Τόσο το αυξανόμενο κόστος κατασκευής, ο περιορισμός στην προσφορά κατάλληλων μονάδων σε οικιστικές/κεντρικές περιοχές, το ΦΠΑ, η ανυπαρξία τίτλων κλπ, έχει στρέψει το ενδιαφέρον μέρους της αγοράς στην απόκτηση μονάδων κάποιας ηλικίας. Στις περισσότερες των περιπτώσεων οι μονάδες αυτές χρήζουν αναβάθμισης/επιδιόρθωσης, ενώ κατοικίες, που προ της κρίσης εποχή θα λογαριάζονταν ως αποσβεσθείσες, τυγχάνουν και αυτές αναβάθμισης και επιδιόρθωσης αναδεικνύοντας την προοπτική τους και τις δυνατότητες αναβάθμισης τους.
Σε όλο αυτό τον υπολογισμό του συγκριτικού κόστους καινούργιας ή μεταχειρισμένης μονάδας, το ΦΠΑ (5% ή 19%) έχει το δικό του ρόλο, όπως και η ύπαρξη ξέχωρων τίτλων ιδιοκτησίας (για τις παλαιότερες μονάδες) που προσφέρουν ευκολότερη χρηματοδότηση. Ως εκ τούτου, δεν είναι παράλογο να υιοθετήσουμε ότι για ένα μεταχειρισμένο διαμέρισμα των 100 τ.μ. η μέση τιμή πώλησης να είναι ±€1.000/τ.μ. και για το ισοδύναμο καινούργιο ±€2.100-€2.200/τ.μ. (στο κόστος της διαφοράς πρέπει να προστεθούν τα μεταβιβαστικά και ΦΠΑ επιπλέον).
Η στροφή αυτή προς τις παλαιότερες μονάδες αύξησε την ζήτηση για παροχή υπηρεσιών από μικρο-εργολάβους, οι οποίοι μπορούν να προσφέρουν ολόκληρο το φάσμα αναπαλαίωσης για οικοδομικές εργασίες, ξυλουργικές, μπογιατίσματα, ηλεκτρολογικά και μηχανολογικά κλπ.
Η διαφορά κόστους στο πιο πάνω παράδειγμα ξεπερνά τις €120.000-€130.000, ποσό το οποίο συγκρινόμενο με το κόστος αναβάθμισης είναι πολύ πιο ψηλό. Ωστόσο, στην αγορά των παλαιότερων μονάδων θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η ποιότητα των κοινοχρήστων, η ύπαρξη τυχόν κρυφών ελαττωμάτων, η ποιότητα των γειτονικών μονάδων κλπ. Ως εκ τούτου, η απευθείας σύγκριση της παλαιότερης μονάδας και κόστους αναβάθμισης με μια καινούργια μονάδα δεν είναι απόλυτη. Βάσει των εμπειριών μας όμως και εντός κάποιων παραμέτρων, η αγορά παλαιότερης μονάδας και η αναβάθμισή της είναι οικονομικά πολύ συμφέρουσα από μια καινούργια.
Παρόμοια αύξηση της ζήτησης για τις παλαιότερες μονάδες παρουσιάζεται και στην Ελλάδα. Βάσει έκθεσης μεσιτικών γραφείων, το 2018 το 70% των αγοραστών προτίμησε την αγορά παλαιότερων μονάδων (πριν από το έτος 1988). Ενδεικτικά αναφέρεται, επίσης, ότι η τάση της αγοράς είναι τώρα για τις μικρές μονάδες γύρω στα 70 τ.μ.
Λόγω αυτής της κατάστασης έχουν αρχίσει να κάνουν την εμφάνιση τους και μικρο-εργολάβοι από την Ελλάδα και αναμένουμε ότι αυτή η τάση θα συνεχισθεί. Χρειάζεται ασφαλώς μια μεγαλύτερη προσοχή εδώ, αλλά παρατηρώντας κάποιους από αυτούς, τους Ελλαδίτες εργολάβους, οι τεχνίτες που παρέχουν είναι καλύτερης ποιότητας από τους ντόπιους, ενώ η απόδοση τους πολύ καλύτερη – βεβαιωθείτε ασφαλώς ότι οι εργολάβοι αυτοί είναι εγγεγραμμένοι στο Συμβούλιο Εργολάβων Κύπρου, για να αποφευχθούν τυχόν νομικά προβλήματα σε περίπτωση διαφωνιών.
