Η εξαγγελία νέων πολεοδομικών κινήτρων για αναζωογόνηση της οικοδομικής βιομηχανίας έχει οδηγήσει από το 2017 και μετά στην εμφάνιση ψηλών κτηρίων στο παραλιακό μέτωπο των πόλεων, αλλά και στη Λευκωσία. Παρατηρείται μία συνεχής και αυξανόμενη τάση υποβολής αιτήσεων για ανέγερση ψηλών κτιρίων πέραν των 10 ορόφων στις αστικές περιοχές. 

Μέχρι το τέλος Ιουλίου 2019, οι αριθμοί των αιτήσεων που έχουν υποβληθεί για εξασφάλιση απόψεων από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως για την ανέγερση ψηλών κτηρίων (πέραν των 10 ορόφων) είναι σε παγκύπρια βάση οι ακόλουθοι: Λεμεσός 55, Λάρνακα 15, Πάφος 15 και Λευκωσία 8.

Μιλώντας στον «Φ» ο διευθυντής του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Κυριάκος Κούνδουρος για την πολιτική ανέγερσης ψηλών κτηρίων, για την αδειοδότηση των Αναπτύξεων, αλλά και για τις Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων ανέφερε ότι το τελευταίο διάστημα αφήνεται λανθασμένα να νοηθεί ότι μεγάλες αναπτύξεις και ειδικά ψηλά κτήρια με αυξημένους συντελεστές ανάπτυξης αδειοδοτούνται και εκτελούνται χωρίς να έχει εξεταστεί, ή προβληματίσει τις αδειοδοτούσες Αρχές, η περιβαλλοντική πτυχή/ διάσταση των συγκεκριμένων έργων.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Πώς θα είναι η Κύπρος το 2025 με τις μεγάλες αναπτύξεις

Για το θέμα αυτό, επισημαίνεται πως στα πλαίσια της διαδικασίας τροποποίησης των Τοπικών Σχεδίων Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου κατά το 2011, εκπονήθηκαν και αξιολογήθηκαν σχετικές Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) προτού αυτά δημοσιευθούν. Επομένως, σημειώνει, οι ενδεχόμενες επιπτώσεις οι οποίες προκύπτουν τόσο από τα αναπτυξιακά δικαιώματα και τους ανώτατους επιτρεπόμενους συντελεστές δόμησης που εγκρίθηκαν με τα Τοπικά Σχέδια αυτά, όσο και από το σύνολο των πολεοδομικών κινήτρων που ίσχυαν κατά το 2011 και εξακολουθούν να ισχύουν και αξιοποιούνται σήμερα κατά την αδειοδότηση της ανάπτυξης, έχουν εξεταστεί κατά τη διαδικασία αξιολόγησης των σχετικών Μελετών Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων που υποβλήθηκαν στην Περιβαλλοντική Αρχή. 

Εξαίρεση, συμπληρώνει, αποτελούν τα Κίνητρα του Υπουργικού Συμβουλίου για σκοπούς ανάκαμψης της αναπτυξιακής δραστηριότητας, που δημοσιεύθηκαν τον Μάιο 2013 (και εξακολουθούν να ισχύουν) και τα οποία αφορούν μικρό ποσοστό της δυνητικής αύξησης του συντελεστή δόμησης στο σύνολο της εφαρμογής των Κινήτρων.

Κατά συνέπεια, αναφέρει, οι μεγάλες αναπτύξεις (συμπεριλαμβανομένων και των ψηλών κτιρίων) που αδειοδοτούνται και εκτελούνται σήμερα μέσω της αξιοποίησης των εν λόγω διευρυμένων πολεοδομικών κινήτρων, αποτελούν αναπτύξεις δυνητικά επιτρεπόμενες στη βάση των προνοιών των Σχεδίων Ανάπτυξης των οποίων οι αντίστοιχες ΣΜΠΕ έχουν εγκριθεί από την Περιβαλλοντική Αρχή/ Τμήμα Περιβάλλοντος, και τόσο οι ενδεχόμενες συσσωρευτικές επιπτώσεις όσο και το μέγιστο της φέρουσας ικανότητας των πολεοδομικών ζωνών αποτέλεσαν πολεοδομικές παραμέτρους οι οποίες τέθηκαν προς εξέταση κατά την αξιολόγηση των Περιβαλλοντικών Μελετών. 

