρτιά, τα όρια αυτά μπορεί να φαίνεται ότι προστατεύουν το επίπεδο διαβίωσης. Στην πράξη, οι επικριτές υποστηρίζουν ότι μπορεί να δυσχεραίνουν την αγορά πρώτης κατοικίας, ιδίως σε αστικές περιοχές υψηλού κόστους όπως η Λεμεσός.

Ένας κανόνας για το εμβαδόν είναι και κανόνας για την τιμή

Ο υπολογισμός είναι απλός.

Αν η τιμή ενός νεόδμητου διαμερίσματος στη Λεμεσό κυμαίνεται περίπου από €3.500 έως €4.500 ανά τ.μ., η διαφορά μεταξύ ενός διαμερίσματος ενός υπνοδωματίου 50 τ.μ., όπως απαιτεί ο νόμος, και μιας καλά σχεδιασμένης εναλλακτικής 40 τ.μ. μπορεί να αντιστοιχεί σε περίπου €35.000 έως €45.000 στην τελική τιμή αγοράς, υποστηρίζει ο Παπαδόπουλος. Σε στεγαστικό δάνειο διάρκειας 25 ετών, εκτιμά ότι η διαφορά αυτή θα μπορούσε να πλησιάζει τα €200 τον μήνα.

Για πολλούς αγοραστές, αυτό δεν είναι μια αμελητέα διαφορά.

Ένας νέος επαγγελματίας που κερδίζει €2.000 τον μήνα μπορεί να είναι σε θέση να καλύψει τη μία δόση στεγαστικού δανείου, αλλά όχι την άλλη. Ένα ζευγάρι μπορεί να διαθέτει αρκετά χρήματα για την προκαταβολή μιας μικρότερης κατοικίας, αλλά όχι για τη μεγαλύτερη που απαιτούν οι ισχύοντες κανόνες. Το αποτέλεσμα είναι ότι το ακίνητο που θα μπορούσαν ρεαλιστικά να αγοράσουν ενδέχεται να μην επιτρέπεται καν να υπάρξει.

«Κανείς δεν αγοράζει ένα τετραγωνικό μέτρο», λέει ο Παπαδόπουλος. «Αγοράζει ένα σπίτι. Και η μόνη τιμή που καθορίζει αν ένα νοικοκυριό μπορεί τελικά να προχωρήσει στην αγορά είναι η συνολική τιμή».

Αυτό δεν σημαίνει ότι η Κύπρος πρέπει να αποδεχθεί κατοικίες χαμηλής ποιότητας, σαν «κουτιά». Σημαίνει ότι η χώρα πρέπει να γίνει πιο συγκεκριμένη ως προς το τι ρυθμίζει.

Η ποιότητα πρέπει να είναι αδιαπραγμάτευτη

Η ισχυρότερη ένσταση στη μείωση των ελάχιστων εμβαδών είναι εύλογη: οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων θα μπορούσαν να μικρύνουν τις κατοικίες, να κρατήσουν το όφελος από την εξοικονόμηση και να αφήσουν τους αγοραστές να πληρώνουν περισσότερο ανά τ.μ. για λιγότερο ωφέλιμο χώρο.

Η ανησυχία αυτή δεν είναι παράλογη. Σε αγορές με έντονα περιορισμένη προσφορά, η μείωση των ελάχιστων εμβαδών χωρίς αύξηση της συνολικής προσφοράς κατοικιών μπορεί απλώς να μεταφέρει οικονομικό όφελος στους ιδιοκτήτες γης και στις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Μπορεί επίσης να ενθαρρύνει την κατασκευή κατοικιών χαμηλής ποιότητας, αν τα πρότυπα σχεδιασμού, φυσικού φωτισμού, αερισμού, αποθηκευτικών χώρων και ηχομόνωσης είναι ανεπαρκή ή εφαρμόζονται πλημμελώς.

Ο Παπαδόπουλος αναγνωρίζει αυτόν τον κίνδυνο.

«Η κατάργηση των ελάχιστων εμβαδών δεν πρέπει να παρουσιάζεται ως αυτοτελής λύση», αναφέρει. «Αν η προσφορά δεν αυξηθεί, οι επικριτές μπορεί να έχουν δίκιο. Η μεταρρύθμιση λειτουργεί μόνο μαζί με ταχύτερη πολεοδομική αδειοδότηση, εύλογη πυκνότητα δόμησης στις κατάλληλες τοποθεσίες, ρεαλιστικές απαιτήσεις στάθμευσης και ισχυρούς κανόνες ποιότητας διαβίωσης».

Η εναλλακτική, υποστηρίζει, είναι να ρυθμίζεται πόσο καλή πρέπει να είναι μια κατοικία, αντί να βασιζόμαστε κυρίως στο πόσο μεγάλη πρέπει να είναι.

Αυτό θα σήμαινε τον καθορισμό και την εφαρμογή προτύπων για:

• Φυσικό φωτισμό και αερισμό.
• Ύψος οροφής και θερμική απόδοση.
• Ηχομόνωση μεταξύ χώρων και ιδιωτικότητα.
• Αποθηκευτικούς χώρους και λειτουργικές διαρρυθμίσεις.
• Ιδιωτικό εξωτερικό χώρο, όπου ενδείκνυται.
• Κοινόχρηστες παροχές που διευρύνουν τον διαθέσιμο χώρο διαβίωσης.
• Ασφαλή κτίρια και κοινόχρηστους χώρους με σωστή διαχείριση.

