Η αρμόδια Αρχή σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου Κεφ.96 στην περίπτωση που διαπιστώσει ότι πραγματοποιήθηκαν εργασίες σε οικοδομή ή κατά τη διενέργεια διαχωρισμού οικοπέδων ουσιώδους σημασίας που δεν είναι σύμφωνες με την άδεια οικοδομής που εκδόθηκε, έχει εξουσία  να εκδώσει πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών, το οποίο αποστέλλεται στον οικείο Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό για την εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης της επηρεαζόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας. Οι εργασίες μπορεί να αφορούν την επέμβαση σε γειτονική ιδιοκτησία ή στον ουσιώδη επηρεασμό των ανέσεων γειτονικών ιδιοκτησιών ή στον επηρεασμό της ασφάλειας του κοινού ή άλλων οικοδομών ή της δημόσιας υγείας  ή σε άλλα θέματα. Η αρμόδια αρχή μπορεί και αυτεπάγγελτα να επισκεφθεί το χώρο ανέγερσης της οικοδομής και σε περίπτωση που διαπιστώσει ότι αυτή κατέχεται ή χρησιμοποιείται χωρίς να έχει εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης να ζητήσει από τον επιβλέποντα μηχανικό την ετοιμασία έκθεσης αναφορικά με κάθε θέμα για το οποίο η εργασία που εκτελέστηκε δεν είναι σύμφωνη  με την άδεια οικοδομής. Η επιβολή διοικητικού προστίμου, καθώς και η λήψη ποινικών μέτρων για συμμόρφωση του ιδιοκτήτη και του επιβλέποντα μηχανικού, αποτελούν επιπρόσθετα μέτρα που η αρμόδια αρχή μπορεί να λάβει για να υπάρξει συμμόρφωση σε υποχρέωση ή όρο που επιβλήθηκε ή να εκτελέσουν πράξη που ζητήθηκε να εκτελεστεί από αυτούς. 

Η εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης δεν ισχύει σε περίπτωση μη εκούσιας μεταβίβασης ή επιβάρυνσης ή μεταβίβασης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή δωρεάς σε σύζυγο ή τέκνα ή πρόσωπο μέχρι τρίτου βαθμού συγγένειας και μεταφέρεται στους νέους ιδιοκτήτες. Η απόφαση για έκδοση πιστοποιητικού μη εξουσιοδοτημένων εργασιών αποτελεί διοικητική πράξη, η οποία μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο προσφυγής και εξέτασης από το Διοικητικό Δικαστήριο. Η απόφαση αρμόδιας Αρχής να εκδώσει πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών σε ιδιοκτήτη ισόγειας και ημιυπόγειας κατοικίας για το λόγο ότι οι οικοδομές δεν καλύπτονταν από πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και μη προσαρμογής της ανεγερθείσας οικοδομής στους Οικοδομικούς Κανονισμούς, στα σχέδια και στους όρους των αδειών που εκδόθηκαν, εξετάστηκε από το Διοικητικό Δικαστήριο στην απόφαση που εξέδωσε ο Δικαστής κ. Φ. Κωμοδρόμος στην Υποθ. Αρ. 914/15, ημερ.31.5.2019. Η πολεοδομική Αρχή προέβη σε αυτεπάγγελτη επιθεώρηση της οικοδομής που κατέδειξε την ύπαρξη παράνομων οικοδομικών εργασιών που συνιστούσαν επηρεασμό γειτονικών ανέσεων, αυθαίρετη κατασκευή στεγάστρου και ένταξη βεράντας στο ωφέλιμο εμβαδό της ισόγειας κατοικίας, γεγονός που οδήγησε στην έκδοση του πιστοποιητικού και την εγγραφή απαγόρευσης εκούσιας μεταβίβασης και επιβάρυνσης της ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 10Γ(2) του Νόμου Κεφ.96.

Ο ιδιοκτήτης που προσέφυγε επικαλείτο ως λόγους ακύρωσης ότι η προσβαλλόμενη απόφαση ήταν προϊόν κακής άσκησης της διακριτικής εξουσίας της Διοίκησης και ότι επιδιωκόταν αλλότριος σκοπός για συγκάλυψη ή νομιμοποίηση παράνομων αδειών που η Αρχή εξέδωσε για τις οικοδομές που ανεγέρθηκαν στον όροφο άνωθεν της κατοικίας του, αφού η αίτηση δεν έχει υπογραφτεί από τους επηρεαζόμενους ιδιοκτήτες. Το Δικαστήριο έκρινε ότι οι ενέργειες της αρμόδιας Αρχής ήταν σύννομες και εύλογα επιτρεπτές εντός των ορίων και εξουσιών των διατάξεων του άρθρου 10Γ(1) του Νόμου Κεφ.96. Ο έλεγχος που διενεργήθηκε έγινε αυτεπάγγελτα και αφορούσε όλες ανεξαίρετα τις οικοδομές που ανεγέρθηκαν στο τεμάχιο και όλους τους συνιδιοκτήτες και ανάλογο πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών εκδόθηκε εναντίον και του ιδιοκτήτη του ορόφου. Η επιστολή της Αρχής καλούσε τον ιδιοκτήτη μέσα σε τρείς μήνες να προχωρήσει στις απαραίτητες ενέργειες για επίλυση των παρατηρήσεων και την υποβολή νέας αίτησης για εξασφάλιση πιστοποιητικού έγκρισης και ότι η παράλειψη ανταπόκρισης θα τύγχανε ανάλογου χειρισμού από την Αρχή, συμπεριλαμβανομένης και της λήψης διοικητικών μέτρων.   

Το Δικαστήριο παραπέμποντας σε νομολογία τόνισε ότι η έρευνα θεωρείται επαρκής εφόσον επεκτείνεται στη διερεύνηση κάθε γεγονότος που είναι σχετικό, ενώ το αναθεωρητικό Δικαστήριο δεν ασχολείται με τη διαπίστωση πρωτογενών γεγονότων. Η διενεργηθείσα έρευνα ήταν επαρκής και όλα τα στοιχεία που ήταν ενώπιον του αποφασίζοντος οργάνου λήφθηκαν δεόντως υπόψη. Αντικείμενο της προσφυγής ήταν η επίδικη απόφαση για την έκδοση του πιστοποιητικού μη εξουσιοδοτημένων εργασιών και εξεταζόταν η νομιμότητα και η εγκυρότητα της. Οι ενέργειες που προηγήθηκαν αναφορικά με τις άδειες που εκδόθηκαν για τον όροφο δεν ενέπιπταν στο πεδίο εξέτασης της προσφυγής και υπέμνησε ότι η αρχή της καλής πίστης δεν μπορεί να μεταβάλει τη σύννομη λειτουργία της Διοίκησης, ώστε να οδηγεί σε καταστρατήγηση της αρχής της νομιμότητας και απέρριψε την προσφυγή.

  *Δικηγόρος στη Λάρνακα.