Σύμφωνα με τον κ. Κούνδουρο, η προσθήκη του δομημένου εμβαδού που προκύπτει από τα Πολεοδομικά Κίνητρα του Υπουργικού Συμβουλίου (2013) αποτελεί – στη βάση στατιστικών στοιχείων – κατά μέσο όρο το 10% του συνολικού δομήσιμου εμβαδού των μεγάλων αναπτύξεων/ ψηλών κτηρίων που εξουσιοδοτήθηκαν, και κατά συνέπεια δεν συνιστά κρίσιμο μέγεθος –όπως λανθασμένα και κατ’ εξακολούθηση προβάλλεται– ως προς την αξιολόγηση ενδεχόμενων περιβαλλοντικών επιπτώσεων.

Δεν επιβαρύνουν τις υποδομές

Η αντίληψη ότι η κατασκευή ενός ψηλού κτιρίου επιβαρύνει περισσότερο τις δημόσιες αστικές υποδομές, από ένα χαμηλότερο κτήριο που θα μπορούσε να εξουσιοδοτηθεί στην ίδια ιδιοκτησία χρήζει διευκρίνισης, αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Κούνδουρος. Επισημαίνει ότι τυχόν επιβαρύνσεις και επιπτώσεις στις αστικές υποδομές (σύστημα ύδρευσης, αποχετευτικό σύστημα, κυκλοφοριακό σύστημα κ.λπ.) – οι οποίες ενδεχομένως να προκύπτουν με την αξιοποίηση των αναφερόμενων πιο πάνω προνοιών των Τοπικών Σχεδίων και πολεοδομικών κινήτρων, και τη συνεπαγόμενη αύξηση του δομήσιμου εμβαδού των αναπτύξεων που εξουσιοδοτούνται με πολεοδομική άδεια – παραμένουν οι ίδιες, ανεξάρτητα από το εάν οι εν λόγω αναπτύξεις αφορούν σε ψηλά κτήρια ή χαμηλά κτήρια, καθότι τόσο ο συνολικός συντελεστής δόμησης όσο και οι χρήσεις και η πυκνότητα των αναπτύξεων δεν μεταβάλλονται. Το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν της ανάπτυξης θα ήταν το ίδιο, είτε αυτή εκδηλωνόταν καθ’ ύψος, κατά πλάτος ή κατά βάθος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας.

Προηγείται η γνωμοδότηση  

Επισημαίνεται ότι στις 31.07.2018 δημοσιεύθηκε ο νέος «Νόμος που αναθεωρεί και αντικαθιστά τους περί Εκτίμησης των Επιπτώσεων στο Περιβάλλον από Ορισμένα Έργα Νόμους του 2005 έως (αρ. 2) το 2014» [Ν.127(Ι)/2018], στον οποίο προνοείται η εκπόνηση πλήρους Μελέτης Εκτίμησης Επιπτώσεων στο Περιβάλλον (ΜΕΕΠ) σε περίπτωση ανέγερσης οποιασδήποτε οικοδομής με αριθμό ορόφων πέραν των δύο από αυτόν που καθορίζεται στον Χάρτη Πολεοδομικών Ζωνών του Σχεδίου Ανάπτυξης.

Συνεπώς, οι Πολεοδομικές Αρχές απαιτούν κατά την υποβολή πολεοδομικής αίτησης για ανέγερση ψηλού κτιρίου, και την υποβολή της αντίστοιχης ΜΕΕΠ, η οποία αποστέλλεται στο Τμήμα Περιβάλλοντος για σχετική αξιολόγηση και έκδοση γνωμάτευσης από την Περιβαλλοντική Αρχή, ώστε να επιβάλλονται οι απαιτούμενες τροποποιήσεις και σχετικοί όροι αδειοδότησης της ανάπτυξης κατά την κρίση της Περιβαλλοντικής Αρχής.

Ακόμη και πριν τη θέσπιση της εν λόγω νομοθεσίας, οι Πολεοδομικές Αρχές, κατά την αξιολόγηση πολεοδομικών αιτήσεων για την ανέγερση πολυώροφων κτιρίων, ζητούσαν και λάμβαναν τις απόψεις του Τμήματος Περιβάλλοντος (το οποίο για συγκεκριμένες αναπτύξεις απαίτησε την εκπόνηση πλήρους ΜΕΕΠ), και ως εκ τούτου τα ψηλά κτήρια τα οποία ανεγείρονται σήμερα έχουν αξιολογηθεί και εγκριθεί από την Περιβαλλοντική Αρχή. Κατά συνέπεια, αυτό που πρέπει να καταστεί σαφές, είναι πως δεν εξουσιοδοτείται με πολεοδομική άδεια οποιαδήποτε ανάπτυξη η οποία αφορά σε ψηλό κτήριο εάν δεν εξασφαλισθεί πρώτα θετική γνωμοδότηση από την Περιβαλλοντική Αρχή.