Το μοντέλο δεν είναι ριζοσπαστικό σε διεθνές επίπεδο. Ο Παπαδόπουλος παραπέμπει σε αγορές όπως η Γερμανία, η Ολλανδία και η Δανία, όπου τα διαμερίσματα μικρού εμβαδού είναι συνηθισμένα, ιδιαίτερα για φοιτητές, νέους επαγγελματίες και μονοπρόσωπα νοικοκυριά. Το εθνικό πρότυπο εμβαδού κατοικιών της Αγγλίας προβλέπει όριο αναφοράς 37 τ.μ. για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, ενός ατόμου, με ντους, έναντι του ελάχιστου ορίου των 50 τ.μ. για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στην Κύπρο.

Μικρότερο δεν σημαίνει απαραίτητα υποδεέστερο

Ένα μικρότερο διαμέρισμα δεν είναι αυτομάτως χειρότερο.

Ένα κακοσχεδιασμένο διαμέρισμα 75 τ.μ. μπορεί να προσφέρει λιγότερη άνεση από μια προσεκτικά σχεδιασμένη κατοικία 40 τ.μ., με επαρκείς αποθηκευτικούς χώρους, φυσικό φως, λειτουργική κουζίνα, καλή ηχομόνωση και πρόσβαση σε χρήσιμους κοινόχρηστους χώρους. Αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία καθώς αλλάζει η σύνθεση των νοικοκυριών: αυξάνονται τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά, τα ζευγάρια χωρίς παιδιά, οι εργαζόμενοι εξ αποστάσεως και όσοι δίνουν μεγαλύτερη αξία στην τοποθεσία και την καθημερινή ευκολία παρά σε ένα επιπλέον δωμάτιο.

Στο κατάλληλο κτίριο, μια μικρή ιδιωτική κατοικία μπορεί να συμπληρώνεται από κοινόχρηστους χώρους εργασίας, ταράτσες, γυμναστήρια, κοινόχρηστους κήπους, χώρους παραλαβής δεμάτων και χώρους κοινωνικής συναναστροφής. Αν γίνει πρόχειρα, αυτό καταλήγει σε τέχνασμα. Αν γίνει σωστά, μπορεί να προσφέρει στους κατοίκους περισσότερες ουσιαστικές δυνατότητες στην καθημερινότητά τους από ένα υπερμεγέθες αλλά απομονωμένο διαμέρισμα.

«Το ζήτημα δεν είναι αν οι κυπριακές κατοικίες πρέπει να είναι μεγάλες ή μικρές», λέει ο Παπαδόπουλος. «Είναι αν οι άνθρωποι έχουν αρκετές επιλογές. Αυτή τη στιγμή, ένα μεγάλο μέρος της αγοράς υποχρεώνεται να πληρώνει για χώρο που ίσως δεν χρειάζεται, σε τοποθεσίες όπου διαφορετικά δεν θα μπορούσε να αγοράσει κατοικία».

Περισσότερες επιλογές, όχι λιγότερη προστασία

Η πρόκληση για τη στεγαστική πολιτική δεν είναι η κατάργηση των δικλίδων προστασίας. Είναι ο εκσυγχρονισμός τους.

Ένα αναθεωρημένο πλαίσιο θα μπορούσε να επιτρέπει μικρότερες κατοικίες υψηλής ποιότητας στις κατάλληλες τοποθεσίες, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι αγοραστές και ενοικιαστές δεν εκτίθενται σε κακό σχεδιασμό ή ανεπαρκή κατασκευαστική ποιότητα. Θα μπορούσε επίσης να αξιοποιεί αποδοτικότερα την αστική γη: αν ένα οικόπεδο σήμερα φιλοξενεί 40 μεγάλες κατοικίες αλλά μπορεί να υποστηρίξει 55 καλά σχεδιασμένες κατοικίες, θα μπορούσε να στεγάσει 15 επιπλέον νοικοκυριά χωρίς να επεκταθεί το αστικό αποτύπωμα.

Αυτό από μόνο του δεν θα λύσει το στεγαστικό πρόβλημα της Κύπρου. Το κατασκευαστικό κόστος, οι αξίες γης, οι όροι δανεισμού, οι υποδομές, οι καθυστερήσεις στην αδειοδότηση και η προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών παίζουν όλα ρόλο.

Θα αναγνώριζε όμως μια απλή πραγματικότητα: μια στεγαστική πολιτική που σχεδιάστηκε για μεγαλύτερες οικογένειες, χαμηλότερο κόστος γης και διαφορετικό τρόπο εργασίας ίσως δεν ανταποκρίνεται πλέον στους ανθρώπους που προσπαθούν σήμερα να ζήσουν στις κυπριακές πόλεις.

Το ερώτημα δεν είναι αν η χώρα πρέπει να χαμηλώσει τα πρότυπά της.

Είναι αν πρέπει να τα επικαιροποιήσει, ώστε η πρώτη κατοικία να παραμείνει εφικτή.