Επανερχόμενοι στις παλαιότερες μονάδες, είναι γεγονός ότι εάν τις συγκρίνουμε είναι μεγαλύτερου μεγέθους από τις νέες και με χώρους που σήμερα δεν είναι ιδιαίτερα αρεστοί, όπως ξέχωρη κουζίνα και τραπεζαρία. Ασφαλώς υπάρχουν θέματα που άπτονται των νέων απαιτήσεων κατοικιών, όπως ιδιωτικά μπάνια/w.c., μεγάλες βεράντες, αποθήκες/χώροι στάθμευσης κλπ και ως εκ τούτου ο κάθε ενδιαφερόμενος θα πρέπει να ζυγίσει τα υπέρ και τα κατά, ως επίσης, ασφαλώς, και το οικονομικό κόστος.
Υπάρχει μια σημαντική αύξηση ζήτησης για τις παλαιότερες μονάδες εντός του κέντρου των πόλεων που προέρχεται μερικώς και από την αύξηση ζήτησης για ενοικιάσεις, είτε σε φοιτητές/τρίτους/Airbnb κλπ και η αγορά, αναβάθμιση, τροποποίηση τέτοιων μονάδων για ενοικίαση είναι ιδιαίτερα συμφέρουσα.
Σε όλη αυτή τη σύγκριση μελέτης που θα πρέπει να διεξάγετε, μεγάλο ρόλο έχει και η διοίκηση της οικοδομής από πλευράς κοινοχρήστων. Νέες μονάδες έχουν λιγότερα προβλήματα από τις παλαιότερες στο θέμα αυτό και είναι καλό να εξετάσετε το κόστος των κοινοχρήστων και τυχόν εκκρεμούσες εργασίες, ενώ καινούργιες μονάδες που προσφέρουν ψηλής ποιότητας υπηρεσίες, θα αντιμετωπίσουν σοβαρότατο πρόβλημα στο μέλλον, λόγω μη πληρωμής κοινοχρήστων.
Από τη μια η Κυβέρνηση προσπαθεί να μειώσει το κόστος αγοράς/ενοικίασης της στέγης και από την άλλη είναι αδύναμη να εισηγηθεί τροποποίηση της νομοθεσίας για τα κοινόχρηστα, την έξωση των κακοπληρωτών για άμεση εφαρμογή που προκαλούν, ιδιαίτερα για τις παλαιότερες μονάδες, δυσκολίες στην διάθεση τους παρόλο που οικονομικά είναι προς το συμφέρον των πολιτών της.
Σε όλο αυτό τον υπολογισμό του συγκριτικού κόστους καινούργιας ή μεταχειρισμένης μονάδας, το ΦΠΑ (5% ή 19%) έχει το δικό του ρόλο, όπως και η ύπαρξη ξέχωρων τίτλων ιδιοκτησίας (για τις παλαιότερες μονάδες) που προσφέρουν ευκολότερη χρηματοδότηση. Ως εκ τούτου, δεν είναι παράλογο να υιοθετήσουμε ότι για ένα μεταχειρισμένο διαμέρισμα των 100 τ.μ. η μέση τιμή πώλησης να είναι ±€1.000/τ.μ. και για το ισοδύναμο καινούργιο ±€2.100-€2.200/τ.μ. (στο κόστος της διαφοράς πρέπει να προστεθούν τα μεταβιβαστικά και ΦΠΑ επιπλέον).
Η στροφή αυτή προς τις παλαιότερες μονάδες αύξησε την ζήτηση για παροχή υπηρεσιών από μικρο-εργολάβους, οι οποίοι μπορούν να προσφέρουν ολόκληρο το φάσμα αναπαλαίωσης για οικοδομικές εργασίες, ξυλουργικές, μπογιατίσματα, ηλεκτρολογικά και μηχανολογικά κλπ.
Η διαφορά κόστους στο πιο πάνω παράδειγμα ξεπερνά τις €120.000-€130.000, ποσό το οποίο συγκρινόμενο με το κόστος αναβάθμισης είναι πολύ πιο ψηλό. Ωστόσο, στην αγορά των παλαιότερων μονάδων θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η ποιότητα των κοινοχρήστων, η ύπαρξη τυχόν κρυφών ελαττωμάτων, η ποιότητα των γειτονικών μονάδων κλπ. Ως εκ τούτου, η απευθείας σύγκριση της παλαιότερης μονάδας και κόστους αναβάθμισης με μια καινούργια μονάδα δεν είναι απόλυτη. Βάσει των εμπειριών μας όμως και εντός κάποιων παραμέτρων, η αγορά παλαιότερης μονάδας και η αναβάθμισή της είναι οικονομικά πολύ συμφέρουσα από μια καινούργια.