Διευκρινιστικό πλαίσιο αρχών και προϋποθέσεων

Η δυνατότητα για εξουσιοδότηση ψηλών κτηρίων, η οποία παρέχεται στην Πολεοδομική Αρχή με ρητές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας από το 1992, απορρέει από τη διακριτική ευχέρεια που δίδεται με βάση τις πρόνοιες της παραγράφου 6.3 του Παραρτήματος Β (Γενικές Πρόνοιες Πολιτικής) των Τοπικών Σχεδίων για αδειοδότηση κτηρίου με αριθμό ορόφων πέραν των δύο από τον ανώτατο επιτρεπόμενο στους Χάρτες Πολεοδομικών Ζωνών, με τη σύμφωνη γνώμη του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως και της τοπικής Αρχής, όταν αυτή δεν είναι Πολεοδομική Αρχή.

Το σύνολο των ψηλών κτηρίων τα οποία αδειοδοτούνται σήμερα, αλλά και αυτά που αδειοδοτήθηκαν στο παρελθόν, έχουν εξουσιοδοτηθεί στη βάση της ευχέρειας που παρέχεται από την εν λόγω πρόνοια της πολεοδομικής νομοθεσίας, η οποία παράλληλα καθορίζει τους όρους και τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες η ευχέρεια αυτή ασκείται.

Λόγω του μεγάλου και συνεχούς ενδιαφέροντος που εκδηλώθηκε τα τελευταία χρόνια για την ανέγερση ψηλών κτηρίων, το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως διαμόρφωσε έγγραφο ως «Διευκρινιστικό Πλαίσιο των Γενικών Αρχών και Προϋποθέσεων για Ανέγερση Ψηλών Κτηρίων στις Αστικές Περιοχές των τεσσάρων μεγάλων Αστικών Συγκροτημάτων», το οποίο έτυχε της έγκρισης του υπουργού Εσωτερικών στις 30.04.2018, και αποτέλεσε αντικείμενο δημοσιογραφικής διάσκεψης του ιδίου στις 25.05.2018.

Το διευκρινιστικό πλαίσιο δεν αποτελεί νέα πολεοδομική ρύθμιση ή πολιτική, αλλά συντάχθηκε για σκοπούς υποβοήθησης άσκησης της διακριτικής αυτής ευχέρειας και διαμόρφωσης τεκμηριωμένης εισήγησης εκ μέρους της Πολεοδομικής Αρχής, στα πλαίσια των προνοιών που αφορούν στη διαδικασία εξασφάλισης της σύμφωνης γνώμης του Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως για ανάπτυξη με αριθμό ορόφων πέραν των δύο από τον ανώτατο επιτρεπόμενο.

Διενεργειται μελετη σε σχεση με τη Διαθεση υπόγειων νερων στη θαλασσα

Μετά από απαίτηση του Τμήματος Περιβάλλοντος, καθώς και του Δήμου Λεμεσού, το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως ανέλαβε προ εννέα μηνών την προώθηση, με διενέργεια διαγωνισμού, διαδικασίας ανάθεσης σε ομάδα συμβούλων μελετητών, της εκπόνησης διαχειριστικής περιβαλλοντικής μελέτης για τη φέρουσα ικανότητα των κόλπων Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου σε σχέση με τη διάθεση υπόγειων νερών [De-Watering] στη θάλασσα. Προσχέδια τής εν λόγω μελέτης έχουν υποβληθεί στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, έχουν εξεταστεί από τις αρμόδιες Αρχές/ Τμήματα (Τμήμα Περιβάλλοντος, Τμήμα Αλιείας και Θαλασσίων Έργων) και αναμένονται τα σχετικά σχόλια.

Η οριστικοποίηση των εν λόγω διαχειριστικών περιβαλλοντικών μελετών αναμένεται να ολοκληρωθεί πολύ σύντομα από την ομάδα συμβούλων ώστε, με την υιοθέτησή τους, να συμβάλουν στην αποτελεσματικότερη αξιολόγηση των μελετών που υποβάλλονται για την ανέγερση ψηλών κτηρίων.