Παρόμοια αύξηση της ζήτησης για τις παλαιότερες μονάδες παρουσιάζεται και στην Ελλάδα. Βάσει έκθεσης μεσιτικών γραφείων, το 2018 το 70% των αγοραστών προτίμησε την αγορά παλαιότερων μονάδων (πριν από το έτος 1988). Ενδεικτικά αναφέρεται, επίσης, ότι η τάση της αγοράς είναι τώρα για τις μικρές μονάδες γύρω στα 70 τ.μ.
Λόγω αυτής της κατάστασης έχουν αρχίσει να κάνουν την εμφάνιση τους και μικρο-εργολάβοι από την Ελλάδα και αναμένουμε ότι αυτή η τάση θα συνεχισθεί. Χρειάζεται ασφαλώς μια μεγαλύτερη προσοχή εδώ, αλλά παρατηρώντας κάποιους από αυτούς, τους Ελλαδίτες εργολάβους, οι τεχνίτες που παρέχουν είναι καλύτερης ποιότητας από τους ντόπιους, ενώ η απόδοση τους πολύ καλύτερη – βεβαιωθείτε ασφαλώς ότι οι εργολάβοι αυτοί είναι εγγεγραμμένοι στο Συμβούλιο Εργολάβων Κύπρου, για να αποφευχθούν τυχόν νομικά προβλήματα σε περίπτωση διαφωνιών.
Επανερχόμενοι στις παλαιότερες μονάδες, είναι γεγονός ότι εάν τις συγκρίνουμε είναι μεγαλύτερου μεγέθους από τις νέες και με χώρους που σήμερα δεν είναι ιδιαίτερα αρεστοί, όπως ξέχωρη κουζίνα και τραπεζαρία. Ασφαλώς υπάρχουν θέματα που άπτονται των νέων απαιτήσεων κατοικιών, όπως ιδιωτικά μπάνια/w.c., μεγάλες βεράντες, αποθήκες/χώροι στάθμευσης κλπ και ως εκ τούτου ο κάθε ενδιαφερόμενος θα πρέπει να ζυγίσει τα υπέρ και τα κατά, ως επίσης, ασφαλώς, και το οικονομικό κόστος.
Υπάρχει μια σημαντική αύξηση ζήτησης για τις παλαιότερες μονάδες εντός του κέντρου των πόλεων που προέρχεται μερικώς και από την αύξηση ζήτησης για ενοικιάσεις, είτε σε φοιτητές/τρίτους/Airbnb κλπ και η αγορά, αναβάθμιση, τροποποίηση τέτοιων μονάδων για ενοικίαση είναι ιδιαίτερα συμφέρουσα.
Σε όλη αυτή τη σύγκριση μελέτης που θα πρέπει να διεξάγετε, μεγάλο ρόλο έχει και η διοίκηση της οικοδομής από πλευράς κοινοχρήστων. Νέες μονάδες έχουν λιγότερα προβλήματα από τις παλαιότερες στο θέμα αυτό και είναι καλό να εξετάσετε το κόστος των κοινοχρήστων και τυχόν εκκρεμούσες εργασίες, ενώ καινούργιες μονάδες που προσφέρουν ψηλής ποιότητας υπηρεσίες, θα αντιμετωπίσουν σοβαρότατο πρόβλημα στο μέλλον, λόγω μη πληρωμής κοινοχρήστων.
Από τη μια η Κυβέρνηση προσπαθεί να μειώσει το κόστος αγοράς/ενοικίασης της στέγης και από την άλλη είναι αδύναμη να εισηγηθεί τροποποίηση της νομοθεσίας για τα κοινόχρηστα, την έξωση των κακοπληρωτών για άμεση εφαρμογή που προκαλούν, ιδιαίτερα για τις παλαιότερες μονάδες, δυσκολίες στην διάθεση τους παρόλο που οικονομικά είναι προς το συμφέρον των πολιτών της.
* F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων, Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.
www.aloizou.com.